Dzierżawca ma dostać wartość ulepszeń a nie zwrot nakładów

Proponując wynajmującemu teren czy lokal przywrócenie jego stanu poprzedniego, czyli sprzed umowy najmu, trzeba uwzględnić, czy jest to uzasadnione ekonomicznie. W przeciwnym razie może to być nadużycie prawa. To sedno wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura akt: IV CSK 44/13).

Wypowiedzenie umowy

Jan D. wydzierżawił od gminy miejskiej Łomża na dziesięć lat półtorahektarową działkę położoną nad Narwią, obok stadionu, na terenie zalewowym. Prowadził na niej wypożyczalnię sprzętu wodnego. Zamierzał też zbudować tam stanicę z basenem sportowym. Na tę inwestycję uzyskał decyzję władz Łomży o warunkach zabudowy. Mimo rozpoczęcia prac do realizacji planów nie doszło. W 2007 r., po niespełna pięciu latach dzierżawy, gmina rozwiązała umowę. Jako powód podała, że Jan D. wystawił na terenie działki, bez zgody miasta, banery reklamowe.

Ponieważ działka leży na terenie podmokłym i zarośniętym przyrzecznymi krzakami, Jan D., za zgodą gminy, gromadził na niej ziemię i gruz. Robił to jak najmniejszym kosztem, pozwalając chętnym na wysypywanie tam ziemi. Dzięki temu udało mu się podwyższyć poziom działki o cztery metry i wyprofilować brzeg rzeki. Dlatego po rozwiązaniu dzierżawy zażądał od miasta zawrotu poczynionych nakładów.

Miasto odmawiało zapłaty. Powołało się na art. 676 kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli najemca lub dzierżawca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, jeśli nie ma odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Na tej podstawie miasto zażądało, by Jan D. przywrócił działkę do poprzedniego stanu, czyli w praktyce, by rozebrał usypane wały i wywiózł ziemię oraz gruz użyte do wyrównania terenu.

Przedsiębiorca skierował sprawę do sądu. Zażądał zapłaty ponad 1,3 mln zł z tytułu uporządkowania gruntu. Na tyle biegły wycenił wartość ulepszeń. Stwierdził też, że usuwanie ziemi byłoby ekonomicznym bezsensem. Adwokat Grzegorz Hetmański, pełnomocnik powoda, wskazywał, że naniesienia wręcz złączyły się z podłożem i nie sposób ich oddzielić i zabrać.

Sąd Okręgowy w Łomży, a następnie Sąd Apelacyjny w Białymstoku zasądziły jedynie 9 tys. zł. Wskazały, że tylko takie wydatki Jan D. udowodnił, a zatem taka była rzeczywista wartość prac wykonanych na tym terenie. Sądy skorzystały też z ekspertyzy sporządzonej na zlecenie miasta, która kwestionowała wartość ulepszeń.

Nadużycie prawa

Takiego poglądu nie podzielił Sąd Najwyższy i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.

– Przede wszystkim chodzi o ulepszenia z perspektywy właściciela działki, a nie najemcy, dzierżawcy. Właściciel może żądać usunięcia, ale kontrahent, najemca, a zwłaszcza dzierżawca, może podnieść zarzut nadużycia prawa (art. 5 k.c.), gdyby to było zbyt kosztowne. Dlatego orzecznictwo przyjmuje, by bardzo wąsko korzystać z tego uprawnienia – powiedziała w uzasadnieniu Irena Gromska-Szuster, sędzia SN. Żądanie przywrócenia stanu poprzedniego powinno być ograniczone do wyjątkowych sytuacji. Trzeba też ocenić, czy strona zamierza sensownie z tego prawa skorzystać i czy go nie nadużywa. Żądanie miasta zaś wskazuje, że chce ono skorzystać ze swego uprawnienia w sposób sprzeczny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

SN wskazał też, co zapewne jest najważniejsze w tej sprawie, że zwrotowi podlegają nie wydatki na nakłady, ale wartość ulepszeń.

– Jeśli wydzierżawiający ma zwrócić dzierżawcy kwotę odpowiadającą wartości ulepszeń, to nie powinien sumować wydatków, tylko zwrócić kwotę, która jest odpowiednikiem przyrostu wartości ulepszonej rzeczy – stwierdził sąd.

Co mówi KODEKS CYWILNY

Zwrot rzeczy właścicielowi