C&W: w I półroczy wzrosła powierzchnia wynajętych hal

W pierwszym półroczu 2013 r. właściciele magazynów wynajęli łącznie 868 tys. mkw. powierzchni magazynowej, z czego około 500 tys. mkw. w drugim kwartale roku. To znaczny wzrost w stosunku do tego samego okresu ubiegłego roku, kiedy to wynajęto ok. 660 tys. mkw. – wynika z najnowszych danych firmy Cushman & Wakefield (C&W).

Największą transakcją była umowa najmu 50 tys. mkw. podpisana przez sieć Castorama w Panattoni Park Stryków. Wśród najemców najaktywniejsi byli operatorzy logistyczni i firmy dystrybucyjne (37 proc. umów). Jak jednak podkreślają eksperci C&W, rośnie popyt na hale ze strony firm z sektora sprzedaży internetowej (tzw. e-commerce).

Również zdaniem ekspertów firmy doradczej CBRE handel internetowy, w miarę rozwijania przez firmy sprzedaży online, będzie stymulował popyt na magazyny. – Obserwujemy również trend polegający na zlecaniu operacji logistycznych specjalistycznym firmom, co również będzie kształtowało rynek powierzchni magazynowych – mówi Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych i logistycznych w CBRE.

Na koniec czerwca 2013 r. w całym kraju w sumie było 7,6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Eksperci C&W zwracają uwagę, że choć rynek skupia się ciągle jeszcze wokół Warszawy (ok. 36 proc. wszystkich zasobów kraju), to udział stolicy systematycznie spada.

Powierzchnia na pozostałych rynkach, z których największe to Górny Śląsk, Poznań, Polska centralna oraz Wrocław, wynosi łącznie blisko 4,95 mln mkw. nowoczesnych hal.

Powstało mniej nowych hal

Eksperci podkreślają, że w pierwszej połowie roku aktywność budowlana w sektorze magazynowym zmalała.

Do użytku oddano jedynie ok. 148 tys. mkw. Najwięcej w regionie wrocławskim – ok. 41 proc. całkowitej nowej powierzchni. W pozostałych regionach poziom podaży był podobny: w Polsce centralnej – 13 proc., na Górnym Śląsku – 12 proc., w Warszawie i Trójmieście po 10 proc., natomiast w Poznaniu – 9 proc.

Do największych projektów – zdaniem doradców C&W – należą m.in.: magazyny budowane na miarę dla koncernu Lear (32. tys. mkw., Panattoni), kolejny etap inwestycji Tulipan Park w Strykowie (15 tys. mkw., SEGRO) oraz pierwszy etap flagowej inwestycji firmy Goodman w Gdańsku – Pomorskie Centrum Logistyczne (ponad 14 tys. mkw.). Warto wspomnieć, że docelowa powierzchnia tej inwestycji to prawie 500 tys. mkw.

– Mimo że ilość nowo oddanej powierzchni zmniejszyła się o 30 proc. rok do roku, na rynku najmu odnotowano wzrost aktywności, o czym świadczy zawarcie bardzo dużych transakcji o znaczeniu strategicznym. Wynikało to z chęci wykorzystania przez najemców stosunkowo niskich kosztów budowy i czynszów – mówi Tom Listowski, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce w Cushman & Wakefield.

Dodaje, że dzięki inwestycjom w infrastrukturę rozwijają się także stosunkowo nowe lokalizacje magazynowe: Trójmiasto, Szczecin czy Lublin.

Tysiące metrów bez najemców

Na koniec pierwszego półrocza 2013 r. około 11 proc. hal magazynowych w kraju stanowiły pustostany, co oznacza, że na rynku dostępnych było ok. 845 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.

– To o 0,3 p.p. więcej niż w grudniu ubiegłego roku, natomiast o 0,2 p.p. mniej w porównaniu do pierwszego kwartału 2013 r. – wylicza C&W.

Wśród najważniejszych rynków magazynowych najwyższym wskaźnikiem wolnej powierzchni charakteryzuje się region Polski centralnej (16,5 proc.) oraz Warszawa (15,9 proc.), co stanowi odpowiednio 168. tys. mkw. oraz 434 tys. mkw. hal. Najwięcej pustostanów jest na rynkach mniejszych – w Rzeszowie (29 proc. – 33. tys. mkw.) i w Lublinie (20 proc. – 2,7 tys. mkw.).

Pośrednicy liczą jednak na to, że hal bez najemców będzie ubywać w miarę poprawy wskaźników ekonomicznych.  – W miarę jak firmy optymalizowały swoją produkcję i logistykę, dostosowując się do spowolnienia gospodarczego, ich zapasy magazynowe znacznie malały. W ślad za wzrostem stanów magazynowych spodziewamy się wzrostu aktywności najemców i deweloperów na rynku powierzchni logistycznych i magazynowych – prognozuje Patrick Kurowski.

Teraz jednak, mimo wspomnianego wzrostu aktywności ze strony najemców w pierwszej połowie roku, deweloperzy niechętnie podejmują się budowy nowych obiektów bez wstępnych umów najmu. Budują za to chętnie w systemie BTS – czyli na miarę, pod konkretnego klienta, z którym zawrą umowę najmu hali.

Czynsze za magazyny  były najwyższe – jak podaje C&W – w tzw. strefie miejskiej Warszawy (4,5–5,8 euro za mkw. miesięcznie), a najniższe w Polsce centralnej oraz na przedmieściach stolicy (2,4–4 euro za mkw. miesięcznie). W pozostałych regionach kraju stawki mieszczą się w przedziale 2,9–4 euro za mkw. miesięcznie.

Opinia:

Mariusz Zborowski | ekspert w dziale powierzchni magazynowo- -przemysłowych, Jones Lang LaSalle