Doradca home broker radzi: Jak sfinansować kupno mieszkania

Osiem obniżek stóp procentowych dokonanych przez Radę Polityki Pieniężnej sprawiło, że kredyty hipoteczne jest nigdy nie były tak nisko oprocentowane.

Dodanie do aktualnej stawki WIBOR 3M (najpopularniejsza na rynku stawka służąca wyznaczaniu oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych) do średniej marży banku daje oprocentowanie na poziomie około 4,3 proc., podczas gdy na przykład wiosną 2008 r. przekraczało ono 7 procent.

Sytuacja mogłaby jednak być jeszcze bardziej korzystna dla klientów, gdyby do decyzji RPP swoją cegiełkę dołożyły banki. Ale zamiast nowych powakacyjnych promocji mamy jedynie przedłużanie kolejnych, a w blokach reklamowych stacji radiowych i telewizyjnych nie roiło się od kampanii reklamowych.

Dziś osoba zaciągająca kredyt hipoteczny na 25 lat, w wysokości 300 tys. zł, musi liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 1600–1650 złotych. Wydłużenie okresu spłaty o 5 pięć lat oznaczałoby obniżkę miesięcznego obciążenia o ok. 150 złotych.

Na ofertę w postaci najatrakcyjniejszej marży mogą liczyć jednak tylko ci klienci, którzy zdecydują się na bardziej ścisły mariaż z instytucją finansową. Chodzi o tzw. sprzedaż wiązaną, praktycznie każdy bank sprzedający kredyt hipoteczny przygotowuje oferty pakietowe, w skład których oprócz kredytu wchodzi często rachunek bankowy z obowiązkiem zasilania go, karta kredytowa, ubezpieczenie, a czasem nawet program regularnego oszczędzania.

Część z tych produktów jest płatna, a mimo to w większości przypadków takie połączenie się opłaca. Wszystko dzięki obniżce marży, która obowiązuje przez cały okres kredytowania.

Z punktu widzenia osoby poszukującej kredytu hipotecznego bardzo istotna jest tzw. zdolność kredytowa, czyli maksymalna kwota kredytu, którą bank jest w stanie udzielić danemu klientowi. Wpływa na nią oczywiście wiele czynników (miejsce zamieszkania, forma zatrudnienia, liczba osób na utrzymaniu itd.), ale kluczowe są zarobki. W niektórych bankach do zaciągnięcia kredytu na kwotę 300 tys. zł wystarczy, by dochody - osobowej rodziny wyniosły już 3,5–4 tys. zł netto.

Należy jednak pamiętać, że zadłużanie się na maksymalną możliwą zdolność kredytową to bardzo zły pomysł, bo w przypadku wzrostu stóp procentowych istnieje niebezpieczeństwo problemów ze spłatą zadłużenia.

Dziś tzw. minimalne zarobki niezbędne do otrzymania kredytu w wysokości 300 tys. zł – uznawane za wystarczająco wysokie dochody –  to minimum 5 tys. zł netto. Taka kwota nie tylko daje bezpieczeństwo na wypadek wzrostu oprocentowania kredytu, ale i pozwala swobodnie przeanalizować rynkową ofertę.

Zdecydowana większość banków jest dziś w stanie udzielić kredytu 300 tys. zł rodzinie z zarobkami 5 tys. zł netto.

W najbliższych latach będzie rosnąć znaczenie wkładu własnego. Już od początku 2014 r. obligatoryjnie będzie to 5 proc. kwoty transakcji, a z każdym kolejnym rokiem wartość ta będzie rosła o kolejnych 5 pkt proc., aż do 20 proc. w 2017 roku. Osoby planujące zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego powinny więc się na to przygotować.