Kiedy renta za mieszkanie

Rząd przyjął założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Zezwolenie na działanie od KNF, przejrzystość działania i większe wymogi kapitałowe - to tylko niektóre z planowanych regulacji na rynku odwróconych hipotek i dożywotnich rent.

- Przyjęte przez rząd propozycje Ministerstwa Gospodarki to punkt wyjścia do prac nad ustawą regulującą wypłacanie renty dożywotniej i funkcjonowanie odwróconego kredytu hipotecznego - uważa Agnieszka Grotkowska, dyrektor  w serwisie Domiporta.pl. -  W tej chwili regulowane są one przez zapisy Kodeksu Cywilnego, ale w opinii Ministerstwa jest to zbyt słabe zabezpieczenie świadczeniobiorców, zwłaszcza jeżeli chodzi o rentę dożywotnią.

Zaproponowane przez Ministerstwo Gospodarki regulacje mają przede wszystkim wyeliminować niebezpieczeństwo związane z obsługą tych świadczeń przez podmioty nierzetelne i nieprzygotowane odpowiednio do takich działań. Stąd weryfikacja i nadzór prowadzony przez KNF oraz ostre wymogi dotyczące formy działalności, wysokości kapitału i kwalifikacji członków zarządów takich firm.

- Przyjęte założenia regulują kwestie zabezpieczenia wypłaty świadczeń, określają możliwości i formę zbycia nieruchomości oraz warunki i tryb odstąpienia od takiej umowy - mówi Agnieszka Grotkowska. - Mając na uwadze świadczeniobiorców, jakimi będą osoby starsze, określają również jednolity i przejrzysty formularz informacyjny dotyczący wszelkich zagadnień związanych z rentą dożywotnią, dają czas na podjęcie decyzji i określają warunki odstąpienia od umowy.

Można się pomylić

Bankowy odwrócony kredyt hipoteczny polega na tym, że bank wypłaca emerytowi miesięczne raty zabezpieczone hipoteką mieszkania. W razie śmierci klienta jego spadkobiercy mogą spłacić bank oddając tyle, ile ten wypłacił. Banki, które udzielają takich kredytów są nadzorowane przez KNF, a w razie ich upadku lub likwidacji wypłaty zapewnia Bankowy Fundusz Gwarancyjny.

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku renty dożywotniej. W ramach tego świadczenia, firma przejmuje na własność nieruchomość, a jej dotychczasowy właściciel otrzymuje w zamian miesięczną rentę. Emeryt może mieszkać w lokalu, jednak ten po jego śmierci jest już własnością firmy wypłacającej świadczenie - niezależnie od tego, jaką kwotę otrzymał klient.

Muszą mieć 2 mln euro

Nowe regulacje mają zmienić zarówno warunki świadczenia odwróconych hipotek, jak i dożywotnich rent. Oprócz wspomnianych wcześniej przepisów, wprowadzających obowiązek uzyskania zgody KNF na prowadzenie działalności w tych sektorach, pojawią się także inne.

Ważną regulacją jest wyraźne określenie, jakie przedsiębiorstwa będą mogły zajmować się odwróconymi hipotekami. Takie usługi świadczyć będzie mogła jedynie spółka akcyjna lub zakład ubezpieczeniowy o kapitale co najmniej 2 mln euro. Dodatkowo ustalone zostaną minimalne kwalifikacje zarządu: niekaralność oraz staż na stanowiskach kierowniczych.

- Przepisy te to nie czcza formalność. Spółki akcyjne są znacznie bardziej przejrzyste niż firmy prowadzone w innej formie, a ich finanse poddawane ściślejszej kontroli. Kapitał z kolei pozwoli na dochodzenie ewentualnych roszczeń - mówi Agnieszka Grotkowska.

Nowe zasady

Zasada przejrzystości ma obowiązywać także w relacjach między klientem a firmą wypłacającą rentę dożywotnią. Emeryt musi wiedzieć, na jakie dokładnie świadczenie może liczyć, jak będzie ono wypłacane i jak waloryzowane (wartość mieszkania może zmieniać się w czasie niezależnie od inflacji). Kolejnymi informacjami są te dotyczące kosztów wyceny nieruchomości, obowiązków związanych z jej utrzymaniem oraz sposoby rozwiązania umowy.

Ważna będzie możliwość wycofania się ze współpracy po zapoznaniu się z warunkami umowy. Emeryt będzie miał od trzech do sześciu tygodni do namysłu. Jeśli uzna, że nie chce się na to decydować, nie będzie musiał nic robić. Brak zgody zostanie uznany za odmowę. Niezależnie od decyzji emeryta, treść umowy, którą przedstawi firma oferująca rentę, określi ustawa.

Do tego dojdzie zasada 15 proc.: jeśli renta miałaby być niższa o więcej niż 15 proc. od  wcześniejszej propozycji, emeryt może zrezygnować bez żadnych konsekwencji.

Według nowych regulacji świadczeniobiorca ma być także zabezpieczony na wypadek, gdyby przestał otrzymywać rentę. Będzie mógł wycofać się z umowy, jeśli firma nie wypłaci pieniędzy przez trzy miesiące z rzędu lub łącznie przez sześć miesięcy w roku. Powodem wypowiedzenia mogą być też wypłaty niższe o jedną czwartą od kwoty w umowie. Klient korzystający z renty dożywotniej będzie mógł wówczas uzyskać niemal automatycznie klauzulę wykonalności nadawaną przez sąd.

Kolejne wymogami dotyczą zabezpieczenia na wypadek upadku spółki. Według planowanych przepisów w sytuacji, gdyby do tego doszło, syndyk miałby w pierwszej kolejności szukać innej firmy, świadczącej podobne usługi, która kupi nieruchomość na licytacji i wypłaci resztę świadczenia. Konkretna kwota ma być różnicą między ceną zakupu mieszkania a sumą dotychczasowych wypłat.

Gdyby nikt nie zechciał kupić mieszkania, pobierający dożywotnią rentę miałby je odzyskać. Jednocześnie, według zapewnień rządowych, każdy klient firm oferujących odwrócone hipoteki miałby mieć zapewnioną taką ochronę, która gwarantowałaby jego nieusuwalność z lokalu.

Walka z oszustami

Dlaczego ustawowe regulacje są potrzebne? W przypadku odwróconych hipotek paradoksalnie domagają się ich same firmy. Dzisiaj ich klienci mogą swoich praw dochodzić jedynie w sądzie, a nieuregulowany rynek przyciąga także nieuczciwych przedsiębiorców. Pojawiają się doniesienia o oszustwach i starszych osobach, które straciły swoje mieszkania, podpisując umowy z nieuczciwymi firmami. Taka sytuacja psuje rynek, dając przewagę bankom udzielającym odwróconych kredytów hipotecznych.

- Od dawna zależało nam na tym, by odwrócony kredyt hipoteczny, nad którym pracuje Ministerstwo Finansów oraz renta dożywotnia, która dotychczas funkcjonowała na polskim rynku w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego - znalazły się w jednym projekcie ustawy. Uważam, że obie kwestie powinny zostać należycie uregulowane, by zapewnić bezpieczeństwo seniorom - komentuje Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM SA.