Co się wydarzy na rynku mieszkań w 2014 rok

Utrzymania wysokiej sprzedaży mieszkań w nadchodzącym roku spodziewa się Magdalena Terefenko, analityk firmy doradczej redNet Property Group. – Może się to przełożyć na wzrost cen. Pamiętajmy, że korekta na rynku nieruchomości trwała ponad pięć lat. W tym czasie przeciętna cena ofertowa mieszkań w Warszawie spadła o ponad 20 proc. – zauważa.

Co do przeceny

Magdalena Terefenko podkreśla, że uwzględniając inflację, ceny mieszkań są dziś porównywalne do tych sprzed boomu. – Od kilku miesięcy ceny utrzymują się na stosunkowo ustabilizowanym poziomie. Jednocześnie widoczne w ostatnich kwartałach ożywienie oraz korzystne warunki nabywania mieszkań pozwalają prognozować ponowny wzrost cen w najbliższym czasie. W skali roku będzie to ok. 5–6 proc. – szacuje Magdalena Terefenko.

Z drugiej strony wzrost cen na rynku pierwotnym może ograniczać zmiana w strukturze oferty. Deweloperzy będą wprowadzać do sprzedaży tanie lokale, mieszczące się w limitach rządowego programu dopłat „Mieszkanie dla młodych". – Można się też spodziewać obniżek cen w inwestycjach zrealizowanych przed 2012 rokiem, które wciąż zalegają w ofercie deweloperów, generując wysokie koszty utrzymania – ocenia Magdalena Terefenko. Jej zdaniem program rządowego wsparcia może też obniżyć popyt na na mieszkania z rynku wtórnego, który został wyłączony z programu. Doprowadzić to może do przecen lokali używanych.

Spadków cen na rynku wtórnym z powodu przesunięcia popytu na rynek pierwotny nie wyklucza także Marta Kosińska, analityk portalu Szybko.pl. – Najwięcej mogą stracić mieszkania dwupokojowe, bo takie będą najczęściej kupowane z dopłatą na rynku pierwotnym. Mijający rok pokazał, że obniżkom oparły się najmniejsze lokale, czyli kawalerki. Kiedy pojawiły się pierwsze symptomy ożywienia, największy popyt był właśnie na małe mieszkania, których ceny wzrosły – mówi  Marta Kosińska. – Z drugiej strony pożądanym i jednocześnie prawdopodobnym scenariuszem dla rynku wtórnego na 2014 rok jest stabilizacja. Przemawiają za tym rosnący popyt, korzystne warunki kredytowania i perspektywy wzrostu gospodarczego.

Zdaniem Magdaleny Terefenko najbardziej odporny na zmiany cen jest segment apartamentowy. – Wysokie koszty budowy sprawiają, że nawet w czasie malejącego popytu na takie mieszkania deweloperzy nie obniżają ich cen – stwierdza.

Opinie analityków podzielają deweloperzy. – Rynek się ustabilizował. Nie widać nadpodaży, która jeszcze pół roku temu była na tyle duża, że skłaniała niektórych deweloperów do znacznych obniżek – mówi Jarosław Szanajca, prezes zarządu spółki deweloperskiej Dom Development. – Dlatego też ceny mieszkań są raczej w trendzie wzrostowym. Nie jest on jeszcze duży, ale sytuacja ekonomiczna się poprawia, stopy procentowe są na bardzo niskim poziomie, a popyt jest wysoki. Wydaje się więc, że powinno to mieć również wpływ na ceny mieszkań – podkreśla.

Tańsze obrzeża

Prezes Szanajca dodaje, że dziś najlepiej sprzedają się mieszkania w segmencie nieco wyższym niż popularny. – To się może lekko zmienić w następnym roku, jeśli program MdM zostanie dobrze przyjęty. Nie oczekiwałbym jednak, że będzie to miało duże znaczenie w większych miastach, gdzie ceny w programie są ustawione na tak niskim poziomie, że kwalifikują się do niego prawie wyłącznie mieszkania na dalekich obrzeżach – mówi prezes Dom Development.

Opinię podziela Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal.

– Limity cen w MdM są tak niskie, że dopasowanie do nich oferty będzie możliwe na mniejszych rynkach lokalnych. W  dużych miastach nie możemy się spodziewać gwałtownych obniżek. Na przykład w Krakowie, gdzie limit w programie MdM wynosi niespełna 4,9 tys. zł za mkw., średnie ceny wahają się od 5,8 do 6,2 tys. zł za mkw. – mówi Zbigniew Juroszek.

Ewa Perkowska, dyrektor pionu handlowego w Budimex Nieruchomości, ocenia, że 2014 rok, a przynajmniej jego pierwsze półrocze, będzie zdeterminowany przez MdM. – Program wyznaczy najniższy pułap cenowy w danym mieście. Uwzględniając jednak ceny gruntów, należy jasno powiedzieć, że tańsze mieszkania będą powstawały na obrzeżach. Ci, którym dopłata do kredytu nie będzie przysługiwała, wybiorą lepsze lokalizacje, gdzie ceny zapewne będą wyższe – ocenia Ewa Perkowska. Jej zdaniem w przyszłym roku powinien się utrzymać popyt na mieszkania popularne, ale wysokość rabatów się zmniejszy.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor sprzedaży i marketingu J.W. Construction Holding, zwraca uwagę na zwiększającą się siłę nabywczą pieniądza. – Dla wielu osób nieruchomości stają się alternatywną formą inwestycji, co znacznie napędza popyt. Będzie to miało wpływ na lekki wzrost cen w segmencie mieszkań popularnych. Z kolei klientów poszukujących dobrej lokalizacji, która ma zasadniczy wpływ na wartość mieszkania, nie odstraszają wyższe ceny. W tym segmencie utrzymają się one na stabilnym poziomie – prognozuje dyrektor z J.W. Construction Holding.