Jakie zawody związane z rynkiem nieruchomości od 1 stycznia będą zderegulowane? Kto będzie mógł świadczyć usługi na rynku nieruchomości bez kierunkowego wykształcenia i licencji zawodowej?

Małgorzata Zamorska: W pierwszej transzy deregulowanych profesji objętych ustawą z 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. z 23.07.2013 poz. 829), która wejdzie w życie 1 stycznia 2014 r., znalazły się m. in. zawody związane z rynkiem nieruchomości jak: notariusz, komornik, adwokat, radca prawny, syndyk, rzeczoznawca majątkowy, pośrednik czy zarządca nieruchomości.

Mocą tej ustawy zostaną zniesione lub ograniczone wymogi egzaminacyjne, wymagania w zakresie wykształcenia czy praktyki. To jednak nie wszystko. Naprawdę rewolucyjne zmiany obejmą pośredników i zarządców nieruchomości. Zawody te nie będą wiązały się z żadnymi wymogami, tzn. będą mogły być wykonywane przez każdego.

Co to konkretnie oznacza?

Dotychczas, jak wynika z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zarządcą mogła być osoba posiadająca licencję zawodową zarządcy, działająca samodzielnie, we własnym imieniu (np. jako pracownik lub przedsiębiorca) albo świadcząca usługi na rzecz przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Ustawa określała na czym konkretnie polega zarządzanie nieruchomością. Dodawała, że zarządca może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami, że może wykonywać czynności zarządu przy pomocy innych osób, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową. Zarządca miał stosować się nie tylko do przepisów prawnych, ale także standardów zawodowych i zasad etyki oraz kierować się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Ustawa określała także, jaką treść powinna mieć umowa o zarządzanie nieruchomością i jakie wynikają z niej skutki dla stron. Obowiązkiem ustawowym zarządcy było szczególne staranne i profesjonalne wykonywanie czynności oraz stałe podnoszenie kwalifikacji zawodowych. Każdy zarządca musiał posiadać obligatoryjne ubezpieczenie OC. Nad prawidłowym wykonywaniem zawodu czuwały m. in. organizacje zawodowe zarządców nieruchomości.

Po nowelizacji wytycznych dla zderegulowanych zawodów właściwie nie ma...

Usunięto niemal wszystkie normy, a pozostawiono jedyne enigmatyczne i wyrwane z kontekstu zdanie, w myśl którego: „Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej".

Co ciekawe ustawa nie definiuje w ogóle pojęcia zarządcy nieruchomości, choć się nim posługuje. O ile poprzednio pojawiało się już mnóstwo wątpliwości na tle charakteru prawnego, roli i zakresu obowiązków zarządcy nieruchomości np. rozróżnienia zarządu z ww. ustawy i zarządu we wspólnotach mieszkaniowych regulowanego ustawą z 24.06.1994 r. o własności lokali bądź statusu zarządcy i administratora nieruchomości, o tyle obecna lapidarna regulacja na pewno ich nie wyjaśni.

Analogiczne przedstawia się sytuacja pośredników. Stawiane im wymogi były zbieżne z tymi dotyczącymi rzeczoznawców. Zostały one niemal w całości usunięte.

Co taka zmiana oznacza np. dla klientów zarządców budynków?

Można przyjąć, że funkcję zarządcy nieruchomości może pełnić dowolna osoba lub firma i to właściciel obiektu może swobodnie określić wymogi, które zarządca ma spełniać. Jedynie rynek ma weryfikować, czy ktoś jest dobrym zarządcą. Odpowiedzialność zawodowa zarządców została bowiem zniesiona.

Zamiast licencjonowanych pośredników będą brokerzy nieruchomości. Czy ma to znaczenie dla poszukującego lokalu z jego pomocą?

Już teraz zakres usług pośredników i ich jakość były mocno zróżnicowane. Obok w pełni profesjonalnych, kompetentnych pośredników, którzy organizowali i nadzorowali daną transakcję, była spora grupa tzw. pokazywaczy, którzy nie wykazywali się żadną pomocą poza pokazaniem klientowi lokalu lub działki, nie mówiąc już o tzw. udostępniaczach adresu, których rola ograniczała się do wskazania lokalizacji nieruchomości.

Praktyki tych ostatnich były przez branżę mocno krytykowane. Starano się im przeciwdziałać w imię zbudowania w pełni profesjonalnego zawodu pośredników, powszechnego i cenionego na świecie. Dotychczasowe próby stworzenia czegoś sensownego zostały w mojej ocenie przekreślone przez ową deregulację.

Sama możliwość wykonywania danego zawodu nie daje pracy. Już teraz jest prawie 17 tysięcy licencjonowanych pośredników

Dlaczego?

Bo sankcjonuje ona zasadę, że każdy może robić co chce i jak chce. Takie podejście nie gwarantuje stworzenia ani dobrego rynku, ani renomy, ani zaufania do zawodu pośrednika. To, czy rynek będzie dobrze działał i zapewniał pracę licznym pośrednikom, nie zależy przecież tylko od liczby tych pośredników, ale przede wszystkim od klimatu gospodarczego.

Jeżeli przeciętny klient będzie wiedział, że pośrednikiem może być również osoba bez żadnego wykształcenia i bez jakiejkolwiek wiedzy teoretyczno-praktycznej, to, czy będzie zachęcony do angażowania pośrednika do transakcji? A czy, gdy w czasach zapaści na rynku nieruchomości, z jaką mamy do czynienia od kilku lat, na rynku pracy pojawi się tysiąc nowych pośredników, to taki fakt wywoła ożywienie na rynku?

A czy bank przyjmie wycenę nieruchomości do rzeczoznawcy majątkowego bez licencji zawodowej?

Rzeczoznawcy zostali zderegulowani w sposób umiarkowany. Nie podzielili losu pośredników i zarządców przede wszystkim dlatego, że jednym z ich głównych zadań jest szacowanie wartości nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Rząd więc uznał, że wyceny powinny być jednak wykonywane przez osoby kompetentne i doświadczone w zawodzie. Licencje zawodowe zarządców pozostały w mocy. Ograniczono jedynie wymagania w zakresie wykształcenia i praktyki. Szczegółowe wymogi w tym zakresie określi rozporządzenie wykonawcze, którego na razie brak. Nie wiadomo zatem nadal, ile kandydat na rzeczoznawcę będzie musiał wykonać np. operatów przed przystąpieniem do egzaminu zawodowego.

Do tej pory np. zarządca nieruchomości czy pośrednik musiał mieć obowiązkowe ubezpieczenie OC. Jak będzie po deregulacji?

Obowiązek posiadania ubezpieczenia OC pozostał bez zmian. Zarówno pośrednik, jak i zarządca czynny zawodowo musi legitymować się aktualną polisą. Przepisy nie przewidują jednak żadnych sankcji za brak takiego ubezpieczenia. Żeby zabezpieczyć się przed niespodzianką, klient powinien zatem żądać okazania mu dowodu posiadania ubezpieczenia. Trzeba jednak dodać, że ubezpieczenie OC, jeżeli nawet jest, niekoniecznie zrekompensuje pełną szkodę, jaka może zostać wyrządzona klientowi lub osobie trzeciej.

Jakie mogą być konsekwencje wejścia na rynek zarządców czy pośredników bez licencji zawodowych? Zdaniem ustawodawcy zwiększy się konkurencja, spadną prowizje, wynagrodzenia, zmniejszy się bezrobocie...

Czytając rządowe uzasadnienie do ustawy deregulacyjnej, można odnieść wrażenie, że pośrednicy i zarządcy byli jakąś zamkniętą kastą pławiącą się w luksusie. Rząd ocenił bowiem, że występuje znacząca bariera dostępu do tych zawodów, że nie jest konieczne weryfikowanie zdolności posługiwania się specjalistyczną wiedzą, bo weryfikację taką może sobie przeprowadzić każdy klient, studiując w Internecie komentarze i oceny, że zawody te nie są otwarte na innowacje, że zawody te z racji swojego zamknięcia korzystają z nieuzasadnionej renty ekonomicznej.

Deregulacja ma z założenia zwiększyć konkurencyjność, doprowadzić do zwiększenia ilości miejsc pracy, upowszechnienia praktyki korzystania z pośredników i zarządców, do spadku cen, obniżenia kosztów funkcjonowania państwa. Odpadną bowiem koszty funkcjonowania rejestrów, szkoleń, wynagrodzenia członków komisji egzaminacyjnych. Tyle z uzasadnienia. Z każdym z tych założeń można polemizować. Jak już wcześniej wspominałam, sama możliwość wykonywania danego zawodu nie daje pracy, zarobku. Oczywiście mogą na rynku pojawić się zastępy nowych pośredników i zarządców, tylko co z tego wyniknie? Już teraz jest ok. 17 tys. licencjonowanych pośredników i ok. 21 tys. licencjonowanych zarządców, czyli sporo.

Konkurencja wzrośnie?

Podejrzewam, że na rynku zacznie się brutalna, nie zawsze czysta walka o zlecenia, trochę na zasadzie „cel uświęca środki". Czy nowe zasady będą dobre dla klientów? Na razie nikt nie wie. Moim zdaniem na rynku zmieni się niewiele, a jeżeli zmieni się, to raczej na niekorzyść. Osoby czy firmy, które korzystały z pośredników i zarządców, będą robiły to nadal przy współpracy z renomowanymi, sprawdzonymi partnerami. A inni? Albo wezmą kogoś z polecenia albo załatwią sprawę sami, bo po co wspierać się kimś, kto na starcie może być mniej kompetentny niż sam klient.

Jak zabezpieczyć swoje interesy w umowie z fachowcem bez licencji zawodowej? Załóżmy, że klient wybrał właśnie takiego eksperta, bo jest tańszy od kolegi z licencją. Co powinien wpisać do umowy, aby zabezpieczyć swoje interesy?

Umowa regulująca zasady współpracy z pośrednikiem i zarządcą będzie miała obecnie jeszcze większe znaczenie niż dotychczas. Z racji zlikwidowania większości norm ustawowych konieczne będzie szczegółowe opisanie w umowie wymogów stawianych pośrednikowi czy zarządcy, wszelkich warunków świadczenia usług, zasad odpowiedzialności itd.

Z uwagi na zlikwidowanie odpowiedzialności zawodowej ta ostatnia kwestia będzie mieć kluczowe znaczenie. Nie warto zatem traktować takiej umowy jako formalności i podpisywać formatki podsuniętej przez pośrednika czy rzeczoznawcę, lecz zadbać o wprowadzenie do umowy kompleksowych zapisów uwzględniających interesy obu stron.

Trzeba jednak zawsze pamiętać, że najważniejszą kwestią jest rzetelny partner. Nawet bowiem najlepsza umowa nie załatwi sprawy, gdy trafimy na nieuczciwego kontrahenta. Gdy jeszcze dodatkowo nie będzie posiadał majątku albo ubezpieczenia, to nawet korzystny wyrok będzie można co najwyżej wywiesić na ścianie.