Kiedy warto zainwestować w ziemię rolną

Podstawowa zasada w handlu nieruchomościami mówi, że inwestycje w ziemię mają sens, jeśli obliczane są na kilkadziesiąt lat. Często dopiero wnuki zbierają owoce z inwestycji dziadka – mówi Tomasz Lebiedź, wykładowca SGH, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami. Przyznaje, że zdarza się dobry zarobek na szybkiej spekulacji, ale częściej na akcjach niż na ziemi. – Przypomnijmy sobie 2006 i 2007 rok, i najazd cudzoziemców na polskie nieruchomości. Pod rozwagę weźmy choćby przykład Szwajcara. Jeśli w 2008 roku kupił on dwa pokoje w Warszawie, to zapłacił 500 tys. zł, czyli ok. 250 tys. franków. Dziś może sprzedać to mieszkanie za 350 tys. zł. Zatem we frankach straci więcej niż połowę zainwestowanego kapitału, bo dostanie ok. 100 tys. CHF. A gdyby ten przykładowy Szwajcar zamiast mieszkania kupił wtedy ziemię budowlaną, to dopiero miałby kłopot! W samych złotówkach mógłby stracić 60 proc., więc dla jego zdrowia będzie lepiej, żeby nie przeliczał tej straty na franki – mówi o efektach spekulacyjnej inwestycji Tomasz Lebiedź.

Radzi, aby niedoświadczeni inwestorzy pamiętali o starym powiedzeniu: gdy już nawet taksówkarz mówi, abyś kupił akcje, natychmiast je sprzedawaj.

Wiedza to podstawa

Jak bezpiecznie inwestować w działki? – Musimy wiedzieć, co robimy, czyli mieć pełną informację o sytuacji na rynku i możliwych zagrożeniach danej operacji – radzi Monika Raczkowska, Managing Director w firmie Briland. – Dla każdego inwestora bezpieczeństwo może oznaczać co innego. Dla jednych będzie to zakup małej działki za niewielkie pieniądze, dla innych ziemi, która ma już przeznaczenie w planie miejscowym jako budowlana, a więc nie trzeba się martwić o jej przekształcenie.

– Na przykład powstawanie planu zagospodarowania przestrzennego, który zmieni przeznaczenie terenów z rolnych na budowlane, w dobrych okolicznościach trwa kilka lat. Jeśli pojawią się protesty mieszkańców albo ekologów, procedura nie ma przewidywalnego końca – ostrzega Tomasz Lebiedź.

W jakie pułapki może wpaść laik? – Niezorientowany inwestor może wpaść w sidła nieuczciwych pośredników czy właścicieli ziemi, zapewniających go o możliwości przekształcenia ziemi rolnej w budowlaną, i gwarantujących, że działka, którą kupuje jest najlepsza, jaką mógł znaleźć – opowiada Monika Raczkowska.

Osoba bez doświadczenia będzie też mieć problem z poprawnym oszacowaniem opłacalności inwestycji. Laik na ogól nie wie, jakie opłaty spotkają go po drodze, np. jakie podatki będzie musiał zapłacić, jakie pojawią się koszty sądowe czy notarialne. – Gąszcz papierów i procedur, których spełnienia wymagają urzędy, aby przekształcić działkę, mogą sprawić, że cała inwestycja będzie ciągnąć się latami i już nie będzie taka zyskowna w stosunku rocznym. Decydując się na zakup ziemi, lepiej zatem skorzystać z usług wyspecjalizowanej firmy – dodaje Monika Raczkowska.

Stawki w górę

Inwestorzy powinni pamiętać, że rynek działek – zarówno rolnych, jak i tych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną – rządzi się innymi prawami niż rynek mieszkań.

– Ponieważ ziemi nie będzie przybywać, właściciele parceli nie obawiają się konkurencji i z reguły nie spieszą się z ich sprzedażą – podkreśla Adam Sobczak, prezes zarządu Cenatorium. – Z analizy cen transakcyjnych działek budowlanych i rolnych w szesnastu województwach wynika, że nie można mówić o jednej, wyraźnej tendencji dla tych dwóch rodzajów ziemi.

Niektóre lokalizacje wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem, zatem ceny w takich rejonach utrzymują się na podobnym lub nawet na wyższym poziomie. Są jednak miejsca, których wartość ziemi drastycznie spada. Dotyczy to zarówno nieruchomości rolnych, jak i tych przeznaczonych pod zabudowę.

Z danych Cenatorium wynika, że za grosze można było w tym roku kupić ziemię rolną w województwie lubuskim.

– Tu padł ogólnopolski rekord. Właścicielem mkw. działki rolnej w Górzycy, nieopodal granicy z Niemcami, można było stać się już za 0,29 zł. Ponad 44-hektarowa działka kosztowała 128 tys. zł. Najniższą cenę transakcyjną za mkw. działki budowlanej odnotowaliśmy także w województwie lubuskim, w Niegosławiu – 8,5 zł za mkw. – podaje przykłady Adam Sobczak.