Kiedy inwestycja w mieszkanie na wynajem da wolność finansową

W odróżnieniu od bogactwa definicja wolności finansowej jest bardzo precyzyjna. To stan, w którym co miesiąc inwestor osiąga regularne wpływy na konto w wysokości co najmniej równej poziomowi jego comiesięcznych wydatków, ze źródeł innych niż jego aktywność zawodowa – tłumaczy Sławek Muturi, założyciel spółek Mzuri oraz Mzuri Investments, autor kilku poradników o inwestowaniu w mieszkania na wynajem. ?Jego zdaniem kluczem do wolności jest pasywna gotówka, czyli odsetki z lokat bankowych, tantiemy autorskie, dywidendy albo właśnie wpływy z najmu. ?– Wolność finansową można zatem osiągnąć wtedy, gdy suma przychodów z najmu przekroczy miesięczne wydatki inwestora. Jeśli zatem na utrzymanie standardu życia ktoś wydaje niewiele, to osiągnie wolność finansową, spłacając kredyt na zakup swojej 10. kawalerki na wynajem w Warszawie lub 15. kawalerki na wynajem w Radomiu. Jeśli jednak ktoś potrzebuje 20 tys. zł miesięcznie, to będzie musiał mieć dwa razy więcej kawalerek, a może dwie–trzy wille i kilka lokali użytkowych – wyjaśnia Sławek Muturi.

Kłopotliwe kawalerki

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa, że teraz mamy dobry moment, by wybrać mieszkanie w dobrej lokalizacji za rozsądną cenę, bo na rynku jest dużo lokali wystawionych na sprzedaż.

– Zanim jednak kupimy lokum, zastanówmy się, czy kupujemy mieszkanie gotowe do wynajmu, czy raczej do remontu, który pochłonie określoną kwotę. Trzeba też policzyć koszty utrzymania lokum. To wszystko ma znaczenie w bilansowaniu naszej inwestycji – podpowiada Tomasz Błeszyński.

Dodaje, że inwestor powinien stworzyć sobie profil potencjalnego najemcy. – Jeśli chce, aby nim był student, to niech zainwestuje w lokal w rejonach uczelni, z bardzo dobrym dojazdem. Jeśli osoba pracująca, to również musi zwrócić uwagę na lokalizację i komunikację z centrum. Poza tym tacy najemcy szukają najchętniej mieszkań 1- i 2-pokojowych. Zatem kupowanie dużego lokalu i zasiedlanie go większą liczbą osób może sprawiać kłopoty – ostrzega Tomasz Błeszyński.

Również według Bartłomieja Annusewicza z firmy Home Estate inwestor powinien nie tylko zwrócić uwagę na właściwą relację ceny zakupu do oczekiwanego zwrotu z wynajmu, ale także na to, czy mieszkanie uda się szybko wynająć. Bez spełnienia tego warunku trudno będzie osiągnąć wolność finansową.

– Tutaj kluczowymi kryteriami są lokalizacja nieruchomości, typ mieszkania oraz standard wykończenia – podkreśla Bartłomiej Annusewicz. – Warto inwestować w dużych miastach, które się dynamicznie rozwijają oraz przyciągają inwestorów. Poza Warszawą, która jest najodpowiedniejszym miejscem do inwestycji w mieszkanie na wynajem, warto też wziąć pod uwagę Kraków, Wrocław i Poznań.

Jeśli chodzi o typ nieruchomości, Annusewicz poleca mieszkanie o podwyższonym standardzie o powierzchni około 50 mkw. (z jedną sypialnią) lub 80–90 mkw. (z dwoma sypialniami). – Takie lokale są najczęściej poszukiwane przez klientów korporacyjnych, zarówno z Polski, jak i zagranicy – uzasadnia ekspert Home Estate.

Dodaje, że wyższych stóp zwrotu można oczekiwać, inwestując w tanie mieszkania o niskim standardzie i małej powierzchni, ale jest to ryzykowne, bo ich najemcy częściej zawodzą.

Mieszkanie dla Młodych. Kredyty w ramach rządowego programu droższe niż tradycyjne

Łam schematy

– Ciągle spotykam osoby, których strategią inwestowania jest: dziś coś kupię, a jutro się zobaczy. To błąd. Trzeba precyzyjnie zdefiniować wizję swojego portfela nieruchomości na wynajem. Po drugie, jeśli ktoś przepłaci za mieszkanie lub za jego remont, to zmniejszy zwrot z najmu. Trzeba więc szukać okazji rynkowych i wyłączyć emocje. To jednak najtrudniejsze – mówi Sławek Muturi. – A to emocje powodują, że ktoś odrzuca doskonałą okazję, tylko dlatego że mieszkanie jest zapuszczone i wymaga poważnego remontu, lub jest zbyt małe albo ma fatalny kolor kafelków w łazience.

Sławek Muturi dodaje, że częstym błędem niedoświadczonych inwestorów jest bezrefleksyjne powielanie cudzych schematów. – Np. inwestorka nie chce kupić mieszkania na parterze, bo odradza jej to pośrednik. Albo upiera się, by kupić lokum przy stacji metra, bo wielokrotnie słyszała, że lokalizacja jest najważniejsza. Problem w tym, że większość kupujących mieszkania w Polsce to osoby, które będą w tym lokalu mieszkać, a nie inwestorzy. W związku z tym większość tzw. prawd ludowych dotyczy rynku konsumentów. A inwestor musi być gotowy pójść pod prąd powszechnych schematów – podkreśla Muturi.

Jego zdaniem nie zawsze trzeba inwestować w lokal  na wynajem właśnie w stolicy. Tu mieszkania są o wiele droższe. Koszt kawalerki w Warszawie to 180 tys. zł, podczas gdy w  Katowicach podobne lokum można mieć już za 60 tys. zł.

– Katowice mogą zapewnić większy zwrot, o ile inwestor ma tam kogoś z rodziny lub zaufaną firmę, która zaopiekuje się lokalem – twierdzi Sławek Muturi.

Natomiast Tomasz Błeszyński dodaje, że dobra umowa najmu też jest bardzo ważna. Poza tym trzeba monitorować stan mieszkania i płatności, aby nie popaść w kłopoty. – Przy rozsądnie zaplanowanej inwestycji i ciągłym najmie można się spodziewać zysków na poziomie 6–8 proc. w skali roku, przed opodatkowaniem. To  więcej niż oferują obecnie banki – podkreśla doradca.

Osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu, a zamierzają wynająć posiadane mieszkanie czy dom, mogą rozliczać się z fiskusem na dwa sposoby: ryczałtem od przychodów (stawka 8,5 proc.) lub na zasadach ogólnych (stawki 18 i 32 proc.).

– Nie zawsze najkorzystniejszy jest ryczałt. Czasem wynajmującemu bardziej opłaca się rozliczenie według skali podatkowej. Dotyczy, to w szczególności tych, którzy ponoszą duże koszty związane z wynajmowanym lokalem. Warto też wiedzieć, że osoby wynajmujące stale kilka i więcej lokali powinny rozliczać się jak przedsiębiorcy, zwłaszcza jeżeli nie mają innych dochodów. Taka skala wynajmu to już działalność gospodarcza. Wtedy mogą odliczać np. koszty remontów – mówi Tomasz Błeszyński.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Robert Ziółek, prezes zarządu w firmie Dolcan

Budowanie portfela inwestycyjnego, który zapewni wolność finansową, jest procesem długotrwałym, wymagającym cierpliwości i przemyślanego działania.

Posiadanie jednego czy nawet dwóch mieszkań zapewni dodatkowe dochody i zabezpieczenie na przyszłość, ale nie pozwoli na uzyskanie wolności finansowej.

Trzeba jednak pamiętać, że kupując mieszkanie i decydując się na samodzielne zarządzanie wynajmem, właściciel bierze na siebie wszelkie uciążliwości z tym związane, np. musi odpowiednio wykończyć i umeblować lokal, poszukiwać najemców, przeprowadzać niezbędne naprawy lub remonty.

Wiąże się to zarówno z dodatkowymi kosztami, jak i znaczącym nakładem czasu, jaki trzeba temu poświęcić. Przy obecnie obowiązującej ustawie chroniącej prawo lokatorów, obowiązującej przy wynajmie długoterminowym, dochodzą także pewne utrudnienia natury prawnej.