– W dużych stołecznych dzielnicach sypialniach, czyli na Białołęce, Bemowie oraz w Wilanowie, podaż mieszkań spadła w ciągu ostatniego roku. Deweloperzy więcej sprzedawali lokali, niż wprowadzali na rynek – zauważa Joanna Tomczyk, analityk z redNet Property Group.

Najwięcej mieszkań ubyło na Bemowie – z ok. 1,2 tys. w sprzedaży w lutym 2013 r. dziś zostało ok. 725 obecnie.

W Wilanowie deweloperska pula zmniejszyła się z 1,5 tys. do 923 mieszkań, a na Białołęce – z 2,5 do 1,6 tys. lokali. Jedyną dzielnicą sypialnią, w której podaż wzrosła, i to sporo, jest Ursynów. Rok temu deweloperzy proponowali ok. 400 lokali, a dziś na nabywców czeka ponad 800 lokali – podaje redNet Property Group.

Nowe w promocjach

W ciągu roku sporo lokali znacznie potaniało. Podwyżki, jakie powoduje większy popyt, zostały w tym roku skutecznie zniwelowane kryteriami programu „Mieszkanie dla młodych" („MdM"). Największa korekta, jak podają analitycy redNet Property.com, nastąpiła na Ursynowie – wyniosła 14–19 proc. r./r., w zależności od wielkości lokalu.

– Tak duże spadki wynikają z dość wąskiej oferty mieszkań, wobec czego nawet pojedyncze akcje promocyjne zmieniają średnią cenę lokali dla całej dzielnicy. A do końca marca br. promocją objęte są np. mieszkania spółki Marvipol w inwestycji Central Park Ursynów. Deweloper obniżył stawki o 15 proc., tak by można było zakwalifikować pulę lokali do programu „MdM" – wyjaśnia Joanna Tomczyk, analityk z redNet Property Group.

Sporo potaniały nowe M w Wilanowie – o 10 proc. lokale dwupokojowe (6,9 tys. zł za mkw.) i trzypokojowe (7 tys. zł za mkw.). Natomiast ceny kawalerek poszły w tym czasie w górę o prawie 5 proc. – do 7,8 tys. zł za mkw.

Z kolei na Białołęce jednopokojowe M potaniały o 10 proc., do 6 tys. zł za mkw., a stawki za dwa i trzy pokoje spadły nieznacznie – o 1–2 proc. (wynoszą ok 6,1 tys. zł za mkw.).

Z kolei na Bemowie potaniały tylko kawalerki – o 6 proc. r./r. (do 6,9 tys. zł za mkw.).

Obecnie najwięcej mieszkań kwalifikujących się do „MdM" oferuje Białołęka – ok. 30 proc. całej podaży.

– W nowych projektach deweloperzy będą dostosowywać pulę mieszkań pod względem metrażowym i cenowym do wymogów programu. Ponieważ na Białołęce znajduje się najwięcej tego typu lokali, można prognozować dalsze ożywienie sprzedaży w tej dzielnicy oraz wzrost liczby wprowadzanych inwestycji do oferty. Prawdopodobnie w każdym nowo rozpoczynanym projekcie na Białołęce część lokali będzie spełniać wymogi „MdM" – przewiduje Joanna Tomczyk. – Jednocześnie sprzedaż mieszkań w kolejnych miesiącach powinna być wyższa od liczby ofert wprowadzanych na rynek. W efekcie cała podaż spadnie, a pula M spełniających wymogi „MdM" ulegnie zawężeniu – wyjaśnia.

Jak dodaje Robert Barszcz z Ober-Haus, choć wszędzie deweloperzy próbują dostosowywać ceny do wymogów „MdM", to podaż takich mieszkać poza Białołęką na razie jest dość ograniczona.

Używane w płycie

Choć Białołęka powoli goni Ursynów, to zaczęła się rozwijać o wiele później, zatem sporo jeszcze czasu potrzebuje chociażby na rozbudowę infrastruktury.

– Musimy też pamiętać o metrze, które dało duży impuls do budowy nowych osiedli na Ursynowie – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmerson Realty.

Do tego grona największych sypialnianych dzielnic ma szansę dołączyć Wola, gdzie w budowie lub planach znajduje się ok. 2 tys. mieszkań, głównie na osiedlach przy ul. Jana Kazimierza i Kasprzaka.

Osiedla sypialnie cieszą się zainteresowaniem także wśród nabywców na rynku wtórnym. Głównie chodzi o Targówek i osiedle Bródno, na Bielanach – Wrzeciono, Wawrzyszew oraz Chomiczówkę, a także Skorosze w Ursusie, Gocław na Pradze-Południe czy Stegny i Służew nad Dolinką na Mokotowie.

– Główny kierunek poszukiwań klientów, ze względu na niską cenę, to Białołęka i Targówek. Na Białołęce znajdziemy więcej mieszkań z ostatnich lat, a na Targówku do wzięcia jest głównie wielka płyta. Tańsze lokale trafiają się także w niektórych rejonach Bielan i Ursusa, a także np. w Rembertowie i Wawrze, choć tu podaż ofert nie jest już duża. Niedrogo jest też w Ursusie – opowiada Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. Na przykład dwa pokoje z wielkiej płyty na Bródnie kosztują średnio ok. 6,1 tys. zł za mkw., a na Tarchominie – 6,2 tys. zł. Jeszcze taniej jest w Ursusie, gdzie średnia stawka za dwupokojowe M na osiedlu Niedźwiadek oscyluje na poziomie 5,8 tys. zł za mkw.

Wyższe ceny obowiązują już na Wawrzyszewie – 6,7 tys. zł za mkw., czy na Ursynowie, gdzie za dwa pokoje przeciętnie trzeba zapłacić aż 7,5 tys. zł za mkw.