Stawiają na małe ośrodki

Jeśli wszystko potoczy się zgodnie z planami deweloperskimi,  w tym roku w Polsce przybędzie ok. 630 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, w tym 32 nowe obiekty – wyliczają analitycy CBRE. Trwa również rozbudowa sześciu już istniejących centrów, która obejmuje ok. 15 proc. nowej podaży.

Dla porównania, w ubiegłym roku deweloperzy oddali w sumie ok.  600 tys. mkw. nowych galerii.

– Rynek centrów handlowych w niektórych miastach Polski powoli się nasyca, a co za tym idzie, staje się bardzo konkurencyjny na poziomie lokalnym. Już teraz obserwujemy wzrost pustostanów w miastach, w których wkrótce pojawią się nowe galerie – mówi Katarzyna Kocon, konsultant z firmy doradczej CBRE.

Tłumaczy, że jest to m.in. efekt przejścia najemców do nowych, bardziej atrakcyjnych obiektów.

Według szacunków firmy DTZ otwierane w tym roku budynki będą mogły się pochwalić wysokim stopniem wynajmu, sięgającym ponad 90 proc.

Lubelskie projekty

Deweloperzy nadal zapełniają galeriami przede wszystkim małe miasta. Według CBRE aż 22 obiekty – liczące w sumie ponad 300 tys. mkw., co stanowi prawie połowę podaży – otworzą się w miejscowościach o liczbie mieszkańców poniżej 100 tys. Tylko sześć galerii (m.in. Sukcesja w Łodzi czy Supersam w Katowicach) powstanie w największych aglomeracjach.

– Około 266 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej planowanej na ten rok powstaje w Białymstoku, Toruniu, Lublinie, Olsztynie, Poznaniu oraz w Warszawie, czyli w miastach wojewódzkich. Przy czym najwięcej deweloperzy budują w Lublinie, gdzie w tym roku pojawi się ponad 125 tys. mkw. w trzech projektach: Atrium Felicity, Tarasy Zamkowe i Outlet Center – wylicza Wioleta Wojtczak, starszy konsultant w Dziale Badań i Doradztwa Savills.

Jednocześnie lubelskie Atrium Felicity to największy obiekt, jaki w tym roku powstanie. Będzie liczyć 73 tys. mkw. Drugą pod względem wielkości będzie Galeria Warmińska w Olsztynie, o powierzchni 41,5 tys. mkw., a na trzecim miejscu plasuje się galeria w Lublinie – Tarasy Zamkowe (o pow. 38 tys. mkw.). Pozostałe powstające obiekty, m.in. Galeria Amber w Kaliszu, Galeria Piła w Pile,  Galeria Siedlce w Siedlcach czy Galeria Bursztynowa w Ostrołęce itd., liczą zazwyczaj  po 25 –35 tys. mkw.

– Z kolei w rozbudowie są takie projekty jak Galeria Sudecka w Jeleniej Górze, Ogrody w Elblągu, Atrium Copernicus w Toruniu, Magnolia we Wrocławiu oraz Gemini Park w Bielsku-Białej – wylicza Agnieszka Tarajko-Bąk, starszy analityk w firmie JLL.

Stabilne czynsze

Mniejsze obiekty, o powierzchni poniżej 10 tys. mkw., mają szansę wejść na rynek w pełni wynajęte, podobnie jak duże, długo oczekiwane centra. Wszystko zależy jednak od stopnia nasycenia rynku i oferty, na jaką postawią.

– Na przykład te galerie, które nie są już pierwszymi nowoczesnymi obiektami w mieście, mogą borykać się z niższym niż pożądany poziomem wynajęcia w dniu otwarcia – uważa Katarzyna Kocon.

Czynsze pozostają raczej stabilne. Jednak zdaniem Katarzyny Kocon widać zwiększający się udział kosztów właścicieli w przygotowywaniu lokalu.

– Tradycyjnie najwyższe stawki odnotowujemy  w Warszawie, gdzie w ciągu ubiegłego roku czynsze typu prime – czyli najlepsze lokale o powierzchni ok. 100 mkw. w kategorii moda i akcesoria w wiodących centrach handlowych – wzrosły o ok. 5 proc., do 85–100 euro za mkw. miesięcznie, po rekomercjalizacji powierzchni – wyjaśnia Agnieszka Tarajko-Bąk.

Kolejne kilkuprocentowe podwyżki w dobrze funkcjonujących i zarządzanych galeriach wydają się w tym roku nieuniknione. – Weryfikacja czynszów nastąpi jeszcze przy przedłużaniu lub aneksowaniu umów podpisywanych w  latach 2008–2010 – tłumaczy Edyta Paszkowska, starszy konsultant w dziale wynajmu powierzchni handlowych w DTZ.

Jak dodaje Maciej Mędrek, starszy negocjator w dziale powierzchni handlowych Savills, obniżać się będą natomiast czynsze w obiektach starszych, w których spada frekwencja klientów, co przekłada się automatycznie na mniejsze obroty najemców, a konkurencja ze strony innych obiektów rośnie w siłę.

Walka o najemcę

– Zainteresowaniem najemców nadal będą cieszyć się centra handlowe z mocną pozycją na lokalnym rynku, dobrze przemyślane i zaplanowane obiekty w dobrej lokalizacji, z ciekawą ofertą dopasowaną do potrzeb odbiorców – zapewnia Agnieszka Tarajko-Bąk.

Jednocześnie coraz trudniej pozyskać najemcę deweloperom, którzy budują nowe galerie w miastach, gdzie od dawna funkcjonują obiekty handlowe o ugruntowanej pozycji, z wysoką frekwencją klientów, dobrym doborem najemców i niskim wskaźnikiem pustostanów. Może to jednak zadziałać i w drugą stronę, na niekorzyść już działającego obiektu.

– Jeśli termin planowanego otwarcia nowego centrum pokrywa się z  wygaśnięciem umów najmu w istniejących galeriach handlowych, to deweloperzy mają szansę na przejęcie najemców. Wystarczy, że zaoferują lepsze warunki czynszowe, wakacje czynszowe czy partycypacje w kosztach przeniesienia bądź też wykonania lokalu – opowiada Maciej Mędrek.

Jednak na tym coraz bardziej konkurencyjnym rynku z pewnością podobnie zachowa się właściciel starszego obiektu. – Nowe galerie najczęściej przynoszą nową ofertę i nową jakość, ale w niełatwej dziś sytuacji rynkowej, części najemców łatwiej będzie podjąć decyzję o pozostaniu w obecnym miejscu, zwłaszcza jeśli dodatkowo uda im się uzyskać dogodniejsze warunki najmu u obecnego wynajmującego. Dużo też zależy od zapisów dotyczących zerwania dotychczasowej umowy najmu. Właściciele centrów często zabezpieczają się i uniemożliwiają najemcy wyjście z centrum przed wygaśnięciem kontraktu – tłumaczy Maciej Mędrek.

Zdaniem Edyty Paszkowskiej obiekty handlowe starszej generacji mają spory potencjał, zwłaszcza te, które posiadają już stabilną pozycję handlową wśród klientów.

– Te, które chcą utrzymać się na rynku, czeka rozbudowa w celu poszerzenia, uatrakcyjnienia oferty handlowej. Natomiast jeśli nie można ich rozbudować, ich właściciele – chcąc konkurować z nowo powstającymi galeriami – powinni rozważyć gruntowną modernizację obiektu oraz zastanowić się nad możliwością wykreowania nowej powierzchni handlowej poprzez przebudowę istniejących części – przekonuje Edyta Paszkowska.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki