Inwestycje mieszkaniowe – co wybrać do portfela?

Zdaniem Kamila Niedźwiedzkiego, analityka portalu Dompress.pl, inwestycyjny zakup mieszkań na wynajem jest dziś znacznie lepszym pomysłem niż lokata czy zakup obligacji skarbowych. – Na najmie zyskamy o połowę więcej – przekonuje. – Najbardziej opłacalne jest kupno lokali w najnowszych inwestycjach, które weszły do przedsprzedaży. Chcąc osiągnąć wymagany przez bank poziom komercjalizacji inwestycji, deweloperzy idą na największe ustępstwa.

Zniżka na dziurę w ziemi

Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmerson Realty, firmy pośredniczącej i doradzającej na rynku nieruchomości, potwierdza. – Aby uzyskać kredyt na inwestycję, deweloperzy muszą sprzedać odpowiednią liczbę mieszkań. A że osiedle najczęściej istnieje tylko w planach i na wizualizacjach, firmy muszą jakoś zachęcić klientów. Dlatego szansa na tańsze zakupy jest większa niż w przypadku rozpoczętych już inwestycji. Rabat może wynieść 5–7 proc. – szacuje.

Także Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment, ocenia, że najlepszy moment na negocjacje cen to początek sprzedaży nowej inwestycji. – Jeśli kupimy cały projekt, to możemy liczyć na rabat rzędu 10 proc. Deweloperowi odpadną koszty marketingu i sprzedaży, zmniejszy się ryzyko biznesowe – tłumaczy. – Jeśli jednak chcemy kupić na przykład trzy mieszkania o najbardziej poszukiwanej powierzchni i w najlepszej lokalizacji, to skalę rabatu wyznaczy rynek. Jeśli są inni chętni na lokale, to deweloper może je zaoferować w cenie katalogowej, bez rabatu.

Zdaniem Lidii Dołhan, doradcy z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości, wielkość rabatu przy zakupach pakietowych zależy od wielkości pakietu. – Pakiet to nie trzy–cztery mieszkania, lecz większa część projektu, np. jedna lub kilka klatek lub kilka pięter – mówi. – Przy zakupie kilku mieszkań można zapewne wynegocjować zniżki do 20–25 proc. Natomiast pakiety składające się z całych klatek lub pięter można kupić w nieporównywalnie niskich cenach. Dobry inwestor z dużym kapitałem potrafi wynegocjować nawet 50 proc. rabatu.

Cezary Szubielski, dyrektor biura Reals Nieruchomości, przypomina, że pakiety są tworzone głównie dla odbiorców instytucjonalnych, takich jak fundusze inwestycyjne czy instytucje państwowe, jak Agencja Mienia Wojskowego. – Dla inwestora indywidualnego pakiet oznacza najczęściej kilka mieszkań, podczas gdy dla instytucjonalnego – 50 – mówi. Według niego za pakietową inwestycją przemawia możliwość uzyskania rabatów, przeciw – zasady bezpiecznego inwestowania. – Kupowanie lokali w jednej inwestycji oznacza brak dywersyfikacji portfela inwestycyjnego – tłumaczy dyrektor Reals Nieruchomości.

Jak zauważa Madej, im lepsza sytuacja na rynku nieruchomości, tym cenniki u deweloperów sztywniejsze. – Dziś obserwujemy wyraźny wzrost sprzedaży mieszkań w nowo wprowadzanych projektach. Banki chętniej finansują inwestycje. Poprawa sytuacji zmniejsza chęć deweloperów do stosowania elastycznej polityki cenowej – zauważa szef ProDevelopment. Opinię potwierdza Skoczeń. – Mieszkania zaczęły się sprzedawać. Ceny powoli rosną. Firmy mniej chętnie udzielają większych rabatów nawet przy zakupie kilku lokali – przyznaje przedstawiciel Emmerson Realty.

W opinii Niedźwiedzkiego zysk z najmu mieszkań, w które inwestujemy, będzie największy, jeśli wybierzemy najmniejsze lokale w swojej kategorii – najtańsze dwu- lub trzypokojowe. – Na takie nieruchomości jest jednak najwięcej chętnych, szczególnie w czasie przedsprzedaży, kiedy ceny są atrakcyjne. Deweloperzy szybko znajdą na nie nabywców. Dlatego inwestorzy pakietowi nie mogą liczyć na specjalne przywileje. Przy zakupie kilku mieszkań wynegocjujemy wprawdzie zniżkę, ale nie będzie ona duża, bo w przedsprzedaży ceny są na najniższym do zaakceptowania przez deweloperów poziomie – tłumaczy analityk Dompress.pl.

Tak czy inaczej, kupując mieszkania w początkowej fazie budowy, inwestor zyskuje. Przede wszystkim ma większy wybór lokali. – A to oznacza lepsze dopasowanie portfela do preferencji wynajmujących, a także lepsze warunki finansowe (np. system 10/90 – 10 proc. ceny klient płaci po podpisaniu umowy, resztę – przy odebraniu kluczy) i z reguły niższą o około 3 proc. cenę – mówi Madej. Można też liczyć na bezpłatne przeróbki w lokalu.

Z jakim portfelem

– Żeby kupić w Warszawie kilka mieszkań o powierzchni do 40 mkw., musimy mieć minimum 1,5 – 2 mln zł – szacuje Jarosław Skoczeń. Szubielski dopowiada, że wiele zależy od tego, czy kupujemy za gotówkę czy na kredyt. – Myśląc o inwestycjach gotówkowych, trzeba dysponować kilkumilionowym kapitałem. Kredyt wymaga zaś kilkuset tysięcy wkładu własnego. Trzeba też mieć zdolność kredytową i udokumentowane dochody, gwarantujące możliwość spłacania miesięcznych rat w wysokości kilkunastu czy kilkudziesięciu tysięcy złotych – zauważa dyrektor Reals Nieruchomości.

Według Madeja inwestor bez wielkiego budżetu powinien się zastanowić nad zróżnicowaniem portfela mieszkań inwestycyjnych. Lepiej kupić kilka lokali na różnych osiedlach. – Różne lokalizacje zmniejszają ryzyko problemów z jednym deweloperem. Jeśli po sąsiedzku jakaś budowa stanie w miejscu, to będziemy mieli przez kilka lat widok na niedokończoną inwestycję. Czy za 2–3 proc. dodatkowego rabatu warto decydować się na zakup trzech czy pięciu mieszkań w jednej inwestycji? Chyba nie – ocenia Madej.

Szubielski radzi, by kupować więcej tańszych mieszkań zamiast mniej droższych. – Łatwiej wynająć, jak i podzielić i sprzedać pakiet składający się z czterech mieszkań po 50 niż dwóch po 100 metrów – ocenia Szubielski. – Najlepiej inwestować w najbardziej poszukiwane lokale, które mogą się cieszyć popularnością także w przyszłości. Dziś są to mieszkania dwupokojowe o powierzchni 40–50 mkw., i nic nie wskazuje by miało się to zmienić – dodaje. Zdaniem dyrektora z Reals Nieruchomości niebezpieczne są osiedla budowane w szczerym polu. – Nie wiemy, jak będzie wyglądała okolica kilka miesięcy po zakończeniu inwestycji, jaka infrastruktura handlowa i usługowa powstanie, co z komunikacją, i wreszcie – czy obok nie wyrośnie obiekt negatywnie wpływający na postrzeganie okolicy. Zdecydowanie niebezpieczne są też inwestycje w sąsiedztwie planowanych dróg szybkiego ruchu – ocenia Szubielski. – Najbezpieczniejsze są projekty w tzw. plombach, w całkowicie ukształtowanych okolicach.