Zdaniem Emilii Łęczewskiej, dyrektor warszawskiego oddziału agencji Metrohouse, klienci zdecydowanie wolą nieruchomości wznoszone w nowej technologii lub odrestaurowane przedwojenne kamienice. – Jeśli nowe mieszkania, to najlepiej te na zamkniętych, strzeżonych osiedlach z niskimi budynkami, wybudowane po 2000 roku – zauważa Emilia Łęczewska.

Kalkulator i oczy

Z analiz Metrohouse wynika, że technologia budowy jest najważniejsza dla młodszych klientów, także rodzin z dziećmi. Mniejszą wagę przywiązują do tego osoby starsze. – Brak idealnej świeżości na klatce czy starsza winda często aż tak im nie przeszkadzają – ocenia Emilia Łęczewska.

Z kolei Sebastian Janicki, wiceprezes agencji Atlanti Nieruchomości, dzieli klientów na dwie grupy. – Jedni chcą kupować mieszkania tylko w nowoczesnych budynkach, nawet po wyższych cenach, z wyższymi opłatami za utrzymanie części wspólnych, choćby kosztem lokalizacji – tłumaczy Sebastian Janicki. – Druga grupa klientów szuka mieszkań w starszych budynkach wzniesionych w klasycznej technologii, położonych w lepszej lokalizacji. Koszty utrzymania części wspólnych są niższe, a wartość nieruchomości całkowicie niezależna od obowiązującej mody. Minusem jest znacznie mniejsza liczba udogodnień, takich jak nowoczesne windy czy podziemne garaże – opowiada.

Wiceprezes Atlanti Nieruchomości podkreśla, że poza tymi dwiema grupami nieruchomości są jeszcze budynki wykonane w technologii wielkiej płyty czy ramy H, na które decydują się klienci zwracający uwagę wyłącznie na cenę. – Zaletą takich budynków jest przede wszystkim stosunek ceny do wielkości i lokalizacji – ocenia Sebastian Janicki.

W jego opinii dla inwestorów najważniejszym kryterium wyboru mieszkania, poza lokalizacją, jest stopa zwrotu z inwestycji. – Jeżeli jest za niska, do transakcji nie dojdzie. Zupełnie innymi kryteriami kierują się osoby szukające mieszkania na własne potrzeby. Wówczas w grę wchodzą czynniki pozafinansowe, takie jak moda, przywiązanie do danego miejsca, prestiż – wylicza Sebastian Janicki. – Bywa, że lokalizacja jest mniej ważna niż technologia i rok budowy nieruchomości, o stronie estetycznej osiedla nawet nie wspominając. Jedni kupują kalkulatorem, a drudzy oczami – dodaje.

Z analiz wiceprezesa Atlanti Nieruchomości wynika, że inwestorzy kupują najchętniej małe mieszkania w układzie: pokój plus pokój z aneksem, względnie dwa pokoje plus kuchnia. – Poszukiwane są też mikromieszkania o powierzchni do 20 mkw. Takie lokale dobrze się wpisują w popyt na rynku najmu, gdzie klienci biorą pod uwagę przede wszystkim lokalizację – tłumaczy Sebastian Janicki. – Przykładem może być 34-metrowe mieszkanie do remontu na ul. Niepodległości, oferowane za 235 tys. zł podaje. Dla osób poszukujących mieszkania dla siebie najważniejsza jest powierzchnia nieruchomości. – Zwykle jest okupiona gorszym rozkładem. 50-metrowe mieszkania potrafią mieć układ pokój plus pokój z aneksem, a 60-metrowe: dwa pokoje plus kuchnia. Zwykle przedpokój zajmuje ponad 10 mkw. Przykładem może być wykończone mieszkanie o powierzchni 56 mkw. na Bemowie składające się z pokoju i dużego salonu z kuchnią, które jest oferowane za 475 tys. zł. W cenę jest wliczone miejsce w garażu.

Mniej za płytę

Zdaniem Joanny Lebiedź, właścicielki agencji Lebiedź Nieruchomości, zdecydowanie bardziej popularne niż blokowiska z wielkiej płyty są budynki wzniesione po 2000 roku. – Są łakomym kąskiem, podobnie jak dobrze zlokalizowane przedwojenne kamienice – ocenia Joanna Lebiedź. – Mówiąc o nowym budownictwie, klient ma na myśli kameralne, często strzeżone osiedla z miejscem w garażu, piwnicą lub komórką lokatorską. Często są to lokale gotowe do wprowadzenia się bez ponoszenia dodatkowych nakładów.

Emilia Łęczewska ocenia, że różnice w cenach nowszych i starszych mieszkań zależą od dzielnicy. – Największe różnice widać w tzw. topowych dzielnicach, czyli w Śródmieściu, na Żoliborzu, Mokotowie. Im dalej od centrum, tym te różnice mniejsze – tłumaczy dyrektor z Metrohouse. – Na przykład metr mieszkania na Górnym Mokotowie wybudowanego w technologii wielkopłytowej będzie kosztował maksymalnie 8,5 tys. zł, podczas gdy metr lokalu w nowoczesnym budynku może osiągać cenę nawet 12 tys. zł – podaje. Zdaniem Emilii Łęczewskiej nowsze mieszkania już bardzo nie tanieją.

Sebastian Janicki ocenia, że pewnik jest tylko jeden – nowe mieszkania są droższe od tych z wielkiej płyty. – Cała reszta zależy od lokalizacji, stanu technicznego i ewentualnego dochodu generowanego z czynszu – tłumaczy wiceprezes Atlanti Nieruchomości. Także według niego mieszkania nie tanieją praktycznie od 2012 r. – Ceny transakcyjne utrzymują się na podobnym, a sporadycznie wyższym poziomie – zauważa Sebastian Janicki. – Obniżają się natomiast ceny ofertowe. Ich poziom zbliża się do cen transakcyjnych. Oznacza to, że właściciele, którzy nie czują presji czasu, nie sprzedadzą swojego mieszkania poniżej oferowanej stawki. W gorszej sytuacji są osoby, dla których sprzedaż okazuje się jedynym ratunkiem i czas zawarcia transakcji staje się kluczowy – nie ukrywa.

Joanna Lebiedź ocenia, że nowsze mieszkania są lepiej wyceniane niż lokale w blokowiskach, które często wymagają kapitalnych remontów. – Powinno się utrzymywać zainteresowanie małymi mieszkaniami. Jest to ściśle związane ze zdolnością kredytową Kowalskiego – tłumaczy pośredniczka. Dodaje, że nadal najchętniej są kupowane dwu-, trzypokojowe lokale o powierzchni nieprzekraczającej 55 mkw., w cenie do 350 tys. zł.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Kilkuletnie używane

W ofercie są lokale w wielu dzielnicach stolicy. Ich standard jest zwykle dobry.

- Wola, Józefa Bellottiego, 56 mkw., dwa pokoje, apartamentowiec z 2010 roku, 599 tys. zł

- Praga-Południe, Kwatery Głównej, 108 mkw., cztery pokoje, apartamentowiec z 2010 roku, 799 tys. zł

- Bemowo, Szeligowska, 69 mkw., trzy pokoje, budynek z 2012 roku, 530 tys. zł

- Białołęka, Kartograficzna, 44 mkw., dwa pokoje, blok z 2011 roku, 275 tys. zł

- Ursus, Skoroszewska, 56 mkw., dwa pokoje, blok z 2010 roku, 380 tys. zł