Kredyty hipoteczne nie są tanie

Na początku maja Narodowy Bank Polski opublikował wyniki przeprowadzanej cyklicznie ankiety, która bada nastroje wśród przewodniczących komitetów kredytowych. W badaniu wzięło udział 26 banków, których łączny udział w rynku kredytowym wynosi 86 proc.

Z ankiety wynika, że w przeciwieństwie do sytuacji, jaka miała miejsce w trzech pierwszych miesiącach tego roku, w drugim kwartale można się spodziewać złagodzenia polityki kredytowej. Bankowcy liczą również na to, że więcej klientów niż dotąd zdecyduje się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Z danych firmy Notus Doradcy Kredytowi wynika, że na razie znaczących zmian w ofertach banków – które przekonałyby klientów do zadłużenia się – nie widać.

– Mimo utrzymujących się rekordowo niskich stóp procentowych zainteresowanie kredytami hipotecznymi nie wzrasta. Marże banków utrzymują się na wysokim poziomie, a zmiany spowodowane wejściem w życie rekomendacji U dotyczącej tzw. bancassurance sprawiają, że bardziej prawdopodobne są kolejne zwyżki marż niż zmiana trendu. Nie widać również presji ze strony konkurencji, która mogłaby poprawić ofertę cenową, a niskie plany sprzedażowe sprawiają, że banki nie zabiegają aktywnie o nowego klienta hipotecznego – wynika z obserwacji Michała Krajkowskiego, głównego analityka firmy Notus Doradcy Finansowi.

Jego zdaniem również rządowy program „Mieszkanie dla młodych" nadal nie wpływa na poprawę sytuacji na rynku „hipotek". Mimo że w drugim kwartale roku wartość wskaźnika służącego do określenia maksymalnej ceny mieszkania kwalifikującego się do dopłaty w „MdM" wzrosła w większości lokalizacji, to jednak zmiany są kosmetyczne.

Michał Krajkowski zwraca uwagę, że niskie stopy procentowe oraz wzrost przeciętnego wynagrodzenia przyczyniają się do utrzymania na wysokim poziomie zdolności kredytowej. – Już od wielu miesięcy obserwujemy wzrost tego parametru i możemy oczekiwać, że do końca tego roku zdolność kredytowa radykalnie się nie zmieni – mówi ekspert Notusa. – Dopiero wraz z podwyższaniem stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej należy oczekiwać, że dostępne kwoty zaczną spadać. Prawdopodobnie nastąpi to dopiero w 2016 roku i skumuluje się z kolejnym etapem wdrożenia rekomendacji S. Większy wkład własny (15 proc.) oraz oczekiwany spadek zdolności kredytowej będą oznaczać ograniczenie dostępności kredytu w roku 2016.

Refinansuj za jakiś czas

Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander Advisors, uważa, że wiele wskazuje na to, że w kolejnych miesiącach marże kredytów hipotecznych pozostaną na poziomie zbliżonym do obecnego.

– Najprawdopodobniej nie będą one już rosły, gdyż stopy procentowe zapewne nie będą już niższe, a to one były główną przyczyną podwyżek. W dłuższej perspektywie stopy procentowe będą raczej rosły. To co prawda podwyższy raty, ale jednocześnie da szansę na spadki marż – uważa Jarosław Sadowski.

Jego zdaniem wydaje się dość prawdopodobne, że za kilka lat wielu osobom, które obecnie zaciągają kredyty, będzie się opłacało je refinansować. Ta tendencja pojawi się jednak dopiero za trzy – pięć lat, gdyż po takim okresie banki przestają naliczać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu.

– Nawet jeśli marże nie spadną, to wielu osobom i tak będzie opłacało się kredyt refinansować. Kredyty z minimalnym 10-proc. wkładem własnym mają bowiem istotnie wyższe marże – średnio 1,97 proc. – niż te z wkładem wynoszącym 25 proc., gdzie marża wynosi ok. 1,74 proc. Najwyższe marże mają natomiast kredyty udzielane w ramach programu „Mieszkanie dla młodych". W ich przypadku refinansowanie będzie więc najbardziej opłacalne – uważa Jarosław Sadowski.

Podkreśla jednocześnie, że na istotny spadek marży można jednak liczyć dopiero, gdy stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości spadnie poniżej 80 proc. W przypadku kredytu z 10-proc. wkładem spłata obniżająca dług do takiego poziomu zajmie cztery –pięć lat.

Zdolność nie urośnie

Bartosz Turek, analityk Lion's Banku, uważa, że jeśli dzisiejsze prognozy się ziszczą, to raty kredytów hipotecznych mogą powoli zacząć rosnąć, a wraz z tym banki będą skłonne pożyczyć mniej.

Majowe dane firmy Tax Care pokazują, że trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto miesięcznie może pożyczyć na mieszkanie średnio 459 tys. zł na 30 lat. Ten wynik jest aż o 43,5 tys. zł wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem i aż o 102,9 tys. zł wyższy niż we wrześniu 2012 roku. – Ta druga data jest o tyle ważna, że od września rynek zaczął dyskontować mające nadejść obniżki stóp procentowych, co przełożyło się na spadek oprocentowania i rosnące możliwości pożyczkowe – wyjaśnia Anna Olesiejuk, ekspert Tax Care.

Bartosz Turek podkreśla, że po prawie trzech latach możliwości zakupowe modelowej rodziny zmieniły się diametralnie. Dodatkowa kwota ponad 100 tys. zł pozwala w miastach wojewódzkich na zakup przynajmniej jednego dodatkowego pokoju, jeśli nie dodatkowej kawalerki. Dodaje jednak, że możliwości pożyczkowe modelowej rodziny znacznie już nie wzrosną.

– Rada Polityki Pieniężnej nie planuje bowiem obniżek stóp procentowych, a gracze rynkowi już dziś spekulują, kiedy zacznie się cykl podwyżek. W efekcie WIBOR 3M – ważny składnik oprocentowania większości kredytów złotowych – w maju nieznacznie wzrósł po raz pierwszy od niemal pół roku. Gdy natomiast WIBOR rośnie, drożeją kredyty, a im kredyt droższy, tym bank skłonny jest mniej pożyczyć przy tym samym poziomie dochodów – tłumaczy ekspert.

Lion's Bank podaje, że chcąc dziś zaciągnąć kredyt hipoteczny w wysokości 300 tys. zł na 30 lat, trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1339 zł (przy założeniu marży na poziomie 1,78 proc.). Rok temu rata kredytu o identycznej wartości wynosiła 1515 zł, czyli była o 176 zł wyższa.

– Trzeba jednak pamiętać, że zadłużając się dziś – przy niskim poziomie stóp procentowych – można co prawda pożyczyć więcej, ale gdy stopy zaczną rosnąć, wyższa będzie też comiesięczna rata. Dziś za każde pożyczone na 30 lat 100 tys. zł trzeba do banku oddawać co miesiąc 446 zł. Gdyby stopy procentowe wzrosły do poziomu sprzed obniżek – podstawowa stopa była na poziomie 4,75 proc., a nie 1,5 proc. jak obecnie – rata w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł mogłaby wzrosnąć do poziomu około 640 zł miesięcznie – ostrzega Anna Olesiejuk.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Opinia: Ile pieniędzy trzeba mieć na mieszkanie w dużym mieście

Marcin Jańczuk, dyrektor w agencji Metrohouse

Jeżeli sprzedającemu zależy na czasie, cena mieszkania nie może w znaczący sposób odbiegać od rynkowych stawek. W innym przypadku już na starcie jest na straconej pozycji, bo podobnych ofert jest wiele.

Ceny mieszkań używanych są stabilne. Najczęściej wahania nie przekraczają 1 proc. w ciągu miesiąca. Wyjątkiem są dwa miasta. Pierwsze to Gdynia, gdzie w stosunku do poprzedniego miesiąca średnie ceny transakcyjne wzrosły o 2,3 proc. (przekraczają 5 tys. zł). To już drugi dość widoczny wzrost. Przez ostatni rok ceny w tym mieście wynosiły poniżej 5 tys. zł za mkw.

Drugim z miast, w którym wahania cen wykraczają ponad 1 proc., jest Poznań. Tu mamy jednak do czynienia z obniżeniem średnich cen. Klienci kupują mieszkania w średniej cenie 5115 zł za mkw. To 2 proc. drożej niż przed rokiem.