Za wady naruszające dobra osobiste mieszkańców odpowiada wspólnota

Jeśli takie wady naruszają dobra osobiste mieszkańców, np. spokój, niezakłócone zamieszkiwanie, wspólnota odpowiada tak samo jak deweloper. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 230/14).

Kłopoty przytrafiły się Ewie B. z Krakowa, która kilka lat temu kupiła na rynku pierwotnym mieszkanie na najwyższej kondygnacji, w sąsiedztwie szybu windowego i pionu wentylacyjnego. Nad jej mieszkaniem na dachu stały dwa ważące po pół tony wentylatory, na dodatek nieprawidłowo zamocowane. Ich praca powodowała hałas i wibracje przekraczające normy. Także nocą.

Wibracja nad sufitem

Ewa B. nie mogła spać, musiała zażywać leki, a trwało to kilka lat. W pewnych okresach zmuszona była wręcz korzystać z innego lokum. Przegapiła jednak termin na wystąpienie z roszczeniami z rękojmi przeciwko sprzedawcy mieszkania. Pozwała go za naruszenia dóbr osobistych, jednocześnie ze wspólnotą.

Sąd Okręgowy w Krakowie nakazał obu pozwanym wykonanie prac naprawczych, odpowiednie przemieszczenie urządzeń, szczegółowo w wyroku opisanych, a wspólnocie – zapewnienie dostępu do pomieszczeń i urządzeń na czas remontu.

Sąd Apelacyjny w Krakowie był innego zdania i zwolnił wspólnotę z obowiązku udziału w przesunięciu urządzeń, zobowiązując ją tylko do umożliwienia deweloperowi napraw. Wskazał, że wprawdzie wspólnota dopuściła się naruszenia dóbr osobistych powódki, ale to nie ona zamontowała wadliwie urządzenia ani nie zleciła ich montażu. I chociaż powinna dążyć do zniwelowania szkodliwości urządzeń, trudno ją obciążać za naruszenia w takim samym stopniu jak dewelopera, głównego winowajcę. Poza tym wraz ze wspólnotą sąd obciążyłby także powódkę jako jej członka.

Na skutek skargi kasacyjnej Ewy B. SN uchylił ten wyrok. W efekcie ostał się jako ostateczny werdykt SO obciążający i dewelopera, i wspólnotę.

Błędy stare i nowe

Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote przypomniała w uzasadnieniu, że wspólnota ma obowiązek utrzymywać nieruchomość wspólną zgodnie ze standardami prawa budowlanego, by w szczególności nie generowała nadmiernego hałasu. To, że jego pierwotną przyczyną były błędy powstałe na etapie budowy, nie uchyla odpowiedzialności wspólnoty za ich skutki.

– Nie można też zgodzić się ze stanowiskiem, że chodzi o uchybienie nieznacznej wagi, jeśli właścicielka przez kilka lat nieskutecznie domagała się od wspólnoty usunięcia wad i musiała się zwrócić do sadu. Tym bardziej że koszt napraw nie był zbyt wysoki – dodała sędzia.

A oto komentarz adwokata Zbigniewa Krügera z Poznania:

– Najwłaściwsze byłoby roszczenie z rękojmi przeciwko sprzedawcy. Niestety, czasami, np. z powodu upływu terminów, nie można z nim wystąpić i wtedy właściwy jest proces o ochronę dóbr osobistych. W ubiegłym roku jeden z warszawskich sądów uwzględnił powództwo o ochronę dóbr osobistych naruszonych wskutek zagubienia przesyłki. Trzeba jednak pamiętać, że każdy przypadek musi być oceniany indywidualnie i takie powództwo nie zawsze będzie mogło być kołem ratunkowym dla osób, które nie zdążyły zgłosić roszczeń kontraktowych w terminie.

Opinia dla „Rz"