Rynek wtórny znowu w grze

Dlaczego kupujący i sprzedający mogą się zachowywać niestandardowo w ostatnich tygodniach roku? Po pierwsze, dlatego, że ci, którzy planują zakupy za pieniądze banków, będą próbowali zdążyć przed końcem roku, aby nie musieć wykazać się przy zadłużaniu wkładem własnym wyższym niż 10 proc.

Od 1 stycznia 2016 r. wchodzi bowiem w życie kolejna część rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którą kredytobiorca będzie zobowiązany przedstawić bankowi przynajmniej 15 proc. oszczędności.

Druga zmiana wiąże się z nowelizacją programu „Mieszkanie dla młodych". Od kilku tygodni program ten pozwala uzyskać dopłaty do kredytów także osobom inwestującym na rynku wtórnym (do końca sierpnia br. faworyzowane były ustawowo nowe osiedla).

To oznacza, że osoby, które rozważały kupno lokalu od dewelopera, teraz mogą skierować swoje kroki – i pieniądze – na rynek wtórny. Mogą też przyspieszyć decyzję o inwestycji, by nie musieć wykazać się wyższym wkładem własnym. Z kolei deweloperzy – szczególnie w niektórych lokalizacjach – będą ostro konkurować z rynkiem wtórnym. Podobnie właściciele lokali z drugiej ręki, czekający od miesięcy na sprzedaż, mogą dać rabat, gdy motywatorem będzie szybka transakcji w „MdM". Ale mogą też utrzymywać ceny, licząc, że kredytobranie na ostatnią chwilę napędzi im klientów.

Oferty: wybór większy o jedną trzecią

W porównaniu z zeszłym rokiem średnia cena ofertowa na rynku wtórnym, wyliczona dla 15 miast, nie obniżyła się, jak było to w poprzednich miesiącach – wynika z danych serwisu nieruchomości Szybko.pl.

– Ale na przykład w sierpniu, w porównaniu z lipcem, niższe ceny odnotowaliśmy w Sopocie (–2 proc. r./r.), w Szczecinie (–1,2 proc.), w Katowicach (–0,8 proc.), w Warszawie (–0,5 proc.), w Łodzi i Lublinie (–0,4 proc.) oraz we Wrocławiu (–0,2 proc.) – wylicza Marta Kosińska, analityk Szybko.pl.

Dodaje, że w innych dużych miastach stawki ofertowe wzrosły w stosunku do poprzedniego miesiąca odpowiednio: w Poznaniu (+1,8 proc.), w Gdyni (+1,5 proc.), w Krakowie (+1,2 proc.), w Opolu (+0,8 proc.), w Białymstoku (+0,7 proc.), w Gdańsku (+0,6 proc.), w Toruniu (+0,5 proc.) i w Olsztynie (+0,5 proc.).

– Jeśli jednak patrzeć na zmiany rok  do roku, to w porównaniu z zeszłym rokiem ceny wywoławcze mieszkań używanych są niższe średnio o 1,9 proc., a w niektórych miastach  – np. Toruniu i Olsztynie – nawet powyżej 4 proc. – mówi Marta Kosińska.

Jej zdaniem korzystna dla kupujących sytuacja na rynku nie tylko dotyczy atrakcyjnej ceny, ale również wiąże się z dużą liczbą mieszkań wystawianych na sprzedaż. W porównaniu z sierpniem 2014 roku obecnie wybór ofert jest o około 30 proc. większy.

Transakcje: inwestorzy na łowach

W ostatnich tygodniach nie dochodziło do spektakularnych zmian cen na rynku wtórnym. Wakacyjna stagnacja nie pomagała w sprzedaży lokalu. Na jesieni pośrednicy spodziewają się jednak ożywienia.

– W największych polskich miastach grupę nabywców nieruchomości zasilają inwestorzy. Wielu z nich stawia pierwsze kroki na rynku mieszkaniowym, a zainteresowanie nieruchomościami jest pochodną nisko oprocentowanych depozytów bankowych, które dotychczas stanowiły jedną z głównych form lokowania nadwyżek finansowych – uważa Marcin Jańczuk, dyrektor w sieciowej agencji Metrohouse.

Z danych tej firmy wynika, że obecnie wynajem nieruchomości pozwala na uzyskanie rentowności na poziomie od 4 do 5 proc. w skali roku. Jeżeli do symulacji przyjmiemy dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw., kupione na rynku wtórnym po średnich cenach transakcyjnych, szanse na największy zysk mają nabywcy w Gdańsku (5,2 proc.) i w Łodzi (5 proc.). W pozostałych największych miastach rentowność najmu kształtuje się w granicach 4,5–4,8 proc.

– Są to oczywiście uśrednione wartości. Inwestorzy potrafią osiągnąć znacznie lepsze wyniki, nabywając mieszkania poniżej wartości rynkowej, np. poprzez licytacje komornicze, przetargi – opowiada Marcin Jańczuk. Zwraca jednak uwagę, że są to zwykle lokale wymagające doinwestowania.

Oprócz typowych inwestorów aktywni na rynku są klienci poszukujący mieszkań dla dzieci rozpoczynających studia.

Jeśli chodzi o stawki transakcyjne osiągane na rynku wtórnym w ostatnich tygodniach, spadek średniej ceny transakcyjnej w Gdańsku i Warszawie był niższy niż 1 proc. W stolicy obniżki średnich cen nie są znaczące, ale wystąpiły już trzeci miesiąc z rzędu. Mimo to koszty zakupu lokum w porównaniu z ubiegłym rokiem praktycznie się nie zmieniły – podaje Metrohouse.

W Gdańsku od kilku miesięcy średnie wydatki kształtują się w widełkach 4900–5000 zł za mkw., ale są jednocześnie wyższe o 3,2 proc. niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Miastem, w którym procentowe obniżki były najwyższe, jest Łódź, gdzie nabywcy interesują się przede wszystkim tańszym segmentem rynku. Tym razem dokonywali zakupów w średniej cenie 3424 zł za mkw., czyli o prawie 5 proc. mniejszej niż rok temu. Zdaniem brokerów Metrohouse znamienna jest niska kwota całościowa inwestycji w Łodzi, która wynosi średnio 157,2 tys. zł.

– W Łodzi nabywamy też mniejsze metraże mieszkań, których przeciętna wielkość w ciągu ostatnich trzech miesięcy wynosi ok. 46 mkw. Spośród analizowanych lokalizacji jest to najmniejsza wartość – mówi Marcin Jańczuk. – Z kolei w czterech kolejnych miastach średnia cena nabywanych lokali wzrosła. Najwyższe procentowe zwyżki nastąpiły w Krakowie, gdzie w analizowanych przez nas transakcjach średnia stawka po kilku miesiącach utrzymywania się na poziomie 5800–5900 zł przekroczyła 6000 zł za mkw. Jest to i tak suma o 2,7 proc. mniejsza niż 12 miesięcy temu – podkreśla Jańczuk.

W Gdyni średnia cena mkw. wzrosła w ostatnich transakcjach o 2,5 proc., do 4931 zł. W Poznaniu średni koszt zakupu mkw. lokum z drugiej ręki znów przekroczył 5000 zł. W stolicy Wielkopolski kupowane są też największe mieszkania w kraju – średni metraż przekracza 57 mkw. Coraz droższe nieruchomości wybieramy również we Wrocławiu. Od początku roku cena mkw. wzrosła o 445 zł i jest wyższa niż przed rokiem o 3,6 proc. – wynika z danych Metrohouse.

Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander

Najważniejszym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych jest rozszerzenie programu „Mieszkanie dla młodych" o możliwość finansowania zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. To bardzo ważna informacja dla wielu osób, które spełniają warunki „MdM", ale dotychczas nie mogły z niego skorzystać. W wielu miejscach w Polsce nie powstają bowiem nowe mieszkania lub jest ich bardzo mało.

Istotną zmianą jest również podwyższenie dopłat dla uczestników posiadających dzieci. Jeśli jest ich przynajmniej dwoje, to wsparcie wyniesie 20 proc. (wcześniej było to 15 proc.). Na najwyższe kwoty mogą liczyć osoby posiadające przynajmniej troje pociech. W ich przypadku dopłata wynosi aż 30 proc. i dodatkowo jest naliczana w odniesieniu do większej powierzchni (maksymalnie 65 mkw., a nie 50 mkw.).

W rezultacie w Warszawie taka pomoc możne wynieść nawet 116 792 zł. Dla porównania osoba nieposiadająca dzieci dostanie nie więcej niż 29 946 zł. Średnia marża kredytów udzielanych w ramach „MdM" (z dopłatą 15 proc.) jest jednak wyższa niż zwykłych kredytów z minimalnym (10 proc.) wkładem. Tych pierwszych  wynosi 2,04 proc., a drugich 2,02 proc. Trzeba jednak dodać, że w większości banków marże są dokładnie takie same dla kredytów tradycyjnych i tych udzielanych w ramach „MdM". Różnice występują jedynie w czterech, wśród których są jednak PKO BP i Bank Pekao, czyli najwięksi gracze na rynku.