Obietnice, które wstrząsną rynkiem

Przed wyborami zawsze można liczyć na innowacyjne pomysły na mieszkaniówkę. Jednak tym razem są one wyjątkowo rewolucyjne. Choć nie pada już obietnica miliona lokali to i tak - gdyby obietnice się spełniły - mieszkaniowy deficyt zniknąłby bezpowrotnie.

Co obiecują partie wyborcom?
Komentuje Bartosz Turek, szef działu analiz w Lion's Banku:

- Zebraliśmy obietnice poszczególnych partii, które okazały się zgodne w jednym punkcie: w przyszłej kadencji parlamentarzyści nie wprowadzą podatku katastralnego.

Zadaliśmy pytania dotyczące mieszkaniówki siedmiu partiom, które według sondaży mają szanse wejść do parlamentu po październikowych wyborach. Niestety, nie wszystkie formacje znalazły czas na odpowiedź. Nie dziwi to w przypadku komitetu Kukiz'15, którego lider odżegnuje się od programów wyborczych. Podobnie brak odpowiedzi z partii Korwin można łączyć z faktem, że ugrupowanie to opowiada się za jak najmniejszą ingerencją państwa w wolny rynek. Trudno więc spodziewać się, że ta partia wydawałoby publiczne pieniądze, aby np. dopłacać do kredytów hipotecznych nabywcom mieszkań.

Metr mieszkania za 2,5 tys. zł

Z grona partii, które według sondaży mają największe poparcie, tylko Prawo i Sprawiedliwość nie przekazało odpowiedzi. Partia ta na oficjalnej stronie publikuje jednak swój program i w nim znaleźć można kilka propozycji.

Po pierwsze, dla osób o średnich dochodach formacja ta proponuje program budowy lokali na wynajem, które docelowo mają przejść na własność lokatorów. Założenia? Banki komercyjne, na zasadach wspólnie z rządem ustalonych, mają partycypować w finansowaniu budowy mieszkań na wynajem.

Mają powstać na działkach przekazanych z tzw. publicznego zasobu - za symboliczną opłatą. Same nieruchomości mają być zbudowane relatywnie tanio: założenia mówią o przeciętnym koszcie metra na poziomie 2,5 tys. zł. W finansowaniu inwestycji ma nawet partycypować budżet unijny - poprzez fundusze na uzbrojenie terenu.

Najemcami tak powstałych lokali mają być w pierwszej kolejności ci, którzy będą w stanie spłacić od razu połowę kosztów budowy lokalu. Przeniesienie prawa do lokalu na najemcę ma następować po 35 latach najmu lub wcześniej, o ile najemcę stać będzie na wykup. W pomyśle tym widać wiele analogii do reaktywowanego niedawno przez rząd programu TBS, który jednak nie przewiduje docelowego przekształcenia najmu w prawo własności.

Trudno dziś tę propozycję w sposób wiarygodny ocenić, ponieważ wciąż jest w niej wiele niewiadomych. Nie ma pewności, czy banki w ogóle będą zainteresowane finansowaniem tego modelu. Czy uda się zaprojektować dobrej jakości budynki, których budowa kosztować będzie do 2,5 tys. zł w przeliczeniu na mkw.? Czy uda się zaangażować środki unijne do uzbrojenia działek budowlanych? Jakie będą progi dochodowe, które pozwolą korzystać z programu?

Równolegle PiS proponuje też wprowadzenie kas mieszkaniowych, które nie tylko mają zając się zbieraniem pieniędzy, ale też budową mieszkań na wynajem. Finansowanie ma pochodzić od banków, z emisji papierów dłużnych (inwestycja taka ma zostać wzorem rozwiązań francuskich wyłączona z podatku od zysków kapitałowych), a ponadto pieniądze mają być zbierane przez przynajmniej trzy lata od osób, które chciałyby zostać najemcami mieszkań. Członek kasy (najemca) wraz ze spłatą zobowiązań kredytowych ma się stawać właścicielem lokalu.

W tym wypadku z oceną propozycji także będzie trzeba poczekać na gotowy projekt ustawy, niemniej jeśli oferta będzie atrakcyjna cenowo z łatwością można sobie wyobrazić sytuację, w której chętnych będzie znacznie więcej niż dostępnych lokali. Trzecią propozycją jest uproszczenie procedur budowlanych. Niewielkie bloki mieszkalne mają być budowane na podstawie zgód budowlanych - w tym wypadku do zmian doprowadził już obecny rząd ułatwiając procedury budowlane na zasadzie zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę. Uproszczeniu mają też zostać procedury podziału i odrolnienia działek na terenach wiejskich, o ile ziemia ma niższą przydatność rolniczą.

Ulga dla wynajmujących

Z dotychczas rządzących ugrupowań jedynie Platforma Obywatelska odpowiedziała na przesłane pytania. Jej program wyborczy zakłada m.in. nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów. Efekt ma być taki, aby zrównoważyć prawa najemcy i właściciela mieszkania. Warto podkreślić jednak, że w tej kwestii dokonano już zmian poprzez wprowadzenie formuły najmu okazjonalnego, w której najemca zgadza się na eksmisję pod wskazany adres, jeśli umowa najmu zostanie rozwiązana.

Do tego w programie wyborczym znaleźć można pomysł ulg podatkowych, dzięki którym młode rodziny mają zapłacić mniej za najem. Próżno jednak szukać szczegółów tego ostatniego rozwiązania. Czy chodzi o ulgi podatkowe dla właścicieli wynajmujących lokale młodym rodzinom, czy może odliczanie wydatków na najem od podstawy opodatkowania przy rozliczeniu PIT takiej młodej rodziny - szczegółów brak.

W programie wyborczym Platformy Obywatelskiej znaleźć też można zapowiedź programu „Mieszkanie dostępne". Ma to być kontynuacja formuły TBS, w której organizacje non-profit mogą budować mieszkania na wynajem wykorzystując w tym celu preferencyjne finansowanie z BGK. W efekcie najemcy mogą liczyć na czynsz niższy niż rynkowy, ale żeby zostać najemcami muszą wpłacić do 30 proc. kosztów budowy nieruchomości.

Problem w tym, że stosowna ustawa została już uchwalona przez parlament i czeka na podpis prezydenta. Skoro ustawa została już uchwalona, a BGK zapowiada, że pierwsze bloki korzystające z nowych zasad dofinansowania powstaną w 2017 roku, zaskakiwać może wpisywanie tego pomysłu do programu wyborczego, który realizowany ma być w kolejnej kadencji.

Likwidacja tego, co jest

Zjednoczona Lewica podchodzi do tematu inaczej. Po pierwsze, oba programy wprowadzone za rządów Platformy Obywatelskiej - „Mieszkanie dla młodych" oraz „Fundusz mieszkań na wynajem" - mają nie być kontynuowane w obecnej formie.

Przypomnijmy, że program „MdM" to mechanizm pozwalający osobom młodym uzyskać dopłatę do zakupu mieszkania lub domu. Nieruchomość musi być nabywana na kredyt i może pochodzić od dewelopera, spółdzielni lub z drugiej ręki.

Fundusz powołany przy BGK ma natomiast za zadanie zaoferować najemcom 20 tys. mieszkań w największych miastach. Dotychczas, pomimo upływu około dwóch lat od ogłoszenia tej koncepcji, oferta funduszu pozostaje skromna. Na koniec 2015 roku fundusz ma w planach zaoferowanie około 600 mieszkań. Do końca 2017 roku ma to być 3 tys. lokali. Liczba ta nie powala w obliczu planów funduszu zakładających docelowo zarządzanie portfelem 20 tysięcy lokali, a tym bardziej w obliczu danych Eurostatu, z których wynika, że w Polsce wynajmowanych jest około 500-600 tys. mieszkań.

Warto też dodać, że oferta funduszu była o tyle oczekiwana, że miała ona być bardzo przystępna cenowo. Szacunki oparte na danych upublicznianych przez fundusz pozwalały nawet szacować, że za mieszkanie z BGK zapłaci się o około 20 proc. mniej niż na rynku. Praktyka pokazała coś innego. Co prawda mieszkania oferowane przez BGK są nowe i wykończone w przyzwoitym standardzie, ale oferowane stawki są zbliżone do średniej.

W jaki sposób Zjednoczona Lewica planuje poprawić sytuację mieszkaniową w Polsce? Zadanie to ma pomóc zrealizować NBP. Plany Lewicy zakładają, że bank centralny pożyczałby bankom komercyjnym pieniądze, które później miałyby zostać wykorzystane na wsparcie budownictwa mieszkaniowego. Mogłyby z nich korzystać samorządy w celu budowy mieszkań na wynajem. Szacunki ZL sugerują, że na ten cel można obecnie przeznaczyć nawet 50 mld zł.

Z dzisiejszej perspektywy trudno wyobrazić sobie realizację takiego programu, ponieważ oznaczałby on skorzystanie z mechanizmu luzowania ilościowego, zwanego bardziej dobitnie drukowaniem pieniędzy przez bank centralny. W efekcie podaż pieniądza mogłaby wzrosnąć o około 4-5 proc., a takie działanie wciąż ma wielu przeciwników. Trudno też o ocenę wpływu samego programu na rynek mieszkaniowy, ponieważ brakuje szczegółów odnośnie tego, ile mieszkań miałoby powstać, a poza tym kto, za ile i na jakich zasadach mógłby stać się ich najemcą.

Kolejne pomysły tej formacji są już mniej spektakularne. Po pierwsze, pada tu propozycja wprowadzenia ulgi podatkowej dla właścicieli mieszkań wynajmowanych. Tak jak w przypadku propozycji PO pojawia się wątpliwość czy niższe koszty właścicieli przełożą się na niższe stawi czynszów, czy po prostu zaoszczędzone na podatku pieniądze zostaną w kieszeniach właścicieli wynajmowanych lokali.

Lewica rozważa też wprowadzenie ulg podatkowych dla deweloperów, którzy budowaliby bloki, aby później je wynajmować. Kolejną koncepcją jest różnicowanie wysokości czynszów płaconych w mieszkaniach komunalnych stosownie do dochodów najemców. Dzięki temu najniższe czynsze płaciliby faktycznie najsłabiej zarabiający. Jest to koncepcja zbliżona do obowiązującej we Francji. Tam najemcą lokalu socjalnego może być każdy spełniający wymagania dochodowe. Co ciekawe te są ustalone na tyle wysoko, aby z dobrodziejstw taniego najmu korzystali nie tylko najbiedniejsi. Dzięki temu Francuzi starają się uniknąć pauperyzacji osiedli.

Dane sugerują, że udaje się to w ograniczonym zakresie: 35 proc. osób korzystających z preferencyjnego najmu osiąga dochody poniżej progu ubóstwa. Na tym pomysły ZL się nie kończą. Plany tej formacji zakładają bowiem przywrócenie ulgi budowlanej. W proponowanej wersji podatnicy mogliby odliczyć od podatku 19 proc. wydatków na remont - stąd bliżej tej uldze do ulgi remontowej, a nie budowlanej.

Wartość odliczenia nie mogłaby jednak przekroczyć w ciągu kolejnych trzech lat 2,5 proc. (mieszkania) lub 3 proc. (domy) wartości określonej przy użyciu specjalnego wzoru. Szacunki autorów mówią o przeciętnym odliczeniu w kwocie do 6-8 tys. zł w ciągu trzech lat. Odliczeniu miałyby podlegać tylko wydatki udokumentowane fakturami VAT, dzięki czemu możliwe byłoby ograniczenie szarej strefy.

Lokator nie może mieszkać za darmo

Pomysł na zmiany na rynku mieszkaniowym prezentuje też nowa inicjatywa skupiona wokół Ryszarda Petru - Nowoczesna. W tym wypadku postulaty mają dotyczyć rynku najmu. Po pierwsze, analogicznie jak w propozycjach PO, ma dojść do zrównania praw najemców i właścicieli lokali tak, aby niepłacący lokator nie mógł latami zajmować nieruchomości. Ponadto, aby mieszkań na wynajem było na rynku coraz więcej, powstać ma zachęta podatkowa dla tych, którzy takie mieszkania zbudują. Dzięki przyspieszonej amortyzacji właściciele budynków mają mieć możliwość uniknięcia podatku od zysków z wynajmu. Efektem ma być niższy poziom czynszów w związku ze wzrostem podaży lokali z przeznaczeniem na wynajem.

Formacja ta nie proponuje więc tworzenia nowych mniej lub bardziej skomplikowanych mechanizmów, tylko zakłada korzystanie z narzędzi, które już istnieją. Niedobór mieszkań ma zostać zniwelowany przez rynek. Trudno ocenić, czy w praktyce mechanizm ten faktycznie by zadziałał. Powód? Na przykład dziś deweloperzy, pomimo możliwości podpisywania umów w bezpiecznej dla nich formule najmu okazjonalnego, nie kwapią się do budowy mieszkań na wynajem.

Katastrem nie chcą straszyć