Wspólnota łatwiej przegłosuje zmiany

Rz: Od końca sierpnia tego roku obowiązuje nowelizacja ustawy z 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali. Czego dotyczą zmiany?

Paweł Puch, prawnik specjalizujący się w problematyce nieruchomości. Ekspert Blog.morizon.pl. Autor opracowań i opinii prawnych dotyczących nieruchomości: Celem ustawy jest poprawa podejmowania decyzji we wspólnotach mieszkaniowych, w których istnieją lokale garażowe wielostanowiskowe. Takie garaże są współwłasnością kilkudziesięciu osób. Z miejscem postojowym, tak jak i z innymi lokalami we wspólnocie mieszkaniowej, związany jest udział w nieruchomości wspólnej, który jest dość duży z uwagi na powierzchnię garażu.

Współwłaściciele takiego garażu w każdej sprawie przekraczającej zwykły zarząd muszą działać jednomyślnie, co w większości przypadków nie jest możliwe. W związku z tym wspólnoty mieszkaniowe miały problemy z uzyskaniem większości głosów pod uchwałami. Tę sytuację rozwiązuje omawiana nowelizacja.

Nowe przepisy m.in. będą pozwalały szybciej zmienić zarządcę budynku. Co się zmieniło, jak będzie wyglądała procedura odwołania zarządcy bloku?

Nowe przepisy usprawniają sposób podejmowania każdej uchwały we wspólnocie mieszkaniowej, a zatem także uchwały o zmianie zarządu czy zarządcy. Choć nowelizacja nie odnosi się wprost do tej sprawy.

Jedną z głównych zmian, które wprowadza nowelizacja, jest możliwość głosowania udziałami we współwłasności lokali. Co to oznacza w praktyce?

Z każdym lokalem związany jest określony udział w nieruchomości wspólnej, który odpowiada powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Jeżeli lokal ma kilku współwłaścicieli, każdy z nich będzie odtąd głosował przypadającą na niego częścią udziału. Na przykład z lokalem związany jest udział wynoszący 1200/234567 części i w wyniku dziedziczenia lokal ma czterech współwłaścicieli w udziałach po jednej części. Po zmianie przepisów każdy z nich głosuje udziałem wynoszącym 300/234567.

Powyższe zasady nie mają zastosowania w przypadku głosowania „jeden właściciel – jeden głos". Współwłaściciele, w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal, muszą wówczas ustanowić pełnomocnika w formie pisemnej większością głosów współwłaścicieli lokalu, liczoną według wielkości ich udziałów we współwłasności lokalu.

Czy zgadza się pan z opinią, że wspólnoty – dzięki noweli – mogą sprawniej przegłosowywać zmiany czy inwestycje – na budowę placu zabaw czy remont elewacji?

Taki był cel ustawy i zostanie on osiągnięty. Dotychczas współwłaściciele musieli najpierw porozumieć się między sobą i aby można było uwzględnić głos związany z lokalem, musieli być jednomyślni (zasady kodeksu cywilnego).

Było to szczególnie trudne w przypadku lokali garażowych, gdzie było kilkudziesięciu współwłaścicieli, a wystarczyło, że jeden z nich sprzeciwił się uchwale, aby głos związany z lokalem garażowym nie mógł być uwzględniony za uchwałą.

Jednocześnie udział związany z lokalem garażowym, ze względu na jego dużą powierzchnię, był na tyle duży, że mógł bardzo przyczynić się do blokowania podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Po zmianie każdy ze współwłaścicieli będzie głosował częścią udziału, co niewątpliwie przyczyni się do podejmowania uchwał faktyczną większością głosów.

Jakie niebezpieczeństwa wiążą się z nowym prawem w praktyce? Np. zarządcy podnoszą, że mogą pojawić się trudności z ustaleniem wysokości udziału każdego ze współwłaścicieli w kontekście zapłaty zaliczek na koszty zarządu. Dlaczego?

Podział ułamka między właścicieli nie powinien być problemem, chyba że ktoś ma problemy z działaniami na ułamkach. Natomiast – jak to w naszym kraju bywa – ustawodawca niezbyt przemyślał konsekwencje swoich kroków. Nowelizacja była efektem zgłaszanych już od ponad dziesięciu lat przez środowiska głównie związane z zarządcami nieruchomości, niedociągnięć ustawy o własności lokali. Nie przewidziano w niej bowiem sytuacji z budynkami z olbrzymimi lokalami garażowymi, z miejscami postojowymi będącymi współwłasnością kilkudziesięciu właścicieli i wykonywaniem prawa głosu z takich lokali.

Zatem ustawodawca miał dużo czasu, aby przemyśleć, jak tę sytuację naprawić. Tymczasem zamiast wprowadzić szczególne zasady głosowania w przypadku lokali we współwłasności, ustawodawca w ogóle zmienił w ustawie ogólne zasady dotyczące współwłasności. Konsekwencją zmian jest więc nie tylko podział głosów przy głosowaniu, co było celem ustawy, ale także podział kosztów zarządu.

Teraz wspólnoty w przypadku lokali będących współwłasnością, np. lokali mieszkalnych nabytych przez kilku współwłaścicieli w spadku, będą musiały koszty zarządu przypadające na lokal dzielić między współwłaścicieli i dochodzić zapłaty zaległości też w częściach od poszczególnych współwłaścicieli.

Zatem w sytuacji, gdy lokal w spadku nabyło pięciu spadkobierców i powstaną zaległości we wnoszeniu zaliczek na koszty zarządu, wspólnota mieszkaniowa będzie musiała podzielić zaległość między współwłaścicieli i od każdego dochodzić przypadającą na niego część zaległości. To bez wątpienia utrudni egzekucję.

Czy nowela zwiększy konkurencję na rynku firm zarządzających blokami?

Nowelizacja przyczyni się do usprawnienia głosowania, więc pośrednio – zwłaszcza w budynkach z dużymi lokalami garażowymi – przyczyni się do możliwości szybszej zmiany zarządcy. Może się to więc przełożyć na zwiększenie konkurencji na rynku.

Które z obowiązujących przepisów nadal utrudniają wspólnotom mieszkaniowym działanie?

Ustawa o własności lokali moim zdaniem jest ustawą dość dobrze skonstruowaną. Ma ona jednak swoje wady, które można usunąć nowelizacjami, jak omawiana, tylko może trochę bardziej przemyślanymi. Jedną z takich wad jest zapis, który zwołanie zebrania i zbieranie głosów pod uchwałą umożliwia tylko zarządowi. To niewątpliwie co najmniej utrudnia zwołanie zebrania i podjęcie uchwały o zmianie tego zarządu. Zarząd może bowiem odwlekać zwołanie zebrania.

Bez wątpienia warto więc by było wprowadzić zasady, kiedy pojedynczy właściciel czy grupa właścicieli – w przypadku zwlekania zarządu ze zwołaniem zebrania – może go zwołać samodzielnie. Ustawa przewiduje tylko jeden taki przypadek: z powodu braku zwołania zebrania rocznego, ale to za mało. Zwłaszcza że w orzecznictwie sądowym można zaobserwować akceptację dla zbierania głosów pod uchwałą także przez właścicieli.

Należałoby także wprowadzić do ustawy zmiany będące reakcją na niekorzystne orzeczenia sądów, na przykład uznające, że wspólnota mieszkaniowa może ponosić tylko nakłady remontowe, a nie inwestycyjne, co może blokować wspólnocie wiele inwestycji. Należałoby więc taką możliwość wprost w ustawie zapisać. —gb

Nowe przepisy mogą zwiększyć konkurencję na rynku zarządców

Jan Jarosławski, prawnik Skanska Residential Development Poland

Jedną z głównych zmian, które wprowadza nowelizacja ustawy z 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali, jest możliwość głosowania udziałami we współwłasności lokali. W praktyce oznacza to przyznanie skutecznego prawa głosu współwłaścicielom stanowisk w garażach podziemnych na równi z właścicielami mieszkań. Dotychczasowe przepisy przesądzały, że w przypadku lokali garażowych w celu podjęcia decyzji co do danego lokalu konieczna była jednomyślność wszystkich właścicieli garaży. Traktowano ich jako zbiorowego właściciela, a w konsekwencji zbiorowego członka wspólnoty mieszkaniowej. To niejednokrotnie paraliżowało działanie wspólnot w istotniejszych sprawach, które nie mogły podejmować uchwał z uwagi na brak możliwości uzyskania większości głosów. Rzadko zdarzało się, aby wszyscy właściciele garaży byli w stanie zebrać się i przedstawić zgodną opinię na dany temat.

Dzięki nowym regulacjom sprawniej będzie można podejmować decyzje w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przede wszystkim łatwiej będzie można odwołać dotychczasowego zarządcę, który nieefektywnie gospodaruje daną nieruchomością.

W niektórych wspólnotach zarządcy sprawują swoją funkcję od wielu lat. Nie zawsze pracują na zadowalającym poziomie, niekiedy pozostają w konflikcie z mieszkańcami. Dotychczas trudno było ich odwołać ze względu na brak ustawowej większości głosów.

Dotyczy to również zarządców wybieranych przez deweloperów, którymi mogły okazać się podmioty wybrane nie ze względu na posiadaną wiedzę i umiejętności. W przeszłości zdarzały się przypadki, gdzie zmiana ustanowionego przez firmę deweloperską zarządcy była przez dewelopera blokowana, ponieważ dysponował on większością głosów (np. z tytułu niesprzedanych lokali). Tego typu sytuacje mogły prowadzić do nadużyć i nie służyły konkurencji rynkowej.

Nowelizacja zwiększa elastyczność decyzyjną we wspólnotach mieszkaniowych. Teraz zdecydowanie łatwiej będzie zebrać wymaganą przepisami większość i w ten sposób w sytuacjach tego wymagających zmienić zarządcę na tańszego i efektywniejszego. Oprócz zmiany zarządcy sprawniej można podjąć decyzje dotyczące najistotniejszych spraw wspólnoty, wymagających zgody właścicieli lokali wyrażanej w formie uchwały. Do decyzji takich należą na przykład budowa nowego placu zabaw, instalacja monitoringu w częściach wspólnych, rozbudowa parkingu, zaaranżowanie części wspólnej korytarza na nowy lokal, wykonanie modernizacji budynku itd.

Pojawiają się głosy o możliwych praktycznych trudnościach w ustaleniu wysokości udziału każdego ze współwłaścicieli lokalu w kontekście zapłaty zaliczek na koszty zarządu. Obowiązujące przepisy wskazują, że właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów w tej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa będzie musiała ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero na tej podstawie dokonać rozliczenia osobno z każdym współwłaścicielem. Może to powodować trudności np. w przypadku nieprzeprowadzonych postępowań spadkowych po zmarłych właścicielach lokali.

Nowe przepisy mogą zwiększyć konkurencję na rynku zarządców i administratorów nieruchomości i w efekcie podnieść jakość świadczonych usług. Perspektywa łatwiejszej zmiany firm zarządzających zwiększy transparentność ich pracy i podnosi wagę głosu mieszkańców, którzy mogą być bardziej decyzyjni i skuteczni w forsowaniu zmian dotyczących swojej nieruchomości. Dlatego pomimo podnoszonych wątpliwości nowelizację należy ocenić zdecydowanie pozytywnie.