Rz: Czy ustawa deweloperska i obowiązkowe rachunki powiernicze nie ochronią klientów przed kłopotami, kiedy deweloper popadnie w tarapaty w związku z upadłością banku?

Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Wolf Theiss, członek zarządu Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, członek zespołu ds. rekomendacji zmian prawa upadłościowego i naprawczego przy ministrze sprawiedliwości. Kierownik Szkoły Prawa Austriackiego na Uniwersytecie Jagiellońskim, wiceprzewodniczący sekcji upadłościowej Instytutu Allerhanda: Ustawa deweloperska, która funkcjonuje już od ponad trzech lat, skutecznie chroniła klientów. Jednym z najważniejszych mechanizmów był właśnie obowiązkowy rachunek powierniczy. Było kilkanaście przypadków upadłości dewelopera, ale nie było upadłości dewelopera posiadającego rachunek powierniczy. Oznacza to, że ta instytucja sprawdziła się, wbrew obawom wielu sceptyków. Dopiero upadłość banku stwarza problem – zarówno dla dewelopera, jak i nabywców mieszkań.

W trudnej sytuacji znaleźli się klienci firm deweloperskich, które miały kredyty i rachunki w wołomińskim banku. Dlaczego?

Często narzeka się na przepisy jako źródło kłopotów, ale często to nie same przepisy, ale ich błędna czy wręcz złośliwa interpretacja powoduje problemy. W tym przypadku jest jednak inaczej. Upadek Banku Spółdzielczego w Wołominie jest akademickim przykładem sytuacji, gdy to złe prawo jest przyczyną kłopotów.

Zgodnie z ustawa deweloperską pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym są objęte gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Oznacza to, że w razie upadłości banku posiadacz rachunku otrzyma równowartość kwoty 100 tys. euro. Jako posiadacz rachunku traktowany jest jednak tylko sam deweloper i nie ma znaczenia, że kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt osób wpłaciło pieniądze na ten rachunek. Jeśli zatem 20 osób wpłaciło po 100 tys. euro, to otrzymają po 5 tys. euro.

W trakcie prac nad ustawą deweloperską zgłaszałem propozycje, aby gwarancja Bankowego Funduszu Gwarancyjnego w wysokości 100 tys. euro obejmowała każdego klienta wpłacającego pieniądze na rachunek powierniczy. Nie było bowiem żadnego uzasadnienia, aby klient dewelopera był gorzej chroniony niż klient wpłacający na własny rachunek. Jednakże wskutek oporu Ministerstwa Finansów twierdzącego, że nie ma takiej potrzeby, i argumentów, że byłoby to sprzeczne z prawem europejskim, propozycja została odrzucona.

Drugi raz zgłaszałem ją w ramach projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej przygotowanego przez Fundację na rzecz Kredytu Hipotecznego i Polski Związek Firm Deweloperskich w styczniu 2013 r. Trzecią próbą była nowelizacja prawa upadłościowego i wprowadzenie prawa restrukturyzacyjnego. Zespół ekspertów przy ministrze sprawiedliwości, którego byłem członkiem, przyjął ten postulat i zawarł w rekomendacji.

Także tym razem Ministerstwo Finansów sprzeciwiło się objęciu klientów dewelopera gwarancjami BFG. W konsekwencji dzisiaj zamiast 100 tys. euro klienci otrzymają prawdopodobnie najwyżej po kilka tysięcy euro.

Czego powinien oczekiwać od dewelopera zaniepokojony klient, który wie, że inwestor miał konta i kredyty w upadłym banku?

Przede wszystkim przekazania wszelkich informacji o stanie zadłużenia dewelopera wobec banku i stanie inwestycji. Możliwe są różne warianty.

Jeśli deweloper miał tylko konto powiernicze, a nie miał kredytu, to klienci będą mogli dochodzić od niego po prostu realizacji inwestycji. W pierwszym momencie to problem tylko dewelopera.

Jeśli jednak poza rachunkiem powierniczym firma miała także kredyty w upadłym banku, to sytuacja jest dla klientów korzystniejsza. Bank ma wobec dewelopera roszczenie z tytułu kredytu, a deweloper ma roszczenie wobec banku z tytułu środków na rachunku powierniczym. To syndyk banku będzie decydował, jak postąpić z umową kredytu dewelopera. Nie ma tutaj zwykłego potrącenia, ale jest pole do negocjacji wynikające z prawa upadłościowego. Gdyby deweloper miał kredyt w innym banku, sytuacja klientów byłaby trudniejsza.

Co może zrobić klient, jaki ruch opłaca mu się najbardziej, jeśli wpłacił tylko 10 proc. wartości lokalu na konto dewelopera w upadłym banku, a budowa jest na wstępnym etapie?

W takiej sytuacji dalsze postępowanie zależy od kondycji finansowej dewelopera oraz tego, jakie kwoty wpłacili pozostali kupujący w upadłym banku.

Klient powinien zwrócić się o dodatkowe informacje do dewelopera i przygotować się na konieczność ewentualnego odstąpienia od umowy. Lepiej spierać się o 10 proc. i uratować 90 proc.

A gdy budowa jest zaawansowana i wpłaty były większe – co powinien zrobić klient? Próbować odzyskać pieniądze czy dążyć do zakończenia budowy przez dewelopera?

Po pierwsze, należy sprawdzić, czy deweloper realizuje umowę. Jeśli tak, to ryzyko dotyczy tylko środków znajdujących się jeszcze na rachunku powierniczym, które nie zostały wypłacone firmie.

Zgodnie z ustawą deweloperską harmonogram wpłat powinien przewidywać co najmniej cztery etapy, których wartość nie może przekraczać 25 proc. ceny, i to jest ten margines ryzyka. Jeśli deweloper ukończył kolejny etap, to bank powinien wypłacić mu pieniądze z rachunku.

Gdy bank upadł, to syndyk wypłaci mu tylko 100 tys. euro z tego rachunku. Może się okazać, że deweloper nie będzie mógł realizować budowy, kiedy zabraknie tych 25 proc.

Mogłaby to być podstawa do odstąpienia od umowy przez nabywcę. Jeśli odstąpi, to może żądać zwrotu wpłaconych deweloperowi kwot. Jeżeli ich nie odzyska, to byłaby podstawa do zgłoszenia wniosku o upadłość dewelopera. Wówczas na mocy ustawy deweloperskiej mieszkania, na które zawarte zostały umowy deweloperskie i które mają wpisane roszczenie w księdze wieczystej nieruchomości, będą wchodzić do osobnej masy upadłości.

Z masy tej nabywcy mieszkań mogą się zaspokoić jako pierwsi. Jedną z opcji jest zawarcie układu likwidacyjnego, który umożliwiałby przeniesienie na nich własności. Jeżeli inwestycja nie jest dokończona, to ci nabywcy mogą podjąć uchwałę o jej ukończeniu i ewentualnych dopłatach, a następnie dokonać przeniesienia własności lokali.

Jakie znaczenie ma w tej sytuacji to, czy rachunek dla inwestycji w upadłym banku był otwarty czy zamknięty?

Dla klienta ma to zasadnicze znaczenie. Kiedy bowiem rachunek był zamknięty, to przy upadłości banku klient dewelopera może stracić nawet ponad 90 proc. wpłaconych środków. Jeśli klientów było 50 i każdy wpłacił co najmniej 100 tys. euro, to otrzyma 2 tys. euro, czyli 2 proc. tego, co wpłacił.

Formalnie jednak zobowiązanym wobec klienta nie jest bank, tylko deweloper. Gdy on nie zrealizuje inwestycji, bo upadły bank nie wypłaci pieniędzy z rachunku powierniczego, a Bankowy Fundusz Gwarancyjny przekaże firmie 100 tys. euro, to nie wystarczy to zapewne na dokończenie inwestycji.

Wówczas deweloper może poszukać finansowania na własne ryzyko i doprowadzić budowę do końca. Poniósłby wtedy konsekwencje upadłości banku. Jeśli jednak nie będzie chciał lub mógł tego zrobić, to klienci zażądają własności mieszkań lub zwrotu pieniędzy.

Gdy inwestycja jest nieskończona, to nie będzie można ustanowić odrębnej własności tych lokali ani zwrócić pieniędzy. Wtedy klientom pozostanie wniosek o upadłość dewelopera. Nie jest to najgorsze rozwiązanie. Nabywcy mogą zdecydować o dokończeniu inwestycji i ewentualnych dopłatach. Przejmują kontrolę nad budową i to oni zdecydują, czy lepiej dokończyć inwestycję, czy ją sprzedać.

Jeżeli nieruchomość obciążona jest hipoteką, a jednocześnie wpisane są roszczenie nabywców z umów deweloperskich, powstanie pytanie o pierwszeństwo. Zgodnie z art. 425(2) ust. 2 prawa upadłościowego i naprawczego obowiązującego do 31 grudnia 2015 r., w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera w pierwszej kolejności następuje zaspokojenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych z osobnej masy upadłości. Masę tę stanowią środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, oraz dopłaty wnoszone przez nabywców. Jeśli jednak na takiej nieruchomości wpisana jest hipoteka oraz roszczenia nabywców, to o kolejności zaspokojenia decydować powinien moment wpisu do księgi wieczystej. Czyja hipoteka została ustanowiona wcześniej, ten wierzyciel hipoteczny zostanie zaspokojony pierwszy.

Gdyby jednak bank wyraził zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu w przypadku zapłaty całości ceny i warunek ten został spełniony, to powinno nastąpić przeniesienie własności lokali bez obciążenia hipoteką. Nowe przepisy (art. 425 i) prawa upadłościowego przesądzają to wprost, że nabywcy przysługuje pierwszeństwo przed hipoteką, gdy jest taka zgoda.

A w jakiej sytuacji są członkowie spółdzielni, która miała w upadłym banku rachunek i tam trafiały wpłaty za mieszkania czy media? Czy stracili swoje pieniądze?

To zależy od tego, jakie konto miała spółdzielnia w tym banku i kto formalnie był jego właścicielem. Sytuacja spółdzielni może być analogiczna do sytuacji gmin, które miały konto w upadłym banku.

Zgodnie z oficjalną interpretacją BFG kwota gwarantowana jest obliczana od sumy środków pieniężnych ulokowanych na wszystkich rachunkach w banku przez jednostkę samorządu terytorialnego oraz rachunkach prowadzonych na rzecz jej jednostek organizacyjnych, które nie posiadają odrębnej osobowości prawnej ani zdolności prawnej. Czyli zapewniona jest tu ochrona maksymalnie do 100 tys. euro.

Jeśli spółdzielnia posiadała nawet kilka kont, ale na własne jednostki organizacyjne, a nie odrębne osoby prawne, to otrzyma z BFG równowartość 100 tys. euro. Jednakże spółdzielcy będą mieć roszczenie do spółdzielni, a nie do banku.