Inwestor wchodzi do miasteczka

W dobie galopujących cen mieszkań małe rynki stały się ciekawą alternatywą dla inwestorów – uważają pośrednicy.

Publikacja: 06.06.2024 21:05

Mieszkania w małych miastach są dużo tańsze niż w największych aglomeracjach

Mieszkania w małych miastach są dużo tańsze niż w największych aglomeracjach

Foto: AdobeStock

Mieszkania w największych miastach są superdrogie. Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że średnie ceny transakcyjne lokali w Warszawie w I kwartale br. przekroczyły 13,9 tys. zł za mkw., w Gdańsku – 11,1 tys. zł. W Krakowie przeciętne ceny mieszkań wzrosły do 12,3 tys. zł za mkw.

Czytaj więcej

Za mieszkania płacimy coraz więcej

Taniej jest w mniejszych miastach. Raport AMRON-SARFiN wskazuje, że kupujący mieszkania, np. w Bydgoszczy, w I kwartale płacili za nie średnio ponad 7,8 tys. zł za mkw. (o 3,88 proc. więcej niż kwartał wcześniej), w Toruniu – ponad 7,6 tys. zł za mkw. (4,5-proc. wzrost kw./kw.), a w Olsztynie – niespełna 8,1 tys. zł (2,15-proc. wzrost). Na metr mieszkania w Gorzowie Wielkopolskim wystarczyło średnio 6,7 tys. zł (4,19-proc. wzrost kw./kw.), a w Zielonej Górze – ok. 7,6 tys. zł (1,29 proc.).

Idealny start dla mniej zamożnego inwestora na rynku mieszkań

W Bytomiu przeciętna cena transakcyjna mkw. mieszkań w I kwartale to ponad 4,7 tys. zł (5,7-proc. wzrost kw./kw.), w Sosnowcu – niespełna 6,1 tys. zł (5,79 proc.), a w Zabrzu – ponad 5,7 tys. zł ( 5,15-proc.). W Kielcach klienci płacili za mkw. mieszkania średnio 7,8 tys. zł (0,79 proc. wzrost), w Rzeszowie 8,9 tys. zł (5,95 proc.), a w Lublinie – 9 tys. zł za mkw. (3.81-proc. więcej kw./kw.).

Warto zainwestować w mieszkanie w małym mieście? Adam Świrgoń, dyrektor oddziału agencji Północ Nieruchomości Gdańsk Kartuska, jest przekonany, że tak. – W bliskiej okolicy mamy Pruszcz Gdański, nieco dalej – Tczew, jak również ciekawe miejscowości nadmorskie jak Władysławowo czy Jastrzębia Góra, ale tu trzeba uważać, bo ceny w niektórych miejscach potrafią być wyższe niż w aglomeracji – zaznacza.

W Pruszczu Gdańskim ceny wahają się od 9,5 do 11 tys. zł za mkw. mieszkania. Dwupokojowy lokal w Tczewie można kupić w cenie 8,6 do 9,2 tys. zł za mkw. Jak mówi Adam Świrgoń, koszt zakupu mieszkania lub domu w miejscowości nieco oddalonej od dużego miasta będzie niższy, ale niższa będzie też stawka najmu.

– Wcale nie musi to oznaczać gorszej stopy zwrotu – zaznacza dyrektor. – Dla osób z mniejszym kapitałem lub mniejszą zdolnością kredytową taki kierunek może się okazać się idealnym startem na rynku inwestycji. Trzeba się jednak kierować rozsądkiem. – Zawsze przestrzegam przed wyjątkowymi „okazjami”, bo haczyk może nas za mocno okaleczyć. Rozważając zakup mieszkania wymagającego remontu, trzeba zachować czujność. Koszt remontu może się okazać się równie wysoki jak w dużym mieście, co oznacza trudności w uzyskaniu bezpiecznej różnicy między zakupem a sprzedażą.

W Tarnowie, jak mówi Witold Bochenek, dyrektor tamtejszego oddziału Freedom, średnia cena mieszkań to 7 tys. zł za mkw.

– Za lepszy standard trzeba zapłacić ok. 8,5–9 tys. zł. Jeśli zdecydujemy się na lokal do remontu, możliwe są ceny poniżej 6 tys. zł za mkw. – podaje. – Wynajem dwupokojowego umeblowanego mieszkania po remoncie w nowym budownictwie to ok. 1,9–2,2 tys. zł, a na rynku wtórnym – ok. 1,5–1,8 tys. Zwrot z inwestycji zależy od bardzo wielu czynników, zwłaszcza gdy będziemy wykonywali remont. Przy wynajmie długoterminowym odrobienie całej zainwestowanej kwoty powinno nastąpić po ok. 15 latach. Po tym czasie mieszkanie będzie też prawdopodobnie warte ok. 100–150 proc. więcej niż w momencie zakupu.

Czytaj więcej

Sklep znoszący złote jajka

Flippy mieszkaniowe w małym mieście

Także Wiesława Capik, dyrektor oddziału Północ Nieruchomości Bochnia, uważa, że inwestycja w mieszkania w małych miastach jest warta rozważenia. W Bochni średnia cena mieszkania z rynku wtórnego to 6,5–7 tys. zł za mkw., a z pierwotnego od 8 do 9,5 tys. zł. – Lokal, w zależności od powierzchni, wynajmiemy za ok. 1,5–2 tys. zł (tzw. odstępne dla właścicieli) – podaje.

Jak mówi dyr. Capik, najbardziej poszukiwane są mieszkania do 45 mkw. – dwa pokoje z kuchnią lub jeden z aneksem kuchennym. – Mile widziane przez lokatorów jest też miejsce parkingowe – zauważa Wiesława Capik. – Nie warto kupować na wynajem mieszkań cztero- i pięciopokojowych, gdyż nie ma na nie chętnych. Inwestowanie w lokale „na flippa” w małym mieście jest mniej opłacalne niż w dużym – uważa.

Piotr Stokłosa, dyrektor Freedom Nysa, jest pewien, że w dobie galopujących cen mieszkań małe rynki stały się ciekawą alternatywą dla inwestorów.

Czytaj więcej

Wojna z flipperami nie zbije cen mieszkań. "I tak zapłacą za to kupujący"

– Zdecydowanie warto inwestować w nieruchomości w średniej wielkości miejscowościach. Myślę przede wszystkim o miastach powiatowych, miejscowościach od 40 tys. do 100 tys. mieszkańców – wyjaśnia. – Nysa jest zdecydowanie dobrym rynkiem. Nieruchomości są atrakcyjne zarówno dla inwestorów zainteresowanych flippami, jak i kupujących lokale na wynajem. Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem jest tu dużo atrakcyjniejsza niż w największych polskich miastach – podkreśla.

Paulina Ziemiańska z tej samej agencji podaje, że średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego w Nysie to ok. 6,5 tys. zł za mkw.

– Ceny nowych lokali w stanie deweloperskim sięgają już nawet 8,3 tys. zł za mkw. – wskazuje. – Dwupokojowe, ok. 50-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego to koszt ok. 330 tys. zł. Lokal z dwoma pokojami w dobrym standardzie można wynająć za 1,6–1,8 tys. zł. Najem mieszkań trzypokojowych jest droższy o 300–400 zł. Natomiast te same mieszkania w nowych budynkach, wykończone w wysokim standardzie, osiągają stawki najmu 2,4–2,6 tys. zł i 2,8–3 tys. zł, odpowiednio. Inwestycje w mieszkania na wynajem w Nysie zwracają się średnio w 12–14 lat – szacuje.

Leszek Pluciński z Freedom Nysa wybierającym mieszkania w mniejszych miastach radzi analizę potencjału sprzedaży czy najmu. - Współczynnik ROI, czyli zwrot z najmu przy pełnym obłożeniu, wynosi w Nysie ok. 10 proc. – szacuje.  – Dla porównania – we Wrocławiu jest to od 5,1 do 5,8 proc. (w zależności od wielkości mieszkania).

Flipp czy wynajem? – Z matematycznego punktu widzenia, na flippach jesteśmy w stanie zarobić zdecydowanie więcej w krótszym czasie niż przy wynajmie. Jednak angażuje to na pewno więcej czasu. Trzeba też mieć umiejętność wyszukania dobrej okazji oraz plan na daną nieruchomość – mówi Leszek Pluciński. - Okazji jest na pewno mniej niż kilka lat temu. Jednak obrotny flipper w nyskich warunkach jest w stanie zarobić (po odliczeniu podatków) powyżej 40 tys. w dwa miesiące.

Czytaj więcej

Jest ryzyko, jest flipp, jest zysk

W Olsztynie średnia cena transakcyjna mkw. mieszkań w I kw. to niespełna 8,1 tys. zł. Łukasz Budziak z agencji Freedom Olsztyn Stare Miasto, uważa, że to miasto staje się coraz bardziej atrakcyjne dla inwestorów. – Olsztyn przyciąga nie tylko turystów, ale też studentów. To ważny ośrodek akademicki – podkreśla. - Ceny nieruchomości w Olsztynie są stosunkowo przystępne w porównaniu z innymi większymi miastami w Polsce. Zakup mieszkania w korzystnej cenie i wynajmowanie go studentom może przynieść wysoki zwrot z inwestycji - zapewnia.

Jak mówi Łukasz Budziak, dwupokojowe mieszkanie w Olsztynie kupimy za 300 – 400 tys. zł w zależności od standardu, lokalizacji i metrażu. - Miesięczny przychód z wynajmu takiej nieruchomości to ok. 2 tys. zł - wskazuje. 

Budziak ocenia, że dochodowym interesem w Olsztynie będzie też kupno mieszkania do remontu (flipp). – Ponad 40-metrowe mieszkanie możemy kupić za ok. 300 tys. zł, wyremontować za mniej niż 50 tys. zł i sprzedać za 400 tys. zł – wskazuje.

Mieszkania w największych miastach są superdrogie. Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że średnie ceny transakcyjne lokali w Warszawie w I kwartale br. przekroczyły 13,9 tys. zł za mkw., w Gdańsku – 11,1 tys. zł. W Krakowie przeciętne ceny mieszkań wzrosły do 12,3 tys. zł za mkw.

Taniej jest w mniejszych miastach. Raport AMRON-SARFiN wskazuje, że kupujący mieszkania, np. w Bydgoszczy, w I kwartale płacili za nie średnio ponad 7,8 tys. zł za mkw. (o 3,88 proc. więcej niż kwartał wcześniej), w Toruniu – ponad 7,6 tys. zł za mkw. (4,5-proc. wzrost kw./kw.), a w Olsztynie – niespełna 8,1 tys. zł (2,15-proc. wzrost). Na metr mieszkania w Gorzowie Wielkopolskim wystarczyło średnio 6,7 tys. zł (4,19-proc. wzrost kw./kw.), a w Zielonej Górze – ok. 7,6 tys. zł (1,29 proc.).

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rynek wtórny. Sprzedający mieszkania przestają podbijać ceny
Nieruchomości
Rynek mieszkań ostygł. W części miast ceny spadły
Nieruchomości mieszkaniowe
Miesiąc albo 30 lat z kredytem
Nieruchomości
Deweloperzy w gorszych nastrojach. Spodziewają się spadków sprzedaży mieszkań
Akcje Specjalne
Firmy chcą działać w sposób zrównoważony
Nieruchomości
Więcej tańszych mieszkań w Warszawie. Jak zmieniły się ceny lokali w maju
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży