Rynek sprzedaży mieszkań zdecydowanie ostygł w porównaniu z gorącą drugą połową 2023 r. – podkreślają autorzy raportu Expandera i Rentier.io. – Co prawda w kwietniu nadal przeważały wzrosty cen (dziesięć miast ze wzrostem, siedem ze spadkiem cen), ale ta przewaga była najmniejsza od maja ubiegłego roku — zaznaczają.
Kraków pod względem cen mieszkań goni Warszawę
Spadki cen w kwietniu odnotowano w Radomiu (-3,9 proc.), Toruniu (-3,3 proc.), Bydgoszczy (-2,9 proc.), Łodzi (-2,6 proc.), Sosnowcu (-2,3 proc.), Lublinie (-0,2 proc.) i Warszawie (-0,2 proc.).
- Spadki w stolicy w ostatnich latach pojawiały się bardzo rzadko. W rezultacie coraz bardziej kurczy się różnica między cenami mieszkań w Krakowie i Warszawie – zaznaczają analitycy.
W pozostałych dziesięciu analizowanych miastach ceny mieszkań wzrosły. - Największe podwyżki odnotowaliśmy w Gdańsku (5,3 proc.), Rzeszowie (4,5 proc.) i Gdyni ( 3,6 proc.). Nieustannie rosną ceny także w Krakowie (1,8 proc.). Miasto to było rekordzistą wzrostów cen w wielu poprzednich miesiącach.
Przeciętne ofertowe ceny mieszkań w kwietniu 2024 r.
Kraków goni Warszawę. Jeszcze na początku ubiegłego roku stolica była o ok. 16 proc. droższa. W kwietniu różnica wynosiła już tylko 8 proc.
Autorzy raportu podkreślają, że w dziewięciu z 17 miast padły kolejne rekordy. Średnia cena mieszkań w Gdyni to już ponad 12 tys. za mkw. - W Gdańsku i Wrocławiu przeciętna cena mieszkań przekroczyła 13 tys. za mkw. – wskazują. - Do poziomu 10 tys. zł za mkw. zbliżają się Rzeszów (9,9 tys. zł) i Katowice (9,7 tys. zł). Pamiętajmy, że mówimy o cenach w ofertach sprzedaży. W praktyce możliwości negocjacji są dość dobre ze względu na ograniczony popyt.
Czytaj więcej
Pierwszy kwartał 2024 roku przyniósł kolejne podwyżki transakcyjnych cen mieszkań. W Warszawie lokale zdrożały w ciągu kwartału o ponad 5 proc. – w...
Eksperci zwracają uwagę także na dane NBP o cenach ofertowych i transakcyjnych w I kw. 2024 r. - Ceny transakcyjne nadal rosły. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym były wyższe średnio o 4 proc. niż w IV kw. 2023 r. – przypominają. - Ciekawie wypada porównanie cen nowych i używanych mieszkań. Wydaje się, że te nowe powinny być droższe. W praktyce bywa różnie. Dla przykładu w Warszawie zwykle było odwrotnie. Najczęściej wyższe ceny transakcyjne obowiązywały na rynku wtórnym. Wyjątkiem były lata 2013-2016, kiedy to ceny nowych mieszkań górowały. Z kolei w ostatnich latach na rynku wtórnym było o ok. 3 proc. drożej niż na pierwotnym.
Transakcyjne ceny mieszkań w I kw. 2024 r. i ich zmiany od IV kw. 2023 r. wg NBP
Zdecydowana zmiana zaszła w III i IV kw. 2023 r., czyli w okresie działania programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. - Najpierw ceny się zrównały, a potem ceny nowych mieszkań zaczęły coraz mocniej odstawać od tych z rynku wtórnego. W I kw. 2024 r. średnia cena nowego mieszkania w Warszawie była już o 10,5 proc. wyższa niż na wtórnym. Dla porównania przed 2023 rokiem tylko raz (w III kw. 2016 r.) zdarzyło się, że ta różnica przekroczyła 5 proc. – wskazują eksperci.
Klienci boją się kosztów termomodernizacji
Czy rynek wtórny zacznie gonić Warszawę? Autorzy raportu Expandera i Rentier.io uważają, że w najbliższym czasie jest to mało prawdopodobne. - Preferowanie nowych mieszkań prawdopodobnie wynika z obaw o koszty termomodernizacji, które trzeba będzie wykonać w najbliższych latach. Ten element może mieć istotne znaczenie przez kilka – kilkanaście najbliższych lat – przewidują analitycy.
W zdecydowanej większości dużych miast drożej jest na rynku pierwotnym. Największe różnice odnotowano w Katowicach (42 proc.), Opolu (31 proc.) i Łodzi (30 proc.), gdzie na rynku wtórnym jest sporo mieszkań w cenach znacznie niższych od tych obowiązujących w nowych inwestycjach. Stosunkowo niewielkie różnice w cenach na rynku pierwotnym i wtórnym mamy z kolei w Gdańsku (2 proc.) i Rzeszowie (2 proc.). To miasta, gdzie starsze mieszkania są chętnie kupowane, a więc ich ceny są zbliżone do tych dla nowo wybudowanych lokali – wyjaśniają analitycy.
Ceny ofertowe mieszkań wyższe o 17 proc. niż transakcyjne
- Z danych NBP wynika, że różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku wtórnym jest ogromna. Rekordziści to Kraków (23 proc.) i Warszawa (22 proc.). Nie oznacza to jednak, że kupujący mieszkania na rynku wtórnym wynegocjowali aż tak duże obniżki. Tak duża różnica częściowo może wynikać z tego, że ceny transakcyjne dotyczą mieszkań, dla których warunki sprzedaży często zostały ustalone kilka miesięcy wcześniej, gdy w ofertach obowiązywał niższy poziom cen – wyjaśniają analitycy. - Nawet jeśli jednak uwzględnimy ten element, to nadal ta różnica wydaje się zbyt wysoka. Części kupujących w I kwartale prawdopodobnie udało się więc wynegocjować cenę znacznie niższą niż ta w ogłoszeniu. Poza tym zapewne było wiele ofert, które miały tak wysokie ceny, że nie znalazły nabywców. Zawyżały więc średnią dla cen ofertowych, a nie miały wpływu na ceny transakcyjne.
