Potrzebne szerokie i rzetelne konsultacje

Kwestie podatkowe i finansowe będą bez wątpienia wymagały szczególnej uwagi w dyskusji o REIT-ach – ocenia partner w zespole nieruchomości MDDP.

Publikacja: 18.04.2024 21:03

Potrzebne szerokie i rzetelne konsultacje

Foto: mat. pras.

Prace nad wdrożeniem REIT-ów do polskiego systemu prawnego nabierają tempa. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało kluczowe informacje dotyczące zakładanego modelu funkcjonowania Spółek Inwestujących w Najem Nieruchomości (SINN).

Wiadomo, jaki wstępny pomysł na opodatkowanie tych firm mają rządzący. Kwestie podatkowe to istotny wątek w dyskusji o REIT-ach. W największym skrócie bowiem idea tego instrumentu polega na cyklicznym dzieleniu się zdecydowaną większością zysku z inwestorami, w zamian za jednokrotne opodatkowanie – uwzględniając poziom korporacyjny oraz akcjonariuszy. I taki też model został przyjęty w aktualnej propozycji.

SINN ma podlegać opodatkowaniu według stawki 10 proc. w odniesieniu do specyficznie rozumianego dochodu – tj. nieuwzględniającego kosztów amortyzacji (abstrahując od wątku dotyczącego wprowadzonego Polskim Ładem wyłączenia amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych, a także limitowania odpisów amortyzacyjnych dla spółek nieruchomościowych). Zakładane jest, że efektywna stawka podatkowa powinna oscylować w okolicach 20 proc.

To, jak konkretnie będzie wyliczana podstawa opodatkowania w odniesieniu do stawki 10 proc., będzie jedną z ważniejszych kwestii do opracowania w toku procesu legislacyjnego. Do pozostałych dochodów SINN zastosowanie ma znaleźć podstawowa stawka CIT w wysokości 19 proc.

Mechanizm opodatkowania SINN zakłada, że obowiązek podatkowy wystąpi dopiero w dniu wypłaty dywidendy do inwestorów. To zaś oznacza, że SINN nie będzie miała obowiązku odprowadzania w trakcie roku zaliczek CIT – rozliczenie zostanie odroczone do momentu dystrybucji zysków.

Warto tu wspomnieć o wątpliwościach związanych z kwotą CIT do zapłaty i wymogiem dystrybucji zdecydowanej większości zysków. Preferencje w CIT będą bowiem przysługiwać pod warunkiem dystrybucji zysków na określonym poziomie.

O ile współczynnik w aktualnej propozycji pozostaje ten sam (tzn. minimum 90 proc. zysków powinno zostać wypłaconych), o tyle rozwiązany został problem konieczności finansowania przez SINN zapłaty podatku. Wynikał z poprzednio proponowanego, alternatywnego – względem standardowych zasad podziału zysków na gruncie kodeksu spółek handlowego – modelu wyliczania kwot dystrybucji.

Otóż zgodnie z aktualnymi założeniami możliwe będzie alternatywne ustalenie kwoty dywidendy w oparciu o przychody pomniejszone o wydatki na spłaty kredytów (w tym odsetek) zaciągniętych na nabycie nieruchomości, koszty eksploatacyjne (media), a także podatki związane z nieruchomością oraz CIT. Ponadto wartość tę pomniejszać będą wydatki na wyposażenie, remont lub modernizację nieruchomości. Przy czym w ramach tego podejścia limit wydatków w tym zakresie ma zostać wypracowany wspólnie z rynkiem (gdyż poprzednia propozycja w wysokości 30 zł na mkw. była wyjątkowo… nierynkowa).

Alternatywny sposób wyliczania dywidendy wciąż nie gwarantuje, że SINN będzie w stanie wypłacić dywidendę (i dlatego postuluje się ustalanie tej wartości w sposób bardziej powiązany z gotówką dostępną w spółce). Niemniej jest to krok w dobrym kierunku.

Zasada jednokrotnego opodatkowania inwestycji w SINN sprawia, że z perspektywy akcjonariuszy dywidendy ze spółki tego typu będą zwolnione (zarówno na gruncie CIT, jak i PIT). Konstrukcja ta wynika z przyjętego tym razem rozwiązania, zgodnie z którym inwestor może posiadać więcej niż 10 proc. akcji SINN. Gdyby to SINN byłaby zwolniona, a dystrybucje opodatkowane – akcjonariusze mogliby stosować preferencje w stosunku do dywidend wynikające z dyrektywy Parent/Subsidiary (zwolnienie z podatku u źródła na podstawie art. 22 ust. 4 ustawy o CIT) bądź np. na gruncie typowych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Taki model mógłby prowadzić – w praktyce – do nieopodatkowania inwestycji w SINN („podwójnego nieopodatkowania”).

W założeniach przyjęto inny model – tzn. opodatkowaniu będzie podlegać SINN, natomiast dystrybucje będą zwolnione z CIT (z perspektywy akcjonariuszy). Nie jest to rozwiązanie powszechnie stosowane w innych krajach, w których REIT są elementem systemu prawnego, niemniej może ono skutkować większą atrakcyjnością polskich SINN.

Niestety omawiane założenia nie wspominają o kwestii ewentualnego zwolnienia w PIT dochodów związanych ze sprzedażą akcji SINN. Mogłoby ono znacząco uatrakcyjnić tę formę lokowania kapitału (nawet w warunkowej postaci – np. jeżeli uzyskane środki przeznaczone zostałyby na zakup akcji innej spółki typu SINN bądź w przypadku, gdy przysługiwałoby po określonym czasie posiadania akcji SINN).

Aktualna propozycja nie przewiduje minimalnej liczby nieruchomości, które SINN powinna posiadać. Jest to rozwiązanie dobre, gdyż zwykle inwestycje w nieruchomości są prowadzone poprzez spółki zależne (choćby ze względu na wymogi związane z finansowaniem bankowym).

Niejako więc w związku z zasadą jednokrotnego opodatkowania, również dochody spółek zależnych SINN powinny podlegać zwolnieniu. Będzie ono miało zastosowanie do dochodów z najmu (ponownie – pytanie, jak będzie rozumiany dochód z najmu) i ze zbycia nieruchomości. Warunkiem do zwolnienia z CIT dochodów spółki zależnej będzie wypłata dywidendy nie później niż do upływu dziewiątego miesiąca po zakończonym roku. Szczegóły tego mechanizmu powodowały – w ramach poprzednich propozycji legislacyjnych – spore dyskusje.

Biorąc pod uwagę zaprezentowane założenia, można z pewną dozą optymizmu patrzeć na kolejną próbę wdrożenia REIT do polskiego systemu prawnego. Niektóre obszary funkcjonowania spółki typu SINN uwzględniają dotychczasowe głosy rynku i podnoszone wątpliwości.

Istotne jest jednak, aby prace, które aktualnie trwają w obu ministerstwach, obejmowały możliwie szerokie i rzetelne konsultacje. Burzliwych dyskusji z całą pewnością będzie sporo, a kwestie podatkowe i finansowe będą bez wątpienia wymagały szczególnej uwagi. Na pierwszy projekt ustawy o SINN przyjdzie nam jeszcze poczekać – zapewne kilka miesięcy. Dopiero na tym etapie okaże się, czy REIT w polskim wydaniu ma szanse zawojować rynek.

Prace nad wdrożeniem REIT-ów do polskiego systemu prawnego nabierają tempa. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało kluczowe informacje dotyczące zakładanego modelu funkcjonowania Spółek Inwestujących w Najem Nieruchomości (SINN).

Wiadomo, jaki wstępny pomysł na opodatkowanie tych firm mają rządzący. Kwestie podatkowe to istotny wątek w dyskusji o REIT-ach. W największym skrócie bowiem idea tego instrumentu polega na cyklicznym dzieleniu się zdecydowaną większością zysku z inwestorami, w zamian za jednokrotne opodatkowanie – uwzględniając poziom korporacyjny oraz akcjonariuszy. I taki też model został przyjęty w aktualnej propozycji.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
REIT-y kolejnym straszakiem
Nieruchomości komercyjne
Prace nad REIT-ami nabierają tempa. Znamy założenia projektu ustawy
Nieruchomości
Na celowniku inwestorów głównie living i magazyny
Nieruchomości
REITY w służbie emerytom
Rynek nieruchomości
Rząd wróci do prac nad polskimi REIT-ami
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie. Jak zbudować efektywny HR i skutecznie zarządzać kapitałem ludzkim?