Ogród zimowy bez zgłoszenia i uchwały do rozbiórki

Na własną oranżerię na dachu wspólnego garażu potrzebna jest m.in. zgoda wszystkich właścicieli lokali w budynku. Zadysponowanie bowiem częścią we współwłasności i wykonanie na niej jakichkolwiek robót budowlanych wymaga uchwały całej wspólnoty.

Publikacja: 11.04.2024 21:01

Nadzór budowlany w sprawach samowoli nie ma obowiązku, a nawet nie można czekać na wynik cywilnych s

Nadzór budowlany w sprawach samowoli nie ma obowiązku, a nawet nie można czekać na wynik cywilnych sporów sądowych dotyczących prawa własności, które mogą toczyć się przez wiele lat

Foto: adobestock

Tak wynika z jednego z najnowszych wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Kielcach. Sprawa dotyczyła rozbiórki oranżerii – ogrodu zimowego – wybudowanej bez wymaganego zgłoszenia na tarasie przynależnym do jednego z mieszkań w bloku. Spór zaczął się, gdy we wrześniu 2023 r. rozbiórkę nakazał powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, a w mocy utrzymał organ odwoławczy.

Z akt sprawy wynikało, że kłopoty adresatki nakazu zaczęły się od oględzin na tarasie przynależnym do innego mieszkania na piętrze budynku. Okazało się, że taras stanowi dach garażu wielostanowiskowego, w którym stwierdzono przecieki na suficie. Inspektorzy ustalili, że nie występują one pod całym tarasem, a jedynie pod należącym do mieszkania, przy którym wybudowana została oranżeria. Był to stalowy, oszklony ogród zimowy o wymiarach ok. 4,70 m na 4,30 m i wysokości do ok. 3,30 m, z wejściem z kuchni. Jego właścicielka potwierdziła, że zleciła wzniesienie oranżerii w 2006 r., a wykonanie uzgadniała tylko z ówczesnym inwestorem budowy budynku. Tłumaczyła, że nie wiedziała o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. Niemniej roboty zostały wykonywane dopiero, gdy była właścicielką mieszkania.

Administrator budynku oświadczył zaś, że w dokumentacji nie ma zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały na wybudowanie oranżerii. Do tego mimo remontu nadal występują przecieki w garażu.

Początkowo wydawało się, że sprawa samowoli zakończy się happy endem. Po wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie wybudowanej bez wymaganego zgłoszenia oranżerii inwestorka została bowiem poinformowana o możliwości złożenia wniosku o jej legalizację za opłatą 5 tys. zł.

Schody zaczęły się, gdy go złożyła. Urzędnicy zażądali od niej przedłożenia kilku dokumentów, w tym oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Gdy kobieta przedstawiła dokumenty, okazało się, że potrzebne jest jeszcze poświadczenie prawa o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane w postaci uchwały o zgodzie wspólnoty mieszkaniowej na wybudowanie ogrodu zimowego.

Tego dokumentu właścicielce feralnej oranżerii zdobyć się nie udało. I tak próba legalizacji oranżerii skończyła się fiaskiem. Urzędnicy tłumaczyli, że z uwagi na powierzchnię oranżerii, tj. 20,21 mkw., do jej wybudowania, zarówno zgodnie z przepisami z 2006 r., jak i obecnymi, niezbędne było zgłoszenie. Właścicielka go nie dokonała i tym samym popełniła samowolę budowlaną. A ponieważ nie uzupełniła też na czas dokumentacji niezbędnej do jej zalegalizowania, inspekcja nakazała rozbiórkę.

Tak sprawa trafiła do sądu administracyjnego. Skarżąca przekonywała, że brak spornej w sprawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie jest tożsamy z brakiem prawa dysponowania przez nią nieruchomością na cele budowlane. Podkreśliła, że chodzi o taras, do którego ma wyłączny dostęp. A zgodnie z orzecznictwem zabudowa tarasu lub loggii w nieruchomości objętej wspólnotą mieszkaniową wymaga uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli tylko wtedy, gdy do tarasu jest dostęp z więcej niż jednego mieszkania.

W ocenie skarżącej wypełniła ona wszystkie ciążące na niej obowiązki, by ubiegać się o legalizację samowoli. Ponadto samowola istniała od 17 lat, nikt na nią nie reagował i nie zagraża niczyjemu mieniu, zdrowiu czy życiu.

To kieleckiego WSA jednak nie przekonało. Zauważył m.in., że regulacja dotycząca skutków samowoli budowlanych jest konsekwencją zasady generalnej. Sprowadza się ona do tego, że roboty budowlane – poza określonymi wyjątkami – można rozpocząć po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Z samowolą budowlaną mamy więc do czynienia, gdy obiekt został wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia albo mimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

WSA zgodził się, że zarówno przepisy obowiązujące w latach 2006–2008, jak i obecne, przy spornej oranżerii o powierzchni 20,21 mkw. wymagały jedynie uprzedniego zgłoszenia zamiaru budowy. Różnica była tylko taka, że w dacie budowy pozwolenia budowa nie wymagała przydomowych oranżerii – ogrodów zimowych do 25 mkw., a obecnie do 35 mkw. Niemniej inwestorka nie dokonała nawet zgłoszenia i tym samym popełniła samowolę budowlaną.

WSA nie dopatrzył się też urzędniczych błędów w samej procedurze legalizacyjnej. Przypomniał, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane to tytuł prawny wynikający z własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Sporna samowola dotyczyła jednak budynku wspólnoty mieszkaniowej. Skarżąca nie nabyła bowiem odrębnej własności tarasu. Ten powstał samoczynnie na dachu wielostanowiskowego garażu, w którym skarżąca posiada udział. Tymczasem dachy – zgodnie z aktem notarialnym – stanowią części wspólne.

Ponadto, jak podkreślił WSA, na skutek realizacji oranżerii doszło do zmiany kubatury budynku. Co niewątpliwie oznacza konieczność uzyskania zgody wspólnoty, gdyż należy do czynności przekraczających zwykły zarząd.

Zdaniem sądu zadysponowanie na cele budowlane nieruchomością stanowiącą współwłasność i wykonanie na niej jakichkolwiek robót budowlanych są bez wątpienia czynnościami przekraczającą zwykły zarząd. Dlatego do wykazania spornego prawa skarżąca jako inwestorka potrzebowała zgody wszystkich współwłaścicieli wyrażonej w formie uchwały. Wyrok nie jest prawomocny.

Sygnatura akt: II SA/Ke 21/24

Tak wynika z jednego z najnowszych wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Kielcach. Sprawa dotyczyła rozbiórki oranżerii – ogrodu zimowego – wybudowanej bez wymaganego zgłoszenia na tarasie przynależnym do jednego z mieszkań w bloku. Spór zaczął się, gdy we wrześniu 2023 r. rozbiórkę nakazał powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, a w mocy utrzymał organ odwoławczy.

Z akt sprawy wynikało, że kłopoty adresatki nakazu zaczęły się od oględzin na tarasie przynależnym do innego mieszkania na piętrze budynku. Okazało się, że taras stanowi dach garażu wielostanowiskowego, w którym stwierdzono przecieki na suficie. Inspektorzy ustalili, że nie występują one pod całym tarasem, a jedynie pod należącym do mieszkania, przy którym wybudowana została oranżeria. Był to stalowy, oszklony ogród zimowy o wymiarach ok. 4,70 m na 4,30 m i wysokości do ok. 3,30 m, z wejściem z kuchni. Jego właścicielka potwierdziła, że zleciła wzniesienie oranżerii w 2006 r., a wykonanie uzgadniała tylko z ówczesnym inwestorem budowy budynku. Tłumaczyła, że nie wiedziała o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. Niemniej roboty zostały wykonywane dopiero, gdy była właścicielką mieszkania.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Urzędnicy mogą czekać z decyzją do ostatniej chwili
Nieruchomości
Z sufitu leci i nieważne, kto zawinił
Nieruchomości
Firmowy blok bez wyższej daniny
Nieruchomości
Nie jest łatwo podważyć operat
Nieruchomości
Nowy właściciel ma prawo sam zdecydować, czy zapłacić karę
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie. Jak zbudować efektywny HR i skutecznie zarządzać kapitałem ludzkim?