Nie jest łatwo podważyć operat

Inwestycja w nieruchomości daje spore zyski, ale wiąże się również z konkretnymi obciążeniami. I nie chodzi tylko o bieżące koszty ich utrzymania. Właściciel musi się też liczyć z koniecznością opłacania należnych podatków, a w niektórych sytuacjach – z dodatkową opłatą administracyjną.

Jedną z bardziej kłopotliwych może się okazać opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Potrafi wydrenować portfel, a jej wysokość trudno zakwestionować. Potwierdza to jeden z najnowszych wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim (WSA).

Kosztowny podział

Kością niezgody w sprawie była opłata adiacencka naliczona spółce deweloperskiej w związku z podziałem należącej do niej ponad 11-ha działki. Urzędnicy ratusza tłumaczyli, że po zatwierdzeniu podziału w czerwcu 2022 r. wartość nieruchomości podskoczyła o ponad 2 mln zł, co ustalono zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego.

Przy czym do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi biegła przebadała ok. 20 transakcji sprzedaży gruntów pod komunikację. Do wyliczenia zaś cztery cechy rynkowe: lokalizację, otoczenie – funkcję sąsiednich działek, dostęp do infrastruktury technicznej, zagospodarowanie – a także ustaliła ich wagę. I tak wartość rynkowa części nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi została oszacowana na prawie 410 tys. zł.

A ponieważ rada miejska uchwałą z czerwca 2016 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej określiła jej wartość dla podziału na 15 proc. wzrostu wartości, po przeliczeniach w sumie wyszło ponad 320 tys. zł do zapłaty.

Spółka uznała, że taki rachunek jest stanowczo za wysoki, zwłaszcza jeśli chodzi o drogi. Zauważyła, że wycena gruntów przeznaczonych pod drogi wewnętrzne dokonana została w oparciu o ceny nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne. A ich wartość jednostkowa zbliżona jest do wartości gruntów budowlanych.

Spółka zarzuciła, że choć biegła wiedziała, iż drogi wewnętrzne będą stanowiły współwłasność nawet kilkuset osób, odstąpiła od badania rynku dróg wewnętrznych. Choć wiedzą powszechną jest, iż w takim przypadku wartość zbywanego udziału w drodze wewnętrznej stanowi darmowy dodatek do transakcji gruntu budowlanego, względnie wynosi symboliczne 1 zł.

To nie przekonało samorządowego kolegium odwoławczego. Jego zdaniem operat nie zawiera wad, został sporządzony w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości.

Spółka poszła do sądu, ale tam też przegrała. Gorzowski WSA przypomniał, że podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej umożliwia spełnienie łącznie czterech przesłanek. To dokonanie podziału nieruchomości. Podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Stwierdzenie, że nie upłynął trzyletni termin do ustalenia opłaty. I wreszcie wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. Wszystkie w spornym przypadku zostały spełnione, a problemem jest tylko sam operat.

WSA nie kwestionował, że uzyskanie opinii rzeczoznawcy jest kluczowe dla ustalenia opłaty adiacenckiej. Ponadto ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości. Muszą się stosować do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych.

Wiedza specjalistyczna

Niemniej, jak tłumaczył sąd, zakwestionowanie operatu szacunkowego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach. Szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości, oceny wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych.