Akademik prowadzony przez firmę z wyższą stawką

Budynek sklasyfikowany jako mieszkalny, ale zajęty na czasowe zakwaterowanie studenta na czas nauki i który jest wynajmowany na zasadach komercyjnych, nie korzysta z preferencyjnego opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Publikacja: 01.02.2024 21:03

Dom studenta nie jest substytutem klasycznego mieszkania, ale hotelu lub najmu krótkoterminowego

Dom studenta nie jest substytutem klasycznego mieszkania, ale hotelu lub najmu krótkoterminowego

Foto: adobestock

Naczelny Sąd Administracyjny wydał ważny wyrok dla przedsiębiorców, którzy wynajmują studentom pokoje na zasadach komercyjnych. Uznał, że w takim przypadku lokalnemu fiskusowi należy się podatek od nieruchomości według wyższej stawki przewidzianej dla działalności.

Spór w sprawie był pokłosiem wniosku o interpretację indywidualną z września 2020 r. Wystąpiła z nim spółka zajmująca się wynajmem.

Wyjaśniała, że będzie właścicielem budynku pełniącego rolę domu studenta. Przeważającą jego część, ok. 85 proc., będzie stanowiła powierzchnia pokoi mieszkalnych oraz powiązane z nimi zaplecze, tj. w szczególności kuchnie i toalety dla mieszkańców oraz przestrzeń komunikacyjna. Głównym i zasadniczym przeznaczeniem będzie zaś zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych studentów uczelni wyższych.

Spółka dodała, że dla pełniejszej realizacji funkcji mieszkalnej budynek będzie obejmować także pomieszczenia dla administracji, techniczne, magazyny itp. Z wniosku wynikało ponadto, że część pomieszczeń akademika zostanie przeznaczona na wynajem dla firm, w szczególności dla sklepów, kawiarni, siłowni i innych rodzajów działalności, których funkcjonowanie w pobliżu zwiększa komfort zamieszkiwania w obiekcie.

Spółka chciała potwierdzenia, że co do zasady dom studenta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według korzystniejszej, mieszkalnej stawki. Oczywiście z wyjątkiem powierzchni wynajmowanych podmiotom komercyjnym.

Urzędnicy nie przekonali się jednak do tej koncepcji. Przyznali co prawda, że akademik co do zasady jest budynkiem mieszkalnym. Niemniej należy uznać, że będzie on w całości zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

Spółka poszła do sądu, ale przegrała. Najpierw racji nie przyznał jej Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) we Wrocławiu. Także w jego ocenie rodzaj prowadzonej przez skarżącą działalności, tj. odpłatne udostępnianie pomieszczeń oraz sposób wykorzystania spornej nieruchomości przez studentów na podstawie umów najmu przesądzają, że chodzi o budynek mieszkalny zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak zauważył WSA działalność wykonywana w budynku, polegać będzie na udostępnianiu poprzez wynajem studentom pomieszczeń w oparciu o zawierane z nimi umowy najmu, czyli odpłatnie. Sąd nie kwestionował, że kluczowa rola wynajmu pomieszczeń studentom dotyczy zapewnienia im możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Niemniej w jego ocenie sama okoliczność wynajmowania lokali znajdujących się w mieszkalnej części budynku nie jest wystarczająca do zastosowania niższej stawki podatkowej. Część budynku przeznaczona na wynajem jest bowiem w istocie częścią przeznaczoną przez skarżącą na cele prowadzonej działalności. Jest to ten składnik majątku podatnika, który ma w założeniu przynosić przychód z prowadzonej działalności, a zatem zostaje zajęty na taką działalność.

Ostatecznie przegraną przyszłego właściciela akademika przypieczętował NSA, choć nieco skorygował uzasadnienie sądu pierwszej instancji.

Co ważne, NSA nie zgodził się, że samo tylko zaliczenie nieruchomości, budynku, do majątku przedsiębiorcy, a także komercyjny najem jego części, rozliczanie przychodów i kosztów na zasadach przyjętych dla działalności w podatkach dochodowych, przesądza o zastosowaniu najwyższej stawki podatku od nieruchomości. Jego zdaniem rozumienie zwrotu „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” należy bowiem rozumieć jako okoliczność faktyczną polegającą na rzeczywistym, fizycznym wykorzystywaniu, tj. zajęciu całości albo określonej części budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności.

Dlatego za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej zdaniem NSA nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane na cele mieszkalne. A przez to należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji nastąpiło w ramach gospodarczej działalności np. komercyjnego najmu.

Jak podkreślił sąd istotne jest to, by w budynku czy lokalu mieszkalnym realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w takim rozumieniu. Przy czym nie ma znaczenia, czy funkcja mieszkaniowa realizowana jest przez podatnika czy jego najemcę.

Niemniej w ocenie NSA powtarzający się – w założeniu czasem krótkotrwały – odpłatny najem lokali mieszkalnych, na dobę lub kilka dni, niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych podatnika i jego rodziny czy osób trzecich, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich. I czynność taka skutkuje zajęciem lokalu czy budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej.

Sąd doszedł do przekonania, że podobnie postrzegać należy również zakwaterowanie studentów w domach studenta na zasadach komercyjnych. Tego typu zakwaterowania nie można uznać za zamieszkiwanie w celu trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy.

Dlatego NSA uznał, że gdy budynek czy jego część, sklasyfikowany jako mieszkalny, niezajęty na realizację trwałych potrzeb mieszkaniowych najemcy, ale czasowe zakwaterowanie studenta odbywającego naukę poza rodzinnym miejscem zamieszkania, to okoliczność wynajęcia pomieszczenia mieszkalnego na zasadach komercyjnych przez przedsiębiorcę przesądza o konieczności objęcia go wyższą stawką podatku jak dla działalności. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: III FSK 358/23

Nieruchomości
Nowoczesne domy studenckie otwierają się w dużych miastach
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Nieruchomości
Akademiki pękają w szwach
Nieruchomości
Szkocki akademik z polskiej fabryki
Nieruchomości
W 2024 r. oddamy do użytku kilka projektów w Polsce
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Nieruchomości
Globalni inwestorzy ostrzą zęby