Z sufitu leci i nieważne, kto zawinił

W małej wspólnocie nakaz kosztownej naprawy tarasu jednego z mieszkańców spada na wszystkich współwłaścicieli.

Publikacja: 28.03.2024 21:03

Zwykły zarząd to typowe aktywności związane z bieżącym administrowaniem nieruchomością wspólną

Zwykły zarząd to typowe aktywności związane z bieżącym administrowaniem nieruchomością wspólną

Foto: AdobeStock

Mieszkanie w bloku ma wiele zalet. Nie trzeba martwić się odśnieżaniem, sprzątaniem klatki czy koszeniem trawnika. Ale związana z tym przynależność do wspólnoty mieszkaniowej to już inna para kaloszy, która ma swoje wady. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Łodzi.

Cieknąca fuszerka

Kością niezgody w sprawie był nakaz nadzoru budowlanego dotyczący tarasu w budynku wielorodzinnym. A zaczęło się od tego, że w kwietniu 2022 r. do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (PINB) wpłynęło pismo od właścicieli jednego z mieszkań o skontrolowanie stanu technicznego tarasu sąsiadów z wyższego piętra. Powodem miało być zalewanie sufitu i ścian w ich mieszkaniu.

Kontrolerzy udali się na miejsce i potwierdzili problem. Po usunięciu znacznej części płytek balkonowych okazało się, że posadzka na tarasie ma liczne ubytki, jest nierówna, silnie zawilgocona i skruszona. W mieszkaniu właścicieli, którzy wystąpili o interwencję, widoczne były zaś zacieki.

W tej sytuacji PINB wszczął postępowanie w sprawie stanu technicznego feralnego tarasu. Urzędnicy ustalili przy tym, że dla nieruchomości została powołana wspólnota mieszkaniowa, która ma wyznaczonego sądowego zarządcę. A samo postępowanie zaowocowało zaś nałożeniem na wszystkich współwłaścicieli bloku obowiązku wykonania w terminie sześciu miesięcy określonych czynności w celu doprowadzenia tarasu do stanu zgodnego z prawem.

Od tego nakazu – choć z różnych powodów – odwołali się wszyscy. Właściciel tarasu przekonywał, że jedynym adresatem obowiązku w sprawie powinien być inwestor i wykonawca budynku. Pozostali bronili się m.in., że stroną powinna być tylko wspólnota mieszkaniowa, a nie jej członkowie.

Organ odwoławczy zmodyfikował samą decyzję, ale grona jej adresatów nie zmienił. I tak obowiązek znów spadł na czterech właścicieli. Miał jednak dotyczyć wykonania w terminie do 30 listopada 2023 r. określonych czynności celem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Lista prac była długa, od zerwania wszystkich warstw tarasowych, przez kucie tynku, paraizolację, drenaż, izolacji, a na płytkach kończąc.

Urzędnicy tłumaczyli, że sporna część budynku pełni zarówno rolę tarasu, jak i stropodachu. Jest to część wspólna nieruchomości. Ustanowiony dla wspólnoty zarządca przymusowy jest jedynie uprawniony do czynności zwykłego zarządu, co wynika wprost z orzeczenia sądu. Natomiast wszystkie obowiązki związane z wykonaniem robót budowlanych przekraczających zwykły zarząd powinny być nakładane na ogół właścicieli. Nadzór zauważył, że na nieruchomości wyodrębnione są lokale należące do czterech właścicieli. Istnieje więc tzw. mała wspólnota mieszkaniowa, a w jej przypadku adresatem nakazów z art. 66 prawa budowlanego powinni być wszyscy współwłaściciele.

Wina bez znaczenia

Podobnie sytuację ocenił łódzki WSA. Przypomniał, że podstawą kwestionowanego nakazu jest art. 66 prawa budowlanego. Zgodnie z jego treścią w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany m.in. jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru nakazuje – w określonym terminie – usunięcie nieprawidłowości. W sprawie nie ma wątpliwości, że sporny obiekt jest w złym stanie technicznym. Stwierdzony nieodpowiedni stan techniczny tarasu powinien – co do zasady – zostać usunięty przez jego właściciela lub zarządcę.

Niemniej WSA zgodził się, że tu adresatem nakazu powinni być wszyscy właściciele. Zauważył, że dla małych wspólnot mieszkaniowych ustawodawca nie określił katalogu czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, celowo pozostawiając tę kwestię orzecznictwu. A z niego wynika, że także kosztowny remont jest uznawany za przekraczający zakres zwykłego zarządu. Ocena pod tym kątem na charakter indywidualny, w oparciu m.in. o kryteria: rodzaju czynności prawnej, kosztów czy interesu współwłaścicieli.

W realiach sprawy liczba członków wspólnoty i relatywnie wysokie koszty nałożonych obowiązków oraz rozbieżne interesy właścicieli przemawiają za uznaniem, że prace, do których zostali zobowiązani, przekraczają zakres zwykłego zarządu. To wymagało skierowania decyzji do wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, niezależnie od ich osobistej odpowiedzialności za stan naruszenia.

Sąd podkreślił też, że nie badał, dlaczego taras jest w nieodpowiednim stanie technicznym ani kto i w jakim stopniu ponosi za to odpowiedzialność. Nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, w trybie art. 66 prawa budowlanego, w żadnym razie nie jest bowiem powiązane z przyczynami zastosowania nakazu.

Ponadto jak zauważył WSA, w postępowaniu administracyjnym nie jest rozstrzygana kwestia finansowania nakazanych robót. Przesądzenie zaś ewentualnych roszczeń współwłaścicieli to zadanie sądu powszechnego. Wyrok jest nieprawomocny.

Sygn. akt: II SA/Łd 793/23

Nieruchomości
Plac zabaw dla dzieci bez zezwolenia nie pójdzie do rozbiórki
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Nieruchomości
Nie jest łatwo podważyć operat
Nieruchomości
Usunięta ścianka to samowola
Nieruchomości
Firmowy blok bez wyższej daniny
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Nieruchomości
Spór sprzedawcy z nabywcą działki nie zablokuje inwestycji