Kredyty bez BTE, ale droższe

Co czeka tych, którzy planują kupić mieszkanie? Co spowodowało, że rynek kredytów hipotecznych nie wygrzebał się z dołka, w którym tkwi od wielu kwartałów?

Aktualizacja: 12.01.2016 17:47 Publikacja: 12.01.2016 17:32

Komentuje Ilona Kostrzewska, analityk rynku nieruchomości w Centrum AMRON:

- Seria obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej doprowadziła do spadku oprocentowania kredytów hipotecznych oraz do znaczącej poprawy zdolności kredytowej Polaków. Mimo to można było zaobserwować systematyczny spadek liczby udzielanych kredytów hipotecznych. Dopiero II kwartał 2015 r. roku zatrzymał falę spadków i przyniósł wzrost liczby nowo udzielonych kredytów o 10,28 proc. względem I kw. br. Wyniki akcji kredytowej z trzech kwartałów 2015 roku pozwalają sądzić, iż wyniki całego roku będą trochę lepsze w stosunku do roku poprzedniego.

Wkład własny musi być

Wydana w czerwcu 2013 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S miała na celu wyeliminowanie nadmiernego ryzyka przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z jej zapisami począwszy od 2014 roku rośnie wymagany wkład własny dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny. W 2014 roku, aby uzyskać w banku kredyt, klient musiał posiadać przynajmniej 5 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Od stycznia 2015 roku, bank może pożyczyć na nieruchomość już tylko 90 proc. jej wartości. Zaostrzone kryteria udzielania kredytów nie spowodowały jednak rewolucji na rynku kredytowym. Zarówno struktura nowo udzielonych kredytów hipotecznych pod względem wysokości wskaźnika LtV, jak i średnia wysokość kredytu pozostaje w zasadzie niezmienna od pięciu kwartałów.

Przyczyn tego można szukać między innymi w rządowym Programie MdM, który umożliwia uzyskanie dotacji od państwa w wysokości od 10 do 30 proc. wartości nieruchomości, a także w niskim poziomie stóp procentowych, a co za tym idzie - nisko oprocentowanych lokatach bankowych (wycofywanie oszczędności na poczet wymaganego wkładu własnego). Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, w pierwszym półroczu tego roku wycofano z depozytów bankowych około 5 miliardów złotych.

Czarny czwartek starszy nadal

Ryzyko walutowe ponoszone przez kredytobiorców, którzy zaciągnęli zobowiązanie w szwajcarskiej walucie, dawało o sobie znać już wcześniej. Ale 15 stycznia 2015 roku nastąpił znaczący wzrost kursu tej waluty. Szwajcarski Bank Centralny zaprzestał utrzymywania sztywnego kursu franka wobec euro, czego skutkiem było poszybowanie kursu wymiany do poziomu nawet powyżej 5 zł i skokowy wzrost zadłużenia wielu gospodarstw domowych, a co za tym idzie - wzrost raty kredytowej od 200 do nawet 400 zł miesięcznie.

Gwałtowny wzrost kursu franka doprowadził do sytuacji, w której LtV (wartość kredytu do wartości nieruchomości) wielu kredytów wyniosło znacznie powyżej 100 proc. W sytuacji trwającej od wiosny 2015 r. kampanii wyborczej, zaczęto szukać pomysłu na pomoc zadłużonym w helweckiej walucie.

Pojawiły się pierwsze propozycje „systemowego" rozwiązania problemu. Szef Komisji Nadzoru Finansowego zaproponował aby wartość zadłużenia we frankach została przeliczana po aktualnym średnim kursie NBP. Kolejnym etapem byłby podział długu na dwie części, z czego jedna część byłaby zabezpieczona hipotecznie na takich samych warunkach, jak w dniu udzielania kredytu, a druga część takiego zabezpieczenia by nie posiadała. Oprocentowanie niezabezpieczonego hipotecznie kredytu wynosiłoby 1 proc. i byłoby niezmienne, a termin spłaty obu części byłby taki sam. Oprócz tego KNF zaproponowała, aby 50 proc. zobowiązania zostało spłacone przez kredytobiorcę, natomiast druga połowa została umorzona przez kredytujący bank.

Inną propozycję pod roboczą nazwą „sześciopaku" przedstawił Związek Banków Polskich. Wśród propozycji ZBP znalazło się:
- uwzględnienie ujemnej stawki LIBOR przy wyliczaniu wysokości oprocentowania kredytów mieszkaniowych.
- istotne zmniejszenie na najbliższe 6 miesięcy tzw. spreadu walutowego, co skutkować miało odczuwalnym zmniejszeniem wysokości płaconych przez klientów rat kredytowych.
- wydłużenie - na wniosek klienta - okresu spłaty lub okresowe zawieszenie spłaty raty kredytowej tak, aby jej poziom nie był wyższy lub był niewiele wyższy niż przed uwolnieniem kursu. Wnioski te mogłyby być składane wyłącznie poprzez kredytobiorców zamieszkujących kredytowaną nieruchomość.
- rezygnacja banków z żądania nowego zabezpieczenia oraz ubezpieczenia kredytu wobec kredytobiorców terminowo spłacających raty kredytowe.
- umożliwienie kredytobiorcom zamiany waluty kredytu z CHF na PLN po kursie równym średniemu kursowi NBP.
- uelastycznienie zasad restrukturyzacji kredytów hipotecznych dla klientów zamieszkujących kredytowane nieruchomości.

Do realizacji powyższych celów ZBP planowało powołać dwa fundusze: Sektorowy Fundusz Stabilizacyjny oraz Fundusz Wsparcia Restrukturyzacji Kredytów Hipotecznych. Pierwszy byłby funduszem utworzonym przez banki, lecz finansowanym także ze środków spoza sektora bankowego.

Zgodnie z pomysłem ZBP, fundusz miałby być zasilany trzema strumieniami ze środków bankowych, ze środków przekazywanych do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego oraz ze środków z budżetu państwa. Drugi Fundusz miał za zadanie wspierać kredytobiorców, którzy chwilowo znaleźli się w trudnej sytuacji materialnej. Szczególną ochroną byliby objęci ci kredytobiorcy, którzy utracili zdolność do samodzielnego obsługiwania zobowiązania w wyniku zdarzenia losowego lub utraty pracy. Wsparcie tego funduszu miałoby charakter okresowy i zwrotny, lecz w szczególnych przypadkach byłaby także możliwość częściowego umorzenia zobowiązania.

Wraz z upływem czasu emocje związane z kredytami frankowymi opadły, by wrócić ze zdwojoną siłą w czasie kampanii wyborczej do parlamentu. Pojawiły się inicjatywy legislacyjne wprowadzające zasadę podziału kosztów przewalutowania po równo pomiędzy bank i kredytobiorcę. Niespodziewanie jednak przegłosowane zostały poprawki, zgodnie z którymi większość kosztów (90 proc.) poniosłyby banki. Propozycja ta spotkała się z akceptacją komisji sejmowej, jednak ostatecznie nie przeszła całego procesu legislacyjnego. Kwestia pomocy kredytobiorcom frankowym pozostaje cały czas otwarta.

Nowela „Mieszkania dla Młodych"

Do jesieni 2015 r. rządowy Program „Mieszkanie dla Młodych", którego głównym celem jest wsparcie ludzi młodych w nabyciu pierwszego mieszkania (poprzez dofinansowanie wkładu własnego przy kredycie hipotecznym), nie cieszył się dużym poparciem oraz pozytywnymi opiniami ekspertów rynku.

Niepochlebne komentarze wynikały głównie z faktu, iż zasięg programu został ograniczony tylko do lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego, wykluczając tym samym lokalizacje, w których nie powstają nowe budynki. Kolejnym zastrzeżeniem do pierwotnej wersji ustawy był fakt niskich limitów cenowych mieszkań kwalifikujących się do dotacji państwowych.

Rozbieżności między ustalonymi limitami a realiami rynku oraz wykluczenie rynku wtórnego doprowadziło w konsekwencji do sytuacji, w której z przeznaczonych 660 milionów złotych na 2014 rok zostało wykorzystanych jedynie 207 milionów zł, czyli niespełna 31,5 proc.. W czerwcu 2015 roku podkomisja sejmowa zgłosiła poprawki do ustawy, które zostały przyjęte przez sejm. Do dwóch najważniejszych zmian należy zaliczyć rozszerzenie programu o mieszkania i domy jednorodzinne z rynku wtórnego oraz zwiększenie dotowania rodzin wielodzietnych.

Od września 2015 roku dla rodzin z przynajmniej trójką dzieci zwiększył się mnożnik dofinansowania do 30 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania. Zwiększyła się także (z 50 do 65 mwk.) powierzchnia mieszkania, do której naliczone zostanie dofinansowanie państwa. Powyższe modyfikacje spowodowały, iż na koniec listopada 2015 roku wykorzystanie tegorocznych środków przeznaczonych na dotacje wyniosło niespełna 75 proc.

Bez bankowego tytułu egzekucyjnego

BTE było dokumentem uprawniającym bank do wszczęcia egzekucji komorniczej w przypadku niewywiązywania się kredytobiorcy z umowy. Stwierdzał on istnienie wierzytelności banku wobec osoby, która dokonała z nim czynności bankowej. 14 kwietnia 2015 roku Trybunał Konstytucyjny zakwestionował zgodność bankowego tytułu egzekucyjnego z Konstytucją orzekając, iż jest on niezgodny z zasadą równego traktowania. W myśl wyroku TK, we wrześniu 2015 r. Sejm znowelizował prawo bankowe, likwidując tym samym BTE.

Nowe przepisy, które zaczną obowiązywać od 1 sierpnia 2016 roku, mają dać prawo dłużnikom do rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Do tej pory BTE stanowił dla banku zabezpieczenie kredytu niepociągające za sobą konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów.

Można się spodziewać, że w związku z tym, od drugiej połowy przyszłego roku banki podwyższać będą koszty kredytowania lub żądały będą dodatkowego zabezpieczenia do umowy kredytowej, na przykład w formie dodatkowego, notarialnego poświadczenia o warunkowej sprzedaży nieruchomości przez bank, co może wiązać się z kolejnymi opłatami, na przykład z tytułu taksy notarialnej, mogącymi podnieść nawet o kilka procent koszt kredytowania nieruchomości. Wydłuży się także sam proces udzielania kredytu.

Co będzie dalej

Na sytuację na rynku nieruchomości w 2016 roku wpływ będzie miało szereg czynników. Tak jak w latach poprzednich, popyt zależeć będzie od poziomu stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Ich wysokość warunkować będzie nie tylko koszt kredytu hipotecznego, ale również gotowość Polaków do oszczędzania na lokatach bankowych. Mniejsze znaczenie dla popytu na kredyt będzie miała kolejna podwyżka - do 15 proc. - minimalnego wkładu własnego. Wynikające z zapisów Rekomendacji S podwyżki w latach poprzednich nie wywołały znaczących skutków na rynku kredytów hipotecznych, a dodatkowo pamiętać trzeba, że obecna podwyżka nie jest podwyżka bezwzględną.

Negatywny wpływ na popyt na kredyt hipoteczny będzie natomiast mieć wprowadzenie podatku od aktywów bankowych. Przy obecnym poziomie dochodowości kredytów hipotecznych należy się bowiem spodziewać znacznego wzrostu marży.

Sytuację może nieco złagodzić rosnąca popularność Programu MdM, zwłaszcza po dopuszczeniu do Programu obrotu na rynku wtórnym, a więc wszędzie tam, gdzie rynku pierwotnego nie ma. Należy jednak pamiętać, że środki przeznaczone na dopłaty są ograniczone i może okazać się, że w drugiej połowie przyszłego roku zabraknie ich na wypłaty dopłat dla beneficjentów.

Warto też przypomnieć, że kończą się dopłaty państwowe do odsetek kredytów hipotecznych. Co prawda w 2007 roku udzielono zaledwie 4000 kredytów w ramach "Rodziny na swoim", lecz popularność dotacji państwowych z każdym rokiem rosła. W rekordowym 2011 roku otrzymało je ponad 51,3 tys. rodzin. Można więc przypuszczać, że nie pozostanie to bez wpływu na jakość portfela kredytowego w najbliższych latach.

Komentuje Ilona Kostrzewska, analityk rynku nieruchomości w Centrum AMRON:

- Seria obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej doprowadziła do spadku oprocentowania kredytów hipotecznych oraz do znaczącej poprawy zdolności kredytowej Polaków. Mimo to można było zaobserwować systematyczny spadek liczby udzielanych kredytów hipotecznych. Dopiero II kwartał 2015 r. roku zatrzymał falę spadków i przyniósł wzrost liczby nowo udzielonych kredytów o 10,28 proc. względem I kw. br. Wyniki akcji kredytowej z trzech kwartałów 2015 roku pozwalają sądzić, iż wyniki całego roku będą trochę lepsze w stosunku do roku poprzedniego.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Wielka transakcja na rynku magazynów. 100 tysięcy metrów wzięte
Nieruchomości
Rynek wtórny. To czas przecen i rabatów
Nieruchomości
REIT-y to nuda i przewidywalność, czego nie można powiedzieć o OZE
Nieruchomości
Kredyt „Na start”. Firmy robią swoje
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Nieruchomości
Na domowe spa musi być pozwolenie
Nieruchomości
Rynek transakcyjny w Polsce na wiosnę obudził się z letargu