Rz: Mała firma wynajmuje butik w galerii handlowej. Okazuje się jednak, że lokalną galerię odwiedza mało kupujących, więc najemca nie zarabia. Czy jest to powód do rozwiązania umowy najmu lokalu?

Anna Woźniakowska-Dębiec: Fakt, że prowadzona działalność gospodarcza nie przynosi oczekiwanych zysków, nie stanowi, co do zasady, podstawy wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę.

Umowy, których przedmiotem jest wynajem powierzchni komercyjnych w galeriach handlowych, przeważnie zawierane są na czas oznaczony, obejmujący najczęściej pięć lat.

Najem na czas oznaczony jest tzw. stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany z woli jednej ze stron, o ile umowa nie przewiduje szczególnych uprawnień w tym zakresie.

Tym samym, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas określony, najemca nie może zakończyć stosunku najmu, ponieważ nie zarabia, czyli z przyczyn leżących po jego stronie. Chyba że takie uprawnienie zostało zastrzeżone na jego rzecz w umowie.

A czy w takiej sytuacji za wcześniejsze rozwiązanie umowy najemcy grożą kary umowne? Jakie kary są stosowane zazwyczaj w umowach?

W praktyce z rozwiązaniem umowy najmu powierzchni komercyjnej na czas określony – jeżeli umowa przewiduje prawo do wypowiedzenia przez najemcę – wiąże się obowiązek zapłaty wysokiej kary umownej. Zwykle wynosi ona równowartość rocznego czynszu najmu lokalu albo wysokość czynszu za cały czas, jaki pozostał do zakończenia umowy.

Jakie zapisy w umowie najmu zabezpieczają interesy najemcy w sytuacji, gdy biznes w wynajmowanym lokalu nie idzie dobrze?

Na zyskowność butiku – oprócz działań podejmowanych przez samego prowadzącego – wpływ mają również inne czynniki. Należą do nich: aktywność zarządzającego galerią w zakresie utrzymania powierzchni wspólnych galerii, promocja centrum handlowego, pozyskiwanie oraz utrzymanie atrakcyjnych najemców.

Duża liczba pustostanów czy brak dobrego marketingu galerii handlowej to czynniki wpływające na obniżenie popularności centrum i spadek liczby odwiedzin klientów. A to z kolei przekłada się na obroty butików.

Niski stopień komercjalizacji galerii może być traktowany jako wada, która wpływa na przydatność lokalu do umówionego użytku w rozumieniu art. 664 k.c. Na podstawie art. 664 k.c., jeżeli rzecz ma wadę usuwalną, która ogranicza lub uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy, najemca powinien zawiadomić o tym wynajmującego i wyznaczyć mu odpowiedni termin na jej usunięcie.

Za czas trwania wady najemca może żądać obniżenia czynszu. Przy braku efektów po upływie terminu najemca może wypowiedzieć umowę, jeżeli wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia przydatność do umówionego użytku.

Zamieszczenie w umowie najmu postanowień wyraźnie określających, jakie cechy lokalu czynią go nieprzydatnym do umówionego użytku lub użyteczność tę ograniczają (np. stosunek pustostanów do lokali wynajętych), umożliwia ograniczenie ryzyka związanego z kwalifikacją wad w przypadku sporu pomiędzy stronami.

Małe firmy, które miały problemy z karami w centrach handlowych, bo chciały wcześniej je opuścić, twierdzą, że bardziej by się im opłacało formalnie zostać i częściowo nawet płacić czynsz, a nawet popaść w długi, niż deklarować, że zrywają przedwcześnie umowę. Wtedy bowiem dostają znaczne kary finansowe i w efekcie są w jeszcze większych kłopotach. Czy rzeczywiście to dobre wyjście?

Nie jest to skuteczne rozwiązanie. Jeżeli najemca będzie zalegał z płatnościami czynszu, wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy z winy najemcy, z czym również wiąże się obowiązek zapłaty kary umownej.

Należy pamiętać, że w przypadku gdy zastrzeżona kara umowna jest rażąco wygórowana, najemca może żądać zmniejszenia przez Sąd kary umownej w zakresie, w jakim dysproporcja jest rażąca. Przykładem rażąco wygórowanej kary umownej jest sytuacja, w której wynajmujący dochodzi zapłaty kary stanowiącej równowartość czynszu do końca czasu, na jaki umowa została zawarta, podczas gdy wynajął lokal kolejnemu najemcy już w kolejnym miesiącu po opróżnieniu lokalu, więc można dostrzec, że uszczerbek wierzyciela jest nieadekwatny.

Czytelnik wynajmuje magazyn od właściciela boksów. Okazało się, że właściciel magazynów popadł w długi i nieruchomość przejęła inna firma. Ta domaga się od czytelnika opłaty za najem, choć czytelnik zapłacił z góry za trzy miesiące poprzednikowi. Co zrobić w takiej sytuacji?

Nabywca nieruchomości nie może się domagać ponownej zapłaty czynszu za okres następujący po dacie nabycia lokalu, w przypadku jeżeli zapłata do rąk zbywcy nastąpiła przed zawiadomieniem najemcy o zbyciu nieruchomości (art. 512 k.c.).

Rozliczenie czynszu zapłaconego z góry powinno nastąpić pomiędzy zbywcą a nabywcą przedmiotu najmu.

Czy można rozwiązać umowę najmu z powodu upadłości wynajmującego? Jakie są konsekwencje dla najemcy?

W przypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej wynajmującego umowy najmu zawarte z upadłym pozostają w mocy. Jednocześnie dochodzi do ograniczenia swobody kontraktowej stron na rzecz przepisów prawa upadłościowego, którego celem jest zachowanie w ruchu i zbycie przedsiębiorstwa upadłego jako całości.

Prawo upadłościowe przewiduje bezwzględną nieważność postanowień umownych zastrzegających na wypadek złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości lub ogłoszenia upadłości zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego. Jednakże w sytuacji, gdy po ogłoszeniu upadłości syndyk nie wykonuje zobowiązań z umowy najmu - w szczególności, jeżeli dochodzi do odcięcia prądu, czy innych mediów, gdy upadły zalega z ich płatnościami - najemca ma możliwość wypowiedzenia umowy na zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym, m.in. w oparciu o wspomniany art. 664 k.c.