Z jednej strony słyszymy o tym, że kiedy inwestorzy przymierzają się do zakupu nieruchomości, pierwszą rzeczą, jaką robią, jest audyt ESG. Z drugiej strony słyszymy, że są problemy z wpływem kwestii ESG na wyceny nieruchomości, że jest ryzyko bańki węglowej – czyli wyceny nie zawsze zawierają koszty dostosowania nieruchomości do zeroemisyjności. Skąd się biorą te problemy?

Mamy do czynienia z wieloma problemami na rynku, głównym jest to, że nie ma zbyt wielu transakcji: w ubiegłym roku wartość kupna i sprzedaży nieruchomości komercyjnych była najniższa od 2009 r. Inwestorzy skupiają się teraz na okazjach, na budynkach, których wartość można podnieść, które można repozycjonować czy optymalizować pod kątem zarządzania. Jest więc brak danych, dowodów rynkowych, nie ma też pewności założeń co do wycen. Następny problem to asymetria wiedzy na rynku, jeżeli chodzi o aspekty ESG. Złożoność tych aspektów oraz trudność wyodrębnienia najistotniejszych elementów, które mają wpływ z punktu widzenia wartości i płynności, to jest główny czynnik braku postępu we włączaniu czynników i ryzyk związanych z transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej do procesu szacowania wartości nieruchomości. Dodatkowo rynek nie ocenia aspektów ESG w sposób spójny, więc nawet gdy inwestorzy wykonują audyty, mogą przyjąć różne metody do szacowania kosztów i korzyści dekarbonizacji, w różny sposób analizować ryzyko. Rozważania na temat wpływu ESG nie zawsze prowadzą do obniżki wartości nieruchomości. Mogą też prowadzić do zwiększania, jeżeli mamy liderów rynkowych, którzy podchodzą do strategii w sposób poważny.