Z jednej strony słyszymy o tym, że kiedy inwestorzy przymierzają się do zakupu nieruchomości, pierwszą rzeczą, jaką robią, jest audyt ESG. Z drugiej strony słyszymy, że są problemy z wpływem kwestii ESG na wyceny nieruchomości, że jest ryzyko bańki węglowej – czyli wyceny nie zawsze zawierają koszty dostosowania nieruchomości do zeroemisyjności. Skąd się biorą te problemy?

Mamy do czynienia z wieloma problemami na rynku, głównym jest to, że nie ma zbyt wielu transakcji: w ubiegłym roku wartość kupna i sprzedaży nieruchomości komercyjnych była najniższa od 2009 r. Inwestorzy skupiają się teraz na okazjach, na budynkach, których wartość można podnieść, które można repozycjonować czy optymalizować pod kątem zarządzania. Jest więc brak danych, dowodów rynkowych, nie ma też pewności założeń co do wycen. Następny problem to asymetria wiedzy na rynku, jeżeli chodzi o aspekty ESG. Złożoność tych aspektów oraz trudność wyodrębnienia najistotniejszych elementów, które mają wpływ z punktu widzenia wartości i płynności, to jest główny czynnik braku postępu we włączaniu czynników i ryzyk związanych z transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej do procesu szacowania wartości nieruchomości. Dodatkowo rynek nie ocenia aspektów ESG w sposób spójny, więc nawet gdy inwestorzy wykonują audyty, mogą przyjąć różne metody do szacowania kosztów i korzyści dekarbonizacji, w różny sposób analizować ryzyko. Rozważania na temat wpływu ESG nie zawsze prowadzą do obniżki wartości nieruchomości. Mogą też prowadzić do zwiększania, jeżeli mamy liderów rynkowych, którzy podchodzą do strategii w sposób poważny.

Ocena wpływu czynników ESG na wartość nieruchomości jest wielowymiarowa, a temat nie jest jeszcze dobrze rozpoznany na rynku w ogóle – nie tylko w Polsce. Jest też kwestia niepewności przyszłych regulacji związanych chociażby z pakietem Fit for 55. Dlatego część inwestorów, mimo wykonywania pewnych analiz, ciągle ma postawę wyczekującą. To kolejna warstwa problemu: rynek nie sklasyfikował do końca definicji oczekiwań i tego, jak ESG i zrównoważony rozwój powinny być finansowo odzwierciedlane. Dlatego mówimy o impasie, ponieważ rzeczoznawcy mogą opierać się tylko na danych rynkowych: rzeczoznawcy odzwierciedlają rynek, a nie go kreują. Dopóki sytuacja na rynku trochę się nie poprawi, nie będzie więcej komunikacji między wszystkimi stronami: inwestorami, najemcami, rzeczoznawcami, bankami, a także specjalistami ESG w zakresie wpływu ESG na wartość nieruchomości, będziemy mieć dalej impas w wycenach. W tej chwili rzeczoznawcy są świadomi, że już powinni może bardziej włączać czynniki ESG w proces wyceny, ale nie mogą wychodzić przed szereg.

Czy rynek sam się powinien uregulować, czy potrzebne są odgórne przepisy, standardy?

Najlepiej, gdyby rynek sam się wyregulował, ale oczywiście standardy też są potrzebne, ponieważ widzimy, że przyspieszenie w zakresie ESG i zrównoważonego rozwoju następuje od czasu, kiedy przyspieszyły regulacje i wprowadzono taksonomię unijną, dyrektywę CSRD oraz inne regulacje, które napędzają przedsiębiorstwa do działania. Przez to firmy zwróciły w ogóle uwagę na element niefinansowy, jakim są czynniki ESG – czyli mamy szersze spojrzenie na nieruchomości, na inwestowanie w nieruchomości. Nazywam to nałożeniem drugiej soczewki – sama jestem rzeczoznawcą majątkowym i zawsze patrzyłam pod kątem finansowym. Teraz nakładam inne soczewki i patrzę również na obszar pozafinansowy, czyli wpływu społecznego i środowiskowego.