Ziemia pod osiedla coraz cenniejsza

W 2024 roku firmy deweloperskie wyruszą na kolejne duże zakupy gruntów pod osiedla. Tanio nie będzie.

Publikacja: 04.01.2024 21:07

Ceny gruntów inwestycyjnych z roku na rok są coraz wyższe

Ceny gruntów inwestycyjnych z roku na rok są coraz wyższe

Foto: AdobeStock

W 2023 roku deweloperzy intensywnie poszukiwali gruntów do banków ziemi. – Skalę transakcji można uznać za całkiem satysfakcjonującą – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Dowodem są systematycznie pojawiające się w mediach informacje o nowych zakupach. Ostatnio np. Dekpol komunikował podpisanie umowy przedwstępnej na 2 ha gruntu pod osiedle w Sopocie – wskazuje.

Zdaniem eksperta problemem były ceny działek inwestycyjnych, które po wyhamowaniu w 2022 roku ponownie ostro przyspieszyły. – Powód wydaje się oczywisty: dopalacz popytowy, czyli program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – uważa ekspert.

Rekordowe transakcje

Małgorzata Wełnowska, starszy analityk Cenatorium, potwierdza: ceny gruntów inwestycyjnych są wciąż w trendzie wzrostowym.

– Z roku na rok są coraz wyższe. Ceny działek determinuje przede wszystkim lokalizacja i dostępność infrastruktury – wyjaśnia ekspertka. – Na lokalnych rynkach sytuacja jest bardziej zróżnicowana, a wzrosty cen są bezpośrednio związane z metrażem działki, adresem czy dokumentami planistycznymi dla danego terenu. Nie jest zaskoczeniem, że najdroższe i najbardziej pożądane lokalizacje to Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław i Poznań.

To w tych miastach, jak wskazuje Małgorzata Wełnowska, średnie ceny działek pod osiedla wielorodzinne wzrosły w 2023 r. najwięcej.

– Rekordowe transakcje odnotowaliśmy na stołecznym rynku. Za działki o powierzchni ponad 4 tys. mkw. pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną kupujący zapłacił łącznie 157 mln zł – podaje analityczka Cenatorium. – Wysokie ceny transakcyjne osiągają także grunty w innych dużych miastach wojewódzkich. Np. we Wrocławiu zawarto dwie transakcje zakupu terenów o powierzchni kilkunastu tysięcy mkw. za ceny przekraczające 50 mln zł – podaje.

Pytany o rekordowe transakcje Jarosław Jędrzyński wskazuje na niedawne zakupy spółki Munja B14. – Wylicytowała parcelę o powierzchni 4,8 tys. mkw. przy ul. Cynamonowej na warszawskim Ursynowie za kwotę 82,2 mln zł – ponaddwukrotność ceny wywoławczej – podaje.

Jak mówi Jędrzyński, największe banki ziemi mają, oczywiście, najwięksi deweloperzy. – Zapasy wystarczą na kilka lat działalności inwestycyjnej – szacuje. – Rekordowo duży bank ziemi jest w posiadaniu niedawnego debiutanta giełdowego Murapolu, który może się pochwalić zapasem gruntów na niemal 20 tys. mieszkań. Niewiele ustępuje mu Dom Development z potencjałem zgromadzonych parceli na blisko 18 tys. lokali. Z kolei Robyg i Atal mają działki na ok. 14 tys. mieszkań. W sumie ośmiu notowanych na giełdzie głównych tuzów branży deweloperskiej może na posiadanych gruntach ruszyć z budową grubo ponad 100 tys. mieszkań.

Średnie firmy nie są już w tak komfortowej sytuacji. – Nie mówiąc już o mniejszych przedstawicielach branży deweloperskiej – zaznacza Jędrzyński. – Grunty, bez względu na rynkową koniunkturę, w 2024 r. będą intensywnie poszukiwane, a ich ceny raczej nie poddadzą się korekcie – przewiduje.

Ograniczona podaż

Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl w cenie są przygotowane już działki pod osiedla wielorodzinne – najlepiej z pozwoleniem na budowę i infrastrukturą.

– Do tego będą musiały jak najlepiej odpowiadać na nowelizację warunków technicznych, która ma wejść w życie w kwietniu 2024 r. Na celowniku deweloperów będą atrakcyjne i dobrze skomunikowane tereny, głównie w największych metropoliach, ze szczególnym uwzględnieniem ich nieco tańszych okolic peryferyjnych, a także miejscowości satelickich, które w najbliższych latach pozostaną głównym celem migracji młodego pokolenia Polaków – uważa Jarosław Jędrzyński.

Małgorzata Wełnowska potwierdza, powołując się na dane NBP, że podmioty o ugruntowanej i stabilnej pozycji mają duże banki ziemi, dzięki którym sprawnie rozpoczynają inwestycje, dostosowując podaż do rosnącego popytu.

– Mniejsze przedsiębiorstwa skupiają się na wyprzedaży lokali w już prowadzonych inwestycjach oraz na zakończeniu budów – mówi analityczka. – Małe podmioty, czyli takie, które zatrudniają od dziewięciu do 49 osób, w danych finansowych za I półrocze 2023 r. raportowały rosnący i wysoki poziom produkcji w toku, niski i stabilny poziom mieszkań gotowych oraz spadek zapasu gruntów budowlanych. Taki stan rzeczy może świadczyć o tym, że w 2024 r. małe firmy deweloperskie ruszą na rynek w poszukiwaniu gruntów pod zabudowę. W przypadku dużych podmiotów poszukiwania gruntów pod zabudowę są procesem ciągłym – zauważa.

Wełnowska podkreśla, że deweloperzy poszukują atrakcyjnych gruntów w dobrych lokalizacjach z rozwiniętą infrastrukturą. – Takie nieruchomości są rzadkością, szczególnie w dużych miastach – zaznacza ekspertka Cenatorium. – Ograniczona podaż gruntów pod zabudowę w sprawia, że część deweloperów zwraca uwagę na grunty z dobrymi adresami z budynkami do rozbiórki. – Ci, którzy nie znajdą odpowiedniego terenu w miastach wojewódzkich, skierują uwagę na mniejsze miejscowości – uważa Małgorzata Wełnowska. – Od momentu wybuchu pandemii coraz więcej inwestorów baczniej obserwuje mniejsze miasta w aglomeracjach dużych miast wojewódzkich, w których tereny są bardziej dostępne, a ich ceny korzystniejsze, co pozwala ostatecznie zrealizować tańszą inwestycję deweloperską.

Zapasy ziemi na lata

Bank ziemi regularnie uzupełnia Atal. – Zapewnia to nam ciągłość produkcji. Terenów będziemy poszukiwać także w 2024 roku – mówią przedstawiciele dewelopera. – Tym bardziej że jednym z celów ostatniej emisji akcji serii F był rozwój skali działalności i nabywanie działek. Interesują nas parcele w tych miastach i ich okolicach, na których koncentrujemy działalność, czyli na siedmiu największych rynkach w Polsce (konurbacja Śląska, Kraków, Wrocław, Warszawa, Łódź, Poznań, Trójmiasto).

Cordia Polska, jak mówi Tomasz Łapiński, prezes i dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w tej firmie, ma bank ziemi, który pozwoli inwestować przez kilka kolejnych lat. – Wśród zgromadzonych gruntów są zarówno te w centrach miast i śródmiejskiej zabudowie, jak i w spokojnych dzielnicach z dostępem do natury – mówi Tomasz Łapiński. – Są to m.in. grunty w warszawskim Wilanowie, w dzielnicy Jeżyce w Poznaniu, a także na gdańskich Stogach na atrakcyjnym terenie Wyspy Portowej. Zgromadzone zasoby ziemi pozwolą na budowę ok. 4 tys. mieszkań.

Grupa Cordia ma też bank ziemi pozwalający na budowę ok. 12 tys. lokali w kilku europejskich krajach poza Polską: w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Rumunii i na Węgrzech.

– Polski rynek i perspektywy jego rozwoju oceniamy najlepiej, dlatego tutaj chcemy inwestować najwięcej – podkreśla Tomasz Łapiński. – Wyzwaniem są, niestety, trudności związane z procesem przygotowania inwestycji i procedurami administracyjnymi. Konsekwencją jest fakt, że Polska staje się coraz bardziej wymagającym regionem gospodarczym o coraz większych barierach wejścia dla inwestorów, a coraz bardziej wydłużający się okres niezbędny do uruchomienia inwestycji obniża atrakcyjność inwestowania. Jesteśmy jednak zainteresowani powiększaniem banku ziemi w Polsce w 2024 r. w miastach, w których działamy (Warszawa, Kraków, Poznań, Trójmiasto).

Prawie 4 tys. mieszkań na zgromadzonych działkach w różnych dzielnicach Warszawy i Krakowa może wybudować Matexi NV. Jak mówi Mirosław Bednarek, dyrektor regionalny firmy, zakładając roczną sprzedaż na poziomie 600–800 mieszkań, Matexi ma zapewnioną stabilność sprzedaży na najbliższe lata. – Większość nabytych przez nas gruntów jest w trakcie procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę – mówi Mirosław Bednarek.

Firma zamyka też transakcje zakupu kolejnych terenów.

– Nieustannie poszukujemy nowych, atrakcyjnych gruntów pod kolejne inwestycje – mówi dyrektor. – W 2024 roku planujemy zainwestować w zakup działek kilkaset milionów złotych. Zakup gruntów poprzedza dokładna selekcja. Kluczowe przy budowie banku ziemi są kompleksowe informacje o danej lokalizacji, analiza potencjału zabudowy na podstawie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Niezwykle ważne są również informacje o planowanych inwestycjach w okolicy oraz właściwe określenie grupy docelowej i produktu dla danej lokalizacji – tłumaczy.

Victoria Dom, jak mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes spółki, stara się utrzymywać pięcioletni bank ziemi. – Dziś mamy bank, który pozwoli nam wybudować 10 tys. mieszkań – informuje. – Na zakup ziemi wydajemy ok. 200 mln zł rocznie. Nowe mieszkania na osiedlach Victorii Dom powstawały dotąd w Warszawie i Krakowie, ale niebawem nasze pierwsze inwestycje ruszą także w Trójmieście – zapowiada.

I podkreśla, że firma nie ma konieczności dodatkowych gwałtownych zakupów. – Po kilku latach powiększania banku ziemi w najbliższym czasie planujemy utrzymać stabilny stan posiadania – tłumaczy Waldemar Wasiluk.

Deweloperzy mają zapasy terenów pozwalające im wybudować tysiące mieszkań

Deweloperzy mają zapasy terenów pozwalające im wybudować tysiące mieszkań

AdobeStock

W 2023 roku deweloperzy intensywnie poszukiwali gruntów do banków ziemi. – Skalę transakcji można uznać za całkiem satysfakcjonującą – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Dowodem są systematycznie pojawiające się w mediach informacje o nowych zakupach. Ostatnio np. Dekpol komunikował podpisanie umowy przedwstępnej na 2 ha gruntu pod osiedle w Sopocie – wskazuje.

Zdaniem eksperta problemem były ceny działek inwestycyjnych, które po wyhamowaniu w 2022 roku ponownie ostro przyspieszyły. – Powód wydaje się oczywisty: dopalacz popytowy, czyli program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – uważa ekspert.

Pozostało 93% artykułu
Nieruchomości
Barometr. Tani kredyt zmniejszył ofertę, ale podniósł ceny
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Rynek nie ma czym odpowiedzieć na ogromny popyt
Nieruchomości
Kto będzie kupował mieszkania
Nieruchomości
Koniec roku przyniósł kolejne wzrosty cen nowych mieszkań
Nieruchomości
Presja na wzrost cen mieszkań. Jest też miejsce na luksus