Przegląd marż po III kwartale

Bardzo dobre wyniki prezentowane dziś przez giełdowych deweloperów to owoc sprzedażowego boomu z 2021 r.

Publikacja: 30.11.2023 21:07

Przegląd marż po III kwartale

Foto: 599660311

Rentowność brutto ze sprzedaży wypracowana w ciągu pierwszych trzech kwartałów tego roku przez dziesięciu deweloperów z rynku kapitałowego wyniosła 31,6 proc., o 2,2 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Z kolei marża netto 13,9 proc. – również o 2,2 pkt proc. więcej niż rok wcześniej.

Historia i teraźniejszość

Patrząc na wyniki całoroczne tej grupy firm, w latach 2017–2020 marża brutto ze sprzedaży oscylowała wokół 26–27 proc., by w 2022 r. sięgnąć 30,9 proc. Marża brutto ze sprzedaży to w uproszczeniu stosunek kosztów zakupu gruntów i budowy do przychodów ze sprzedaży mieszkań. Budząca emocje i utożsamiana z deweloperskimi zarobkami stanowi dopiero pierwszą pozycję rachunku zysków i strat. Kolejne koszty to sprzedaż, marketing, funkcjonowanie spółki, wreszcie koszty finansowania (odsetki) i podatek CIT.

W przypadku pierwszej marży widać tendencję, że większość spółek jest w programie „30+” jeszcze niedawno zarezerwowanym dla ekstraklasy, ale rentowność netto jest już bardzo zróżnicowana.

O czym jeszcze trzeba pamiętać, patrząc na sprawozdania deweloperów? Marża brutto ze sprzedaży nie pokazuje sytuacji bieżącej. Firmy księgują lokale przekazywane klientom. Cykl budowlany trwa mniej więcej dwa lata, a w polskich realiach gros mieszkań sprzedawane jest w trakcie realizacji projektu. Można przyjąć, że pierwsze marże księgowane w sprawozdaniach za III kwartał br. pochodzą więc głównie z inwestycji, które ruszyły w 2021 r. (a więc na gruntach kupionych jeszcze wcześniej). Z jednej strony rynek budowlany zaczął odczuwać skutki pandemii i koszty wykonawstwa poszły mocno w górę, z drugiej I i II kwartał 2021 r. to kwartały rekordowej sprzedaży w głównych aglomeracjach: do odroczonego z powodu pandemii popytu dołączyli ci, którzy chcieli uchronić oszczędności przed inflacją. Deweloperzy nie mieli żadnego problemu z podnoszeniem cen.

Choć to, co dzieje się dziś na rynku, znajdzie odzwierciedlenie w raportach w 2025 r., to można przyjąć, że w realiach przewagi popytu nad podażą i wzrostu cen pierwsze marże elity będą sowite.

Pozostałe pozycje rachunku zysków i strat wynikają już z bieżącego otoczenia – realia 2023 r. to głównie wysokie koszty odsetek. Część spółek wykorzystała 2023 r. na redukcję zadłużenia, co poskutkowało mocnym wzrostem rentowności netto rok do roku.

Ryzyko i zysk

– Informacje dotyczące sektora deweloperskiego, zwłaszcza marż i zysków, wywołują duże zainteresowanie mediów i silne emocje w społeczeństwie. Co ciekawe, częściej głosy krytyki i oburzenia słychać wśród tych, którzy zakupem mieszkania nie są bezpośrednio zainteresowani. Sytuację podgrzewa też narracja związana z programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – bo z jednej strony kumulacja popytu doprowadziła do gigantycznego wzrostu cen, ale też pozwoliła rynkowi mieszkaniowemu złapać drugi oddech po wyjątkowo ciężkim 2022 r. – mówi Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics.

– Takiej narracji, że jedna trzecia ceny mieszkania idzie do kieszeni dewelopera, mogliśmy się spodziewać. Jednak rzeczywistość jest inna. Po odliczeniu kosztów związanych z prowadzeniem biznesu, a przed opodatkowaniem, zysk wynosi 20–25 proc. Czy w tym typie biznesu to dużo? Biorąc pod uwagę fakt, że marża rozłożona jest na kilka lat, biznes wymaga dużego kapitału, wiąże się – co pokazał poprzedni rok – ze sporymi ryzykami i do tego podlega dość dużej bezwładności, jeśli chodzi o planowanie inwestycji, to wydaje się, że poziom nie jest nieracjonalny. Warto też zauważyć, że ze względu na specyficzny sposób raportowania wpływu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” na zyski deweloperów w ich obecnych wynikach jeszcze nie widać – podkreśla ekspert.

– W tle pytań o wysokie i rosnące marże deweloperskie zawsze pojawia się pytanie, czy to dowodzi, że ceny mieszkań mogą – a nawet powinny – spaść o 20–30 proc.? Niestety, dla osób od kilku lat czekających na dramatyczne spadki, odpowiedź brzmi: nie – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

– Po pierwsze, marże brutto mówią, ile z jednej złotówki zostaje po wybudowaniu mieszkania na obsługę wszystkich dodatkowych kosztów dewelopera, w tym wysokich kosztów finansowania inwestycji. Marże netto mogą być nawet o ponad połowę niższe od marż brutto. Po drugie, marże dotyczą całego procesu inwestycyjnego, a więc nawet kilku lat. Marża netto wynosi obecnie dla efektywnych deweloperów ok. 15–23 proc. dla inwestycji realizowanej co najmniej na przestrzeni dwóch–trzech lat. Nie wydaje się to zyskiem na nieuzasadnionym poziomie, w porównaniu ze zwykłą lokatą, która w 2022 r. potrafiła być oprocentowana 8 proc. w skali roku. Co najważniejsze, marże brutto liczone są w momencie przekazywania mieszkań nabywcom, a więc (w większości) nie dotyczą obecnych cen, tylko historycznej efektywności firmy deweloperskiej – dodaje.

Ekspertka zaznacza, że na wzrost marży można patrzeć z dwóch perspektyw.

– Z jednej strony powoli wracamy do poziomów z lat 2007–2008, kiedy marże brutto poszczególnych deweloperów potrafiły przekraczać 40, a nawet 50 proc. Deweloperzy mają zatem za sobą okres bardzo korzystnej koniunktury, a ich marże mogą wkrótce sięgnąć historycznego maksimum. Z drugiej strony wiemy też, że najniższe przeciętne marże brutto deweloperów w minionym dziesięcioleciu nie spadły poniżej 19 proc. Giełdowe firmy deweloperskie notowały takie wyniki pod koniec 2014 r., kiedy w działalności odbijały się jeszcze echa kryzysu finansowego, a programy rządowe stymulowały budowę mieszkań z segmentu popularnego, o zdefiniowanej cenie maksymalnej. To 19 proc. możemy więc uznać za pewnego rodzaju minimum, osiągnięte w niekorzystnych warunkach rynkowych – mówi Mikulska. – Obecnie raportowana przeciętna marża brutto jest o około 13 pkt proc. wyższa, co oznacza zaledwie kilka punktów zapasu w marży netto na ewentualne obniżki cen lub wzrost kosztów, nawet w przypadku bardzo słabej koniunktury. Oczywiście jest to przeciętna dla całego rynku, a sytuacja poszczególnych deweloperów i ich decyzje biznesowe mogą być bardzo zróżnicowane – dodaje.

Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL, zwraca uwagę, że większość analizowanych spółek giełdowych ma działalność skoncentrowaną na czterech rynkach o najlepszej z punktu widzenia deweloperów sytuacji popytowo-podażowej, czyli Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. To tam ceny rosną najszybciej i tam wysoki jest udział sprzedaży za gotówkę. – Zapewne nieprzypadkowo najsłabsze wyniki ma jedna ze spółek aktywnych głównie poza tymi rynkami, bardziej uzależnionych od popytu kredytowego. W marżach za III kwartał br. nie widzimy jednak jeszcze zapewne wpływu wzrostu sprzedaży związanej bezpośrednio z „Kredytami 2 proc.” w II połowie br. Pozwala to na pewien optymizm co do przyszłych wyników tych spółek, które miały w swojej ofercie znaczący udział tańszych mieszkań – mówi Kirejczyk.

Jak zaznacza Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, dane dowodzą, że nawet przy 30-proc. marży brutto ze sprzedaży na budowie mieszkań można tracić, i w tym roku są takie przykłady. – Wiele zależy od czasu trwania projektu i kosztów finansowania. Gdyby skrócić formalności tak, aby projekty deweloperskie trwały zamiast pięć lat dwa i pół roku, nawet przy marżach brutto o połowę niższych, wynik netto firm byłby taki sam – kwituje.

Rentowność brutto ze sprzedaży wypracowana w ciągu pierwszych trzech kwartałów tego roku przez dziesięciu deweloperów z rynku kapitałowego wyniosła 31,6 proc., o 2,2 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Z kolei marża netto 13,9 proc. – również o 2,2 pkt proc. więcej niż rok wcześniej.

Historia i teraźniejszość

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Murapol może ruszać z ofertą akcji
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości mieszkaniowe
Deweloperzy wrócili do gry, mieszkań przybywa
Nieruchomości
Victoria Dom z przytupem
Nieruchomości mieszkaniowe
Szanse na zatrzymanie cenowej galopady?
Nieruchomości
Obligacje mogą być dla deweloperów nieco tańsze