– To co ważne, to ożywienie po stronie podaży. Do lepszej sprzedaży dołączył wzrost liczby mieszkań wprowadzonych na rynek, w październiku było ich ponad 5,3 tys., prawie tyle samo ile sprzedanych. Podobny trend będzie w listopadzie, a równowaga sprzyja zarówno podejmowaniu spokojnych decyzji zakupowych, jak i planowaniu działań biznesowych. Przecież budowa osiedli mieszkaniowych to nie tylko biznes deweloperów. Na stabilizację czekają też firmy budowlane, wykończeniowe czy producenci wszelkiej maści materiałów, mebli i sprzętów – mówi Krasoń. – Kluczowym pytaniem pozostaje dziś, na ile długotrwała i stabilna będzie owa równowaga. Wiele zależy tu od czynników zewnętrznych – m.in. polityki mieszkaniowej nowego rządu, strategii Rady Polityki Pieniężnej czy czynników zewnętrznych. Jak na razie wygląda na to, że przez co najmniej kilka miesięcy będzie spokojniej, co powinno wpłynąć z jednej strony na poprawę nastrojów, a z drugiej wyhamować szybki wzrost cen z ostatnich miesięcy – dodaje.
– Przez co najmniej kilka miesięcy br. szybciej sprzedawano mieszkania, niż uzupełniano ofertę, co sprzyjało wzrostom cen. Teraz jednak coraz więcej wskazuje na to, że podaż zaczęła dostosowywać się do popytu. I choć oferta wciąż jest niepokojąco wykupiona, to deweloperzy zaczęli ją aktywniej odświeżać. To ogranicza presję na wzrost cen, choć droga do równowagi rynkowej jeszcze jest długa – mówi Bartosz Turek, główny ekonomista HREIT. – Wszystko wskazuje na to, że w pierwszym tygodniu 2024 r. banki będą zmuszone wstrzymać przyjmowanie wniosków o „Bezpieczne kredyty”, co oznacza, że najbliższe tygodnie będą okresem bardzo dużego zainteresowania mieszkaniami tych, którzy na program chcą się jeszcze załapać. Problemem jest też to, że do wygaszenia „Bezpiecznego kredytu” może dojść w momencie, gdy rynek w końcu zaczął działać i podaż zaczęła dostosowywać się do wzmożonego popytu. Gdy podaż zaczęła odpowiadać, czyli presja na wzrost cen zaczęła spadać, to program „Bezpieczny kredyt” najpewniej zostanie wygaszony – wskazuje.
Wyścig o pozwolenia
– Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, pnie się od kilku miesięcy ku górze i jest to bardzo dobra informacja, ponieważ na wielu rynkach nadal brakuje nowych mieszkań. Daleko tu do jakichkolwiek rekordów, ale wynik z października to najlepszy miesięczny wynik od czerwca 2022 r. Przy tym nie jest to jednorazowy skok, ale kolejny etap systematycznego wzrostu, co daje nadzieję, że trend będzie kontynuowany – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. – Historyczne wyniki wskazują, że deweloperzy mają możliwość jeszcze co najmniej w listopadzie rozpocząć budowę porównywalnej, jeśli nie większej, liczby mieszkań. Grudzień i styczeń to tradycyjnie okresy spowolnienia rozpoczynania nowych budów. Można mieć jednak nadzieję, że w tym roku, przy zadowalającym popycie i o ile nie zaskoczy nas bardzo ciężka zima, również na przełomie roku rozpocznie się budowa znacznie większej liczby mieszkań niż rok wcześniej – przewiduje.
Ekspertka zaznacza, że mimo relatywnie wysokiego popytu, w skali kraju nie widać obecnie wykorzystywania zapasów pozwoleń na budowę.
– Wręcz przeciwnie, po raz kolejny wzrosła różnica między liczbą mieszkań, na których budowę pozyskano pozwolenie, a liczbą mieszkań rozpoczętych. Sytuacja jest oczywiście zróżnicowana pomiędzy poszczególnymi rynkami, ale ogólny przyrost liczby wydawanych pozwoleń może sugerować, że deweloperzy uzupełniają portfele o projekty bardziej dostosowane do bieżącego popytu. Część inwestorów stara się z kolei pozyskać pozwolenie przed wejściem w życie zmian w warunkach technicznych od kwietnia 2024. W związku z tym w nadchodzących miesiącach możemy być świadkami dalszej kumulacji pozyskiwanych pozwoleń – mówi Agnieszka Mikulska.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia liczbę mieszkań w uruchomionych w październiku inwestycjach za poziom przeciętny, a nie wyśrubowany. Zwraca uwagę na nowe pozwolenia.
