Już w perspektywie kilku najbliższych lat może się okazać, że część nieruchomości komercyjnych wystawiona zostanie na poważne ryzyko gwałtownej utraty wartości i utraty zainteresowania przez najemców i fundusze inwestujące w budynki generujące przychody z czynszów. Czy można zaradzić temu tzw. efektowi węglowej bańki (ang. carbon bubble)?
Coraz mniej czasu
Ilona Otoka, starsza konsultantka ds. ESG oraz rzeczoznawczyni majątkowa w międzynarodowej firmie doradczej Cushman & Wakefield, podkreśla, że problem jest poważny. Do 2050 r. oczekiwane jest, że rynek nieruchomości, jeden z głównych emitentów gazów cieplarnianych, stanie się zeroemisyjny, przy czym za niecałe trzy dekady 80 proc. istniejących dziś budynków będzie wciąż funkcjonować.
– Jeśli rynek nieruchomości odpowiednio szybko nie „wyceni” czynników ESG, rzeczoznawcy majątkowi będą mieć trudność w oszacowaniu wpływu czynników środowiskowych, społecznych i związanych z ładem korporacyjnym na wartość nieruchomości komercyjnych – zwraca uwagę Ilona Otoka. – Istnieje obawa, że jeśli wyceny nieruchomości nie odzwierciedlają kosztów i korzyści dekarbonizacji, a także innych czynników związanych z transformacją, jak na przykład nieprzestrzeganie przyszłych przepisów lub niespełnienie oczekiwań i wymogów rynkowych w zakresie ESG, może powstać bańka węglowa. Jeśli pozwolimy na jej rozrośnięcie i zbyt późne odzwierciedlenie czynników związanych z transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej w wycenach, istnieje ryzyko, że ta bańka może doprowadzić do nagłych dostosowań cen – mówi ekspertka Cushman & Wakefield.
Jednak brak rynkowych standardów, wskaźników i systemu zbierania danych ogranicza rzeczoznawcom możliwości włączania ryzyk dotyczących ESG do wyceny nieruchomości. Właśnie brak standardu to największe wyzwanie, któremu nie da się sprostać z dnia na dzień.
– Bez rzetelnych analiz i dowodów nie jesteśmy w stanie powiedzieć dziś, o ile poczynione nakłady faktycznie wpłyną na efektywność energetyczną i wartość nieruchomości. To, co możemy jako rzeczoznawcy robić już teraz, to opisywać ryzyka na etapie wycen i wziąć pod uwagę specjalistyczne analizy (jak chociażby analizy ryzyka klimatycznego), tak aby najrzetelniej podejść do kalkulacji wartości – wskazuje Ilona Otoka. – Coraz więcej naszych klientów wykonuje analizy net zero i tworzy strategie dekarbonizacji dla swoich nieruchomości, co jest krokiem w dobrą stronę. Przydatną informacją w procesie wyceny jest przykładowo określony tzw. stranding year, czyli orientacyjny termin, w którym nieruchomości znajdą się powyżej ścieżki dekarbonizacyjnej wynikającej z celów porozumienia paryskiego i mogą stać się mniej atrakcyjne ze względu na zmiany transformacyjne w kierunku gospodarki niskoemisyjnej – dodaje.
