Widmo węglowej bańki

Już w perspektywie kilku najbliższych lat może się okazać, że część nieruchomości komercyjnych wystawiona zostanie na poważne ryzyko gwałtownej utraty wartości i utraty zainteresowania przez najemców i fundusze inwestujące w budynki generujące przychody z czynszów. Czy można zaradzić temu tzw. efektowi węglowej bańki (ang. carbon bubble)?

Coraz mniej czasu

Ilona Otoka, starsza konsultantka ds. ESG oraz rzeczoznawczyni majątkowa w międzynarodowej firmie doradczej Cushman & Wakefield, podkreśla, że problem jest poważny. Do 2050 r. oczekiwane jest, że rynek nieruchomości, jeden z głównych emitentów gazów cieplarnianych, stanie się zeroemisyjny, przy czym za niecałe trzy dekady 80 proc. istniejących dziś budynków będzie wciąż funkcjonować.

– Jeśli rynek nieruchomości odpowiednio szybko nie „wyceni” czynników ESG, rzeczoznawcy majątkowi będą mieć trudność w oszacowaniu wpływu czynników środowiskowych, społecznych i związanych z ładem korporacyjnym na wartość nieruchomości komercyjnych – zwraca uwagę Ilona Otoka. – Istnieje obawa, że jeśli wyceny nieruchomości nie odzwierciedlają kosztów i korzyści dekarbonizacji, a także innych czynników związanych z transformacją, jak na przykład nieprzestrzeganie przyszłych przepisów lub niespełnienie oczekiwań i wymogów rynkowych w zakresie ESG, może powstać bańka węglowa. Jeśli pozwolimy na jej rozrośnięcie i zbyt późne odzwierciedlenie czynników związanych z transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej w wycenach, istnieje ryzyko, że ta bańka może doprowadzić do nagłych dostosowań cen – mówi ekspertka Cushman & Wakefield.

Jednak brak rynkowych standardów, wskaźników i systemu zbierania danych ogranicza rzeczoznawcom możliwości włączania ryzyk dotyczących ESG do wyceny nieruchomości. Właśnie brak standardu to największe wyzwanie, któremu nie da się sprostać z dnia na dzień.

– Bez rzetelnych analiz i dowodów nie jesteśmy w stanie powiedzieć dziś, o ile poczynione nakłady faktycznie wpłyną na efektywność energetyczną i wartość nieruchomości. To, co możemy jako rzeczoznawcy robić już teraz, to opisywać ryzyka na etapie wycen i wziąć pod uwagę specjalistyczne analizy (jak chociażby analizy ryzyka klimatycznego), tak aby najrzetelniej podejść do kalkulacji wartości – wskazuje Ilona Otoka. – Coraz więcej naszych klientów wykonuje analizy net zero i tworzy strategie dekarbonizacji dla swoich nieruchomości, co jest krokiem w dobrą stronę. Przydatną informacją w procesie wyceny jest przykładowo określony tzw. stranding year, czyli orientacyjny termin, w którym nieruchomości znajdą się powyżej ścieżki dekarbonizacyjnej wynikającej z celów porozumienia paryskiego i mogą stać się mniej atrakcyjne ze względu na zmiany transformacyjne w kierunku gospodarki niskoemisyjnej – dodaje.

Według analizy przeprowadzonej przez Global Real Estate Sustainability Benchmark – międzynarodową organizację, która tworzy benchmarki do śledzenia wyników ESG dla branży nieruchomości – w Europie średni stranding year przypada już na 2026 r.

– Szacunek ten dotyczy nieruchomości należących do firm będących członkami organizacji GRESB, która corocznie analizuje przedsiębiorstwa pod kątem ich działań w zakresie ESG. Organizacja zrzesza aktualnie ponad 1800 firm z branży nieruchomości, funduszy inwestycyjnych nieruchomości i deweloperów – mówi Ilona Otoka.

Stranding year to pojęcie wprowadzone przez Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), będące główną globalną inicjatywą, w ramach której powstało narzędzie pozwalające inwestorom i właścicielom nieruchomości zidentyfikować i ocenić ryzyko związane z emisją dwutlenku węgla w budynkach w trakcie ich użytkowania w kontekście wymogów regulacyjnych. Pokazuje w praktyce, jak dana nieruchomość jest położona na ścieżce dekarbonizacji zgodnej z celem porozumienia paryskiego, zakładającym utrzymanie średniego wzrostu globalnej temperatury na poziomie poniżej 1,5 stopnia Celsjusza poprzez osiągnięcie zerowej emisyjności netto do 2050 r.

– Stranding year jest to rok przekroczenia, w którym energochłonność nieruchomości jest większa niż ilość energii, którą dany rodzaj podsektora nieruchomości powinien zużywać, a emisje dwutlenku węgla są wyższe niż powinny – tłumaczy Ilona Otoka. – Osiągnięcie stranding year pokazuje, że nieruchomość nie spełnia aktualnych i przyszłych standardów efektywności energetycznej i oczekiwań rynku w tym zakresie i w najbliższym czasie wymagać będzie poniesienia nakładów inwestycyjnych oraz może być przedmiotem nowych opłat związanych z emisjami dwutlenku węgla itp. – dodaje.

Coraz większa presja

Na problem zwracają uwagę również eksperci The Urban Land Institute Europe, ostrzegając przed poważnym kryzysem, o ile nie zostaną wypracowane standardy pozwalające na realne odzwierciedlenie skutków transformacji w wycenach.

– Ponadto, im dłużej właściciele nieruchomości będą zwlekać z przemyślaną modernizacją budynków, tym częściej możemy mieć do czynienia z sytuacją, gdy ich dostosowanie do standardów ekologicznych stanie się zbyt kosztowne. A to może doprowadzić do istotnego zmniejszenie konkurencyjności i wartości aktywów – zaznacza Ilona Otoka.