Biura. Na fali renegocjacje umów

W całym 2023 roku biurowe zasoby stolicy powiększą się o ok. 72 tys. mkw. powierzchni – wskazuje firma doradcza JLL.

Publikacja: 03.08.2023 18:19

Wola Retro - biurowiec na warszawskiej Woli

Wola Retro - biurowiec na warszawskiej Woli

Foto: Mat. prasowe

Drugi kwartał roku na stołecznym rynku biur przyniósł względną stabilizację. Aktywność najemców była porównywalna do tej z początku roku, a poziom pustostanów w ciągu kwartału nie zmienił się znacząco – wynika z analiz firmy doradczej JLL.

W pierwszej połowie roku wynajęto 325,7 tys. mkw. biur, z czego 167 tys. mkw. przypadło na drugi kwartał. - W porównaniu z poprzednim rokiem aktywność najemców była o 32 proc. mniejsza – zaznaczają analitycy JLL. – Brakuje dużych transakcji najmu powyżej 10 tys. mkw. powierzchni.

Centrum na celowniku

Na koniec czerwca w budowie było ponad 230 tys. mkw. biur. - W pierwszej połowie roku w fazę realizacji weszły m.in. The Form (28 tys. mkw.) i pierwszy budynek kompleksu Towarowa 22 (30 tys. mkw.). – Po zakończeniu rozbiórki właściwe prace budowlane rozpoczną się również przy inwestycji Upper One (36 tys. mkw.). Wszystkie te inwestycje są zlokalizowane w centralnej części miasta. Uwzględniając planowane biurowce, obszar ten pozostanie w kręgu zainteresowania deweloperów w najbliższych latach – zaznaczają autorzy raportu.

Na koniec czerwca współczynnik pustostanów w całej Warszawie wyniósł 11,4 proc. (9,9 proc. w strefach centralnych i 12,7 proc. poza centrum). Indeks ten w porównaniu z poprzednim kwartałem jest stabilny. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku spadł o 0,5 pkt.

- Część najemców decyduje się na zmniejszenie powierzchni najmu w porównaniu z umowami zawieranymi przed pandemią. Ci, którzy decydują na taki ruch, zazwyczaj redukują powierzchnię o średnio 20-30 proc. – mówi Piotr Kamiński z JLL. - Większość chce mieć jednak możliwość optymalizacji powierzchni, zakładając różne warianty rozwoju firmy w najbliższych latach. W efekcie elastyczność w zakresie zwiększenia bądź redukcji powierzchni jest kluczowym zapisem umów najmu.

W drugim kwartale czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe wynosiły od 18 do 26 euro za mkw. biur w strefach centralnych, a poza nimi – od 11 do 17 euro. Stawki są porównywalne do tych z pierwszego kwartału.

Mała nowa podaż

Jak podkreślają analitycy JLL, wśród największych transakcji odnotowanych od stycznia do czerwca dominowały renegocjacje umów. To m.in. 8,8 tys. mkw. dla Accenture w Proximo II, 7,1 tys. mkw. dla Lionbridge w Taifunie, 6 tys. mkw. wynajęte przez firmę z sektora usług profesjonalnych w Warsaw Spire oraz 5,3 tys. mkw, wynajęte przez klienta z sektora IT w budynku Horizon.

- Na warszawski rynek biurowy w ciągu ostatnich sześciu miesięcy dostarczono jedynie 18,7 tys. mkw., z czego 11 tys. mkw. w kompleksie The Park. Wszystkie nowe obiekty są zlokalizowane poza centrum miasta. Nowa podaż planowana na drugą połowę roku jest szacowana na 53 tys. mkw. – podaje JLL.

- Największe inwestycje przewidziane do ukończenia do końca roku to Lakeside (22, 7 tys. mkw. Mokotów) i pierwsza faza kompleksu Studio (16,3 tys. mkw. centrum). Łącznie w całym 2023 r. zasoby biurowe stolicy wzrosną o ok. 72 tys. mkw. Trochę lepszy wynik będzie notowany w 2024 r., kiedy to nowo ukończona podaż (z uwzględnieniem budynków do renowacji) wyniesie 115 tys. mkw. – wskazuje Mateusz Polkowski z JLL. Więcej nowej powierzchni może trafić na rynek dopiero w 2025 r.

Inwestycje w biurowce

W pierwszej połowie roku łączna wartość inwestycji biurowych w Polsce to 190 mln euro. To najsłabsze półrocze od pierwszej połowy 2004 r. - Obroty inwestycyjne były aż o 86 proc. niższe w stosunku do pierwszej połowy 2022 roku, kiedy to Warsaw HUB został przejęty przez Google, ustanawiając nowy rekord na rynku inwestycji biurowych w Polsce – wskazuje JLL. - Wszystkie odnotowywane do tej pory transakcje biurowe w 2023 roku dotyczyły nieruchomości w Warszawie. Struktura kapitału zainwestowanego w tę klasę aktywów została zdominowana przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej.

- Osłabiona aktywność inwestorów i wyższe koszty finansowania inwestycji doprowadziły do wzrostu stóp kapitalizacji w pierwszej roku. Na koniec czerwca stopy kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów biurowych, z umowami najmu przekraczającymi pięć lat, były szacowane na ok. 5,5 proc. - podaje Marcin Sulewski z JLL.

Największą transakcją biurową w pierwszym półroczu była sprzedaż kompleksu Wola Retro. Został on przejęty przez węgierskiego inwestora – Adventum International za ok. 70 mln euro. - Kolejną znaczącą transakcją było przejęcie od Echo Investment drugiego etapu kompleksu Moje Miejsce przez czeskiego inwestora – Trigea. Wartość transakcji to niemal 45 mln euro. Równie znaczący był zakup czterech budynków kompleksu Wiśniowy Business Park przez węgierski Indotek – podają eksperci.

Drugi kwartał roku na stołecznym rynku biur przyniósł względną stabilizację. Aktywność najemców była porównywalna do tej z początku roku, a poziom pustostanów w ciągu kwartału nie zmienił się znacząco – wynika z analiz firmy doradczej JLL.

W pierwszej połowie roku wynajęto 325,7 tys. mkw. biur, z czego 167 tys. mkw. przypadło na drugi kwartał. - W porównaniu z poprzednim rokiem aktywność najemców była o 32 proc. mniejsza – zaznaczają analitycy JLL. – Brakuje dużych transakcji najmu powyżej 10 tys. mkw. powierzchni.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Gdzie jest dużo wolnych biur
Nieruchomości
Ożywienie w warszawskich biurowcach
Nieruchomości
Biuro do wzięcia od zaraz
Nieruchomości
Biuro w wieży. Najwyższe budynki w Polsce
Materiał Promocyjny
Jakie są główne zalety systemów do zarządzania zasobami ludzkimi?
Nieruchomości
Wielofunkcyjne inwestycje jak 15-minutowe miasta
Nieruchomości
Elastyczna stolica, elastyczne regiony