Agent pod specjalnym nadzorem

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wzięło pod lupę obrót nieruchomościami na rynku wtórnym. Szef resortu, Waldemar Buda, chce „wyeliminować nieprawidłowości” i poprawić jakość usług świadczonych przez pośredników. Uważa, że doprecyzowania wymaga sama umowa pośrednictwa.

„Dość częstą praktyką stało się zawieranie umów, w których czynności z zakresu pośrednictwa nie zostały precyzyjnie określone” – pada argument. Agenci mają też pobierać wynagrodzenie „bez podejmowania faktycznych działań w interesie prawnym i finansowym klienta”. Resort podkreśla, że w umowie „pośrednik powinien się zobowiązać do wykonania konkretnie określonych czynności, za które przysługiwać mu będzie wynagrodzenie”.

– Pytanie, na czym to doprecyzowanie umowy miałoby polegać – zastanawia się Paweł Grabowski, pośrednik z BIG Property. – Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie reguluje kwestii zakresu obowiązków pośrednika, które mają być ujęte w umowie pośrednictwa, ale mówi, że zakres określa ta umowa. A określone w niej wynagrodzenie jest w większości przypadków należne za skutek działania pośrednika, czyli za zawarcie umowy sprzedaży bądź najmu oferowanej lub pozyskanej dla klienta nieruchomości.

Uzgodnienia z klientem

Do ustawy o gospodarce nieruchomościami (UoGN) odsyła także pośrednik i doradca Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN).

– Zobowiązanie się pośrednika do wykonania konkretnie określonych czynności, za które będzie mu przysługiwać wynagrodzenie? Taka regulacja już istnieje – mówi. – Zgodnie z UoGN zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Nie ma wątpliwości, że umowa wymaga określenia tego zakresu. W aktualnym stanie prawnym, zgodnie z utrwaloną praktyką, pośrednicy określają indywidualnie zakres czynności pośrednictwa w uzgodnieniu z klientem – zaznacza.

Ekspert PFRN zauważa też, że rozpoczynając współpracę z klientem, ten zakres czynności często trudno szczegółowo określić. – Proponowane zmiany mogą spowodować, że pośrednik nie dostanie wynagrodzenia z przyczyn przez siebie niezawinionych – przestrzega. – Być może warto się zastanowić nad ogólnym określeniem minimalnego zakresu czynności, jakie powinien wykonać pośrednik, pod warunkiem, że umowa nie określi bardziej szczegółowego zakresu.

Resort chce też wprowadzić zakaz uzależniania prezentacji nieruchomości od zawarcia umowy pośrednictwa. – Zainteresowani ofertami nieruchomości mówią o problemach z dostępem do informacji o nich. Pośrednicy żądają, by najpierw zawarli umowę. To praktyki szczególnie godzące w interes uczestników – uważa minister Buda.

Paweł Grabowski ocenia, że jeśli pośrednik uzależnia prezentację nieruchomości ze swojej oferty od tego, czy kupujący, który sam tę ofertę znalazł, zapłaci mu dodatkową prowizję, to jest to przede wszystkim działanie na szkodę właściciela.

– O możliwości zakupu czy najmu nieruchomości nie będzie decydowała najkorzystniejsza oferta, lecz to, czy kupujący zapłaci prowizję – mówi. – Zdarzało się nam wielokrotnie, że pośrednicy odmawiali nam zaprezentowania nieruchomości ze swojej oferty, mówiąc, że pokażą ją tylko tym klientom, którzy to bezpośrednio im zapłacą prowizję. Dostęp do tych nieruchomości był radykalnie ograniczony przez pośredników reprezentujących właścicieli – dodaje.

Ekspert BIG Property mówi, że rozumie oburzenie klientów, którzy, aby obejrzeć nieruchomość, którą sami znaleźli w internecie, pod klatką schodową dowiadują się, że najpierw muszą podpisać umowę, bo inaczej nieruchomości nie obejrzą.

Leszek A. Hardek, zgadza się z ministrem, że w niektórych przypadkach odmowa prezentacji nieruchomości przez pośrednika, który ma zawartą umowę z jej właścicielem, jest „zjawiskiem niepożądanym”. Jest przejawem niewykonania umowy, która ma na celu sprzedaż czy wynajem mieszkania czy domu. – Pamiętajmy jednak, że wielu pośredników, działając na podstawie umowy o współpracy z innymi pośrednikami czy w ramach systemów wymiany ofert - np. MLS - prezentuje w ogłoszeniach nieruchomości, z właścicielami których nie ma umowy, bo ma ją współpracujące biuro nieruchomości – zauważa. - Ten przykład pokazuje, że ogólny zakazu może działać na niekorzyść np. sprzedającego.

Ekspert PFRN zastanawia się też, jak taki zakaz miałby być egzekwowany przez zainteresowanego kupnem klienta. – W jaki sposób klient miały sprawdzić, czy oferowana nieruchomość jest ofertą pośrednika czy pośrednika współpracującego?

Od kogo prowizja

Ministerstwo chce też uregulować zasady publikacji ogłoszeń. – Częstą praktyką jest bezprawne wykorzystywanie przez pośredników ogłoszeń zamieszczonych przez właścicieli nieruchomości. Publikowane w ten sposób ogłoszenia niejednokrotnie zawierają treści, które mogą wprowadzać w błąd potencjalnego nabywcę. Wykorzystujący cudzą ofertę pośrednik często nie zna przedmiotu transakcji – zaznacza resort, proponując wprowadzenie zakazu publikacji ogłoszenia przez pośrednika przed podpisaniem umowy z właścicielem nieruchomości. Mowa jest też o wymogu informowania, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika.

Leszek A. Hardek zwraca uwagę, że w ciągu ostatnich 30 lat wykształcił się model współpracy między pośrednikami, który pozwala na prezentację własnym klientom (z którymi ma się podpisaną umowę) nieruchomości nie tylko ze swojej oferty, ale też i innych agentów.

– Obowiązujące do końca 2013 r. standardy zawodowe zakazywały pośrednikowi reklamowania, ogłaszania nieruchomości, co do których nie zawarł umowy pośrednictwa, poza przypadkami, które wynikają z umów pomiędzy pośrednikami lub przedsiębiorcami – przypomina Leszek A. Hardek. – Wprowadzenie zakazu bez wyłączenia, o którym była mowa w standardach zawodowych, ograniczy dostępność ofert, czemu ministerstwo chce przecież zapobiegać.

Resort zajmuje się także wynagrodzeniem agentów, wskazując na „dość powszechne zjawisko przerzucania obowiązku zapłaty prowizji na drugą stronę transakcji, która nie jest związana umową z pośrednikiem”. Bywa też, że prowizja jest pobierana od obu stron transakcji – i tej, która zawarła umowę z pośrednikiem, i tej, która nie mając z nim umowy, została wytypowana jako kontrahent. Resort proponuje, by pośrednik pobierał wynagrodzenie wyłącznie od zlecającego czynności.

– Pośrednik ma pełne prawo pobrać wynagrodzenie od obu stron transakcji, gdy z każdą ze stron ma zawartą umowę pośrednictwa – mówi Paweł Grabowski. – Jeżeli pośrednik świadczący na rzecz klienta usługę pośrednictwa w nabyciu lub najmie nieruchomości doprowadzi z tym klientem do zawarcia umowy sprzedaży lub najmu nieruchomości, którą oferuje na podstawie zawartej umowy pośrednictwa z właścicielem, to dlaczego nagle miałby mieć zakaz reprezentowania którejś z tych stron bądź świadczenia usługi bez wynagrodzenia?