Ustawa ma rozwiązać problem np. pozyskania pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy teren planowanej inwestycji obejmuje dwa reżimy prawne, tzn. wynika w części z prawa własności, a w części z użytkowania wieczystego.
- W tym kontekście stopniowa rezygnacja z prawa użytkowania wieczystego na rzecz własności w przyszłości zmityguje wiele ryzyk i barier inwestycyjnych. Może doprowadzić również do uwolnienia gruntów, dla których użytkowanie wieczyste ustanowione wiele lat wcześniej, w innych uwarunkowaniach gospodarczych i społecznych, stanowiło ograniczenie – ocenia Joanna Sebzda-Załuska, radczyni prawna, partner w kancelarii SWK Legal.
Czytaj więcej
Nie do końca jest jasne dla użytkowników wieczystych, czy grunty, które zajmują, będą mogli wykupić.
25 lat użytkowania
Projekt ustawy od momentu ogłoszenia był zmieniany w zasadniczych jego punktach. Najbardziej zaskakującą jest termin sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego, który na początku procesu legislacyjnego wynosił 10, a obecnie aż 25 lat. Jednocześnie projektodawca wprowadził roszczenie o nabycie gruntu przez użytkownika wieczystego. Ale ograniczone w czasie.
- Wniosek będzie można zgłosić tylko przez jeden rok od wejścia w życie przepisu. I roszczenie będzie przysługiwało tylko, gdy umowa użytkowania wieczystego zawarta została co najmniej 25 lat temu. A także tylko wobec gruntów trwale zagospodarowanych, co w zasadzie wyklucza ich powrót do zasobu publicznego nawet w długoletniej perspektywie – uważa radczyni prawna Joanna Maj z sosnowieckiego magistratu.
Ponadto roszczenie nie będzie przysługiwało wobec gruntów niezabudowanych, a także wykorzystywanych na potrzeby gospodarki leśnej, rolnej oraz wykorzystywanej na potrzeby infrastruktury i wobec gruntów, w stosunku do których toczy się postępowanie w sprawie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego – wylicza prawniczka.
W ocenie ekspertów wydłużenie projektowanego okresu do 25 lat w znacznym stopniu przyczyni się do zmniejszenia liczby nieruchomości, które będą spełniały kryteria przedmiotowe określone przepisami nowelizacji.
Krótki okres na wykup
Użytkownik wieczysty nieruchomości, zgodnie z dodanym do ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 198g ust. 1, będzie miał 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszego przepisu na wystąpienie z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej.
- Po tym terminie też będzie mógł to zrobić, jednak na ogólnych zasadach. Czyli na podstawie aktualnie obowiązującego art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wówczas zawarcie umowy sprzedaży będzie uzależnione od zgody samorządu lub Skarbu Państwa, jako właściciela gruntu – tłumaczy radczyni prawna dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Biorąc pod uwagę ustaloną w projekcie ustawy cenę wykupu gruntów Skarbu Państwa lub JST, która przy założeniu stawki opłaty rocznej wynoszącej np. 3 proc. wynosić będzie 60 proc. wartości rynkowej nieruchomości (20 x 3 proc.), wykup może być opłacalny wówczas, gdy nakłady poniesione na nieruchomość przewyższają znacząco tę kwotę.
Problem z pomocą publiczną
Poza tym – jak wyjaśnia mecenas Grabowska-Toś – trzeba mieć też na uwadze, że projekt ustawy wyraźnie wskazuje, iż przepisy dotyczące wykupu stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. A te odnoszą się do przypadku, gdy nabywcą nieruchomości jest przedsiębiorca.
- W przypadku przedsiębiorców, którzy mają wykorzystany w całości limit pomocy lub też gdy wartość udzielonej pomocy przekroczy dostępny limit, w umowie sprzedaży zostanie ustalona dopłata do wartości rynkowej nieruchomości. Konieczność uiszczenia dopłaty może oznaczać, że także z tego powodu wykup nie będzie opłacalny i w istocie niewielu przedsiębiorców z niego skorzysta – uważa prawniczka.
Natomiast w opinii radczyni prawnej Joanny Dziedzic-Bukowskiej, planowane zmiany okażą się korzystne przede wszystkim dla tych podmiotów, które dotychczas z pomocy publicznej nie korzystały bądź łączna wartość uzyskanej przy zakupie pomocy publicznej nie przekroczy limitu pomocy de minimis.
- W praktyce dotyczy to zatem tych przedsiębiorców, którzy użytkują niewiele gruntów należących do Skarbu Państwa bądź grunty te prezentują na tyle niską wartość, że nawet przy wykupie wszystkich nieruchomości za 20-krotność opłaty rocznej różnica między ceną gruntu, a ich wartością nie przekroczy limitu pomocy publicznej. Reszta przedsiębiorców (szczególnie tych, którzy korzystają z pomocy publicznej regularnie bądź, którzy użytkują wieczyście wiele wartościowych gruntów) musi liczyć się z tym, że za wykup nieruchomości przyjdzie im zapłacić ich pełną wartość – podsumowuje prawniczka.
Czytaj więcej:
Pojawi się stały mechanizm obliczania ceny, za którą użytkownik wieczysty będzie mógł nabyć na własność posiadany grunt.
Pro
