Rząd likwiduje użytkowanie wieczyste, ale nie wszystkim się to opłaci

Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (UD257), w założeniu kończącej reformę uwłaszczeniową. Przedsiębiorstwa będą mogły przekształcić prawo użytkowania nieruchomości komercyjnych we własność i płacić od gruntu podatek od nieruchomości. Cena wykupu gruntu wyniesie co najmniej 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ale nie więcej niż wartość gruntu

Publikacja: 29.03.2023 14:05

Rząd likwiduje użytkowanie wieczyste, ale nie wszystkim się to opłaci

Foto: Fotorzepa, Jak Jakub Ostałowski

Ustawa ma rozwiązać problem np. pozyskania pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy teren planowanej inwestycji obejmuje dwa reżimy prawne, tzn. wynika w części z prawa własności, a w części z użytkowania wieczystego.

- W tym kontekście stopniowa rezygnacja z prawa użytkowania wieczystego na rzecz własności w przyszłości zmityguje wiele ryzyk i barier inwestycyjnych. Może doprowadzić również do uwolnienia gruntów, dla których użytkowanie wieczyste ustanowione wiele lat wcześniej, w innych uwarunkowaniach gospodarczych i społecznych, stanowiło ograniczenie – ocenia Joanna Sebzda-Załuska, radczyni prawna, partner w kancelarii SWK Legal.

Czytaj więcej

Jakie grunty obejmie reforma użytkowania wieczystego? Są wątpliwości

25 lat użytkowania

Projekt ustawy od momentu ogłoszenia był zmieniany w zasadniczych jego punktach. Najbardziej zaskakującą jest termin sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego, który na początku procesu legislacyjnego wynosił 10, a obecnie aż 25 lat. Jednocześnie projektodawca wprowadził roszczenie o nabycie gruntu przez użytkownika wieczystego. Ale ograniczone w czasie.

- Wniosek będzie można zgłosić tylko przez jeden rok od wejścia w życie przepisu. I roszczenie będzie przysługiwało tylko, gdy umowa użytkowania wieczystego zawarta została co najmniej 25 lat temu. A także tylko wobec gruntów trwale zagospodarowanych, co w zasadzie wyklucza ich powrót do zasobu publicznego nawet w długoletniej perspektywie – uważa radczyni prawna Joanna Maj z sosnowieckiego magistratu.

Ponadto roszczenie nie będzie przysługiwało wobec gruntów niezabudowanych, a także wykorzystywanych na potrzeby gospodarki leśnej, rolnej oraz wykorzystywanej na potrzeby infrastruktury i wobec gruntów, w stosunku do których toczy się postępowanie w sprawie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego – wylicza prawniczka.

W ocenie ekspertów wydłużenie projektowanego okresu do 25 lat w znacznym stopniu przyczyni się do zmniejszenia liczby nieruchomości, które będą spełniały kryteria przedmiotowe określone przepisami nowelizacji.

Krótki okres na wykup

Użytkownik wieczysty nieruchomości, zgodnie z dodanym do ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 198g ust. 1, będzie miał 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszego przepisu na wystąpienie z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej.

- Po tym terminie też będzie mógł to zrobić, jednak na ogólnych zasadach. Czyli na podstawie aktualnie obowiązującego art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wówczas zawarcie umowy sprzedaży będzie uzależnione od zgody samorządu lub Skarbu Państwa, jako właściciela gruntu – tłumaczy radczyni prawna dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Biorąc pod uwagę ustaloną w projekcie ustawy cenę wykupu gruntów Skarbu Państwa lub JST, która przy założeniu stawki opłaty rocznej wynoszącej np. 3 proc. wynosić będzie 60 proc. wartości rynkowej nieruchomości (20 x 3 proc.), wykup może być opłacalny wówczas, gdy nakłady poniesione na nieruchomość przewyższają znacząco tę kwotę.

Problem z pomocą publiczną

Poza tym – jak wyjaśnia mecenas Grabowska-Toś – trzeba mieć też na uwadze, że projekt ustawy wyraźnie wskazuje, iż przepisy dotyczące wykupu stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. A te odnoszą się do przypadku, gdy nabywcą nieruchomości jest przedsiębiorca.

- W przypadku przedsiębiorców, którzy mają wykorzystany w całości limit pomocy lub też gdy wartość udzielonej pomocy przekroczy dostępny limit, w umowie sprzedaży zostanie ustalona dopłata do wartości rynkowej nieruchomości. Konieczność uiszczenia dopłaty może oznaczać, że także z tego powodu wykup nie będzie opłacalny i w istocie niewielu przedsiębiorców z niego skorzysta – uważa prawniczka.

Natomiast w opinii radczyni prawnej Joanny Dziedzic-Bukowskiej, planowane zmiany okażą się korzystne przede wszystkim dla tych podmiotów, które dotychczas z pomocy publicznej nie korzystały bądź łączna wartość uzyskanej przy zakupie pomocy publicznej nie przekroczy limitu pomocy de minimis. 

- W praktyce dotyczy to zatem tych przedsiębiorców, którzy użytkują niewiele gruntów należących do Skarbu Państwa bądź grunty te prezentują na tyle niską wartość, że nawet przy wykupie wszystkich nieruchomości za 20-krotność opłaty rocznej różnica między ceną gruntu, a ich wartością nie przekroczy limitu pomocy publicznej. Reszta przedsiębiorców (szczególnie tych, którzy korzystają z pomocy publicznej regularnie bądź, którzy użytkują wieczyście wiele wartościowych gruntów) musi liczyć się z tym, że za wykup nieruchomości przyjdzie im zapłacić ich pełną wartość – podsumowuje prawniczka. 

Czytaj więcej

Wykup gruntów na nowych zasadach

Ustawa ma rozwiązać problem np. pozyskania pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy teren planowanej inwestycji obejmuje dwa reżimy prawne, tzn. wynika w części z prawa własności, a w części z użytkowania wieczystego.

- W tym kontekście stopniowa rezygnacja z prawa użytkowania wieczystego na rzecz własności w przyszłości zmityguje wiele ryzyk i barier inwestycyjnych. Może doprowadzić również do uwolnienia gruntów, dla których użytkowanie wieczyste ustanowione wiele lat wcześniej, w innych uwarunkowaniach gospodarczych i społecznych, stanowiło ograniczenie – ocenia Joanna Sebzda-Załuska, radczyni prawna, partner w kancelarii SWK Legal.

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Podatki
Nierealna darowizna nie uwolni od drakońskiego podatku. Jest wyrok NSA
Samorząd
Lekcje religii po nowemu. Projekt MEiN pozwoli zaoszczędzić na katechetach
Dane osobowe
Wyciek danych klientów znanej platformy. Jest doniesienie do prokuratury
Cudzoziemcy
Rząd wprowadza nowe obowiązki dla uchodźców z Ukrainy
Sądy i trybunały
Prokurator krajowy zdecydował: będzie śledztwo ws. sędziego Nawackiego