W małym domu bywa drożej

Jak zauważa Michał Trejgis, zastępca kierownika działu sprzedaży i marketingu w firmie Budotex, część klientów szuka wyłącznie kameralnej zabudowy. – Dla innych wielkość osiedla nie ma żadnego znaczenia, bo liczą się tylko cena i lokalizacja – mówi.

Słaby punkt

We Wrocławiu, gdzie mieszkania stawia Budotex, kameralnych inwestycji sukcesywnie przybywa. – Dużych atrakcyjnych działek, na których można budować wieloetapowe osiedla, jest coraz mniej. O takie tereny jest łatwiej na obrzeżach miast – wskazuje Michał Trejgis. Dodaje, że w kameralnych willach mieszkań szukają klienci o stabilnej sytuacji finansowej. – Małe budynki mogą się podobać. Na naszym osiedlu Wille Słoneczniki są tylko po dwa lokale na piętrze, jest winda, ogródki na parterach – opisuje wicekierownik z Budotexu. Podkreśla, że wybudowanie jednego bloku z 48 mieszkaniami będzie zawsze tańsze niż postawienie ośmiu budynków z taką samą liczbą lokali.

– Garaże, liczba ścian zewnętrznych do tynkowania, wspólne powierzchnie, windy – to wszystko oznacza dodatkowy koszt – wyjaśnia Trejgis. Na wybudowanym przez Budotex osiedlu Tęczowy Raj dwie windy obsługują 50 mieszkań. W inwestycji Wille Słoneczniki, gdzie łączna liczba lokali jest podobna, firma musiała zainstalować aż osiem dźwigów. To wszystko, jak mówi przedstawiciel Budotexu, ma ogromny wpływ na koszty całej inwestycji i cenę mieszkań. – Można ją obniżyć tylko w jednej sposób – kupując po okazyjnej cenie działkę. Ale okazje zdarzają się coraz rzadziej – mówi Trejgis.

– Przy dużej determinacji można oczywiście wybudować kameralne, willowe osiedle po tzw. kosztach. Budynki byłyby proste, bez wind i dodatkowych udogodnień, wzniesione z materiałów przyzwoitej, ale nie najwyższej jakości. Taka praktyka ma jeden słaby punkt. Klienci nie kupią tych mieszkań, bo nie takiego standardu oczekują od tego typu projektów – podkreśla. Wskazuje też na zalety budowania małych osiedli. To obniżone ryzyko finansowe. – W razie wpadki sprzedażowej czy przestoju na rynku nasz portfel mieszkań może poczekać na lepsze czasy. Inwestor nie jest więc narażony na utratę płynności finansowej czy ryzyko nagłego bankructwa spowodowanego niemożliwością spłaty kredytu – podkreśla Michał Trejgis. – To ważne, bo banki nie są chętne do przedłużania okresów spłaty.

Na prestiż mniejszych kameralnych inwestycji wskazuje Mateusz Juroszek, wiceprezes spółki Atal. Takie osiedla, jak potwierdza Juroszek, powstają bliżej centrum miasta, gdzie na wielkie kompleksy mieszkaniowe nie ma miejsca. Niewielkie osiedla rosną też w mniejszych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest mniejszy.

Niedużą inwestycję Atal zrealizował w Warszawie, niedaleko Stadionu Narodowego. W budynku Walewska Residence są 43 mieszkania. Wszystkie się już sprzedały.

– Nasza firma ze względu na skalę prowadzonej działalności skupia się jednak na dużych projektach, od 12 tys. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) – mówi Mateusz Juroszek. – Nakład pracy potrzebny do przygotowania dużego osiedla jest proporcjonalnie niewiele większy niż kameralnej inwestycji. Ze względu na skalę podobnie jest z zakupem materiałów. Im większy projekt, tym bardziej się opłaca. Dlatego duże firmy deweloperskie koncentrują się na budowie inwestycji wieloetapowych, które pozwalają na generowanie większej marży.

Tomasz Sujak, członek zarządu spółki Archicom, zwraca z kolei uwagę, że mniejsze osiedla jest łatwiej wkomponować w centra miast, gdzie przestrzeń jest ograniczona. – W naszej ofercie są zarówno mniejsze budynki, jak Spirala Czasu czy Na Ustroniu, jak i wieloetapowe osiedla, jak Olimpia Port. Jedne i drugie inwestycje są chętnie wybierane przez klientów – zapewnia Sujak.

Według niego duże inwestycje nie zawsze oznaczają mniejsze koszty jednostkowe. – Na pewno jednak wymagania dotyczące gruntów są zupełnie inne w przypadku dużych osiedli, a inne w przypadku pojedynczych budynków – przyznaje Tomasz Sujak.

Spirala Czasu Archicomu powstaje na wrocławskim osiedlu Nowe Żerniki. Projekt zakłada budowę jednego budynku z 67 mieszkaniami od dwóch do czterech pokoi. Inwestycja ma być gotowa w maju przyszłego roku.

Dla bogatych

Ten sam deweloper we wrocławskiej dzielnicy Swojczyce prowadzi inwestycję Na Ustroniu. W dwóch budynkach znajdzie się 60 mieszkań. Lokale, które będą gotowe w październiku 2016 roku, można kupić na preferencyjny kredyt z dopłatą w ramach „Mieszkania dla młodych".

Kameralne inwestycje ma w swojej ofercie także spółka Gemma. – Willa Blanca to zespół willi miejskich – opowiada Marek Woźnica, architekt i przedstawiciel firmy deweloperskiej Gemma. Domy powstają przy ul. Płomyka na warszawskich Włochach. W czterech budynkach znalazło się 13 lokali o powierzchni 120–220 mkw. Jak opowiada Marek Woźnica, oferta mieszkań w Willi Blanca jest adresowana do zamożniejszych klientów. – To pracownicy korporacji, przedsiębiorcy, zamożni emeryci, osoby powracające z emigracji – wskazuje architekt. Podkreśla, że klienci, którzy wybierają takie projekty, doceniają apartamentowy styl inwestycji, położenie, otaczającą zieleń, dobry dojazd do centrum. Woźnica nie ukrywa, że ceny w takich inwestycjach są wyższe niż na wielkich osiedlach. W Willi Blanka zaczynają się od ponad 1,1 mln zł. Wpływ na wycenę mają m.in. ceny działek, koszty projektu, organizacja placu budowy. – Mała działka, duży problem – mówi Woźnica.

Różne w portfelu

A Michał Trejgis podsumowuje, że firmy deweloperskie powinny dywersyfikować ofertę i pod względem struktury inwestycji, i pod względem lokalizacji. – To zapewnia sukces sprzedażowy i pozwala w ciągu roku oddawać więcej niż jedną czy dwie inwestycje – wyjaśnia wicekierownik z Budotexu. – Jest także inny czynnik, który wpływa na inwestorów. Deweloperzy, podejmując decyzję o budowie, muszą się kierować m.in. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dziś wiele osiedli powstaje na przedmieściach miast i terenach poprzemysłowych, gdzie często możliwa jest tylko niska zabudowa – zwraca uwagę.

Przyznaje też, że o tym, jakie inwestycje buduje deweloper, decyduje często specyfika prowadzonej działalności, jej skala, wielkość firmy i podziału rynku.

– Najwięksi deweloperzy inwestują i będą inwestowali w duże, wieloletnie projekty mieszkaniowe, a obok nich wyrastać będą osiedla kameralne, budowane często przez firmy lokalne – prognozuje Michał Trejgis.

Dodaje, że budowa kilku mniejszych inwestycji w różnych punktach miasta jest efektem przemyślanej strategii biznesowej lokalnego dewelopera. – Ich realizacja bowiem nie wymaga tak dużych zasobów, zaangażowania środków i ogranicza ryzyko w przypadku ewentualnego niepowodzenia związanego chociażby z nagłym załamaniem rynku nieruchomości – podsumowuje Trejgis.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Opinia

Jacek Bielecki | dyrektor ds. rozwoju i jakości w spółce Marvipol

Mieszkania na kameralnych osiedlach są siłą rzeczy droższe niż podobne lokale w dużych inwestycjach. Jednostkowy koszt gruntu w cenie takiego budynku bowiem jest znacząco wyższy. Kameralne inwestycje wyróżniają się też wyższym standardem wykonania. Najczęściej powstają w bliżej centrum miasta. Nabywcami mieszkań w kameralnych domach są przeważnie osoby o ustabilizowanej pozycji zawodowej z ponadprzeciętnymi dochodami. Deweloperzy starają się mieć zróżnicowaną ofertę, w tym mieszkania na kameralnych osiedlach.

Nie jest to jednak znaczący udział w rynku ze względu na wyższe ceny takich mieszkań, co ogranicza liczbę potencjalnych nabywców. Gruntów pod takie projekty jest też mniej. Dziś nasza firma ma w sprzedaży mieszkania z wyższej półki na ukończonym kameralnym osiedlu Hill Park przy ulicy Pasymskiej w Warszawie. W sumie powstało tam 13 budynków z 52 lokalami. Wszystkie są dwupoziomowe, z ogródkiem lub dużym tarasem. Powierzchnie mieszkań wahają się od 150 do 220 mkw.

Do każdego lokalu przynależą dwa stanowiska parkingowe w podziemnym garażu. Ceny nieruchomości są zróżnicowane w zależności od położenia i wielkości.

W tym roku rozpoczniemy budowę 50 mieszkań w budynku przy ul. Modzelewskiego na Górnym Mokotowie. Powierzchnie lokali w tej warszawskiej inwestycji to 40–100 mkw. Ceny nie są jeszcze ustalone.