Czy najem jest opłacalny?

Trwa moda na inwestycyjne kupowanie mieszkań. O kierunkach zmian inwestycyjnych preferencji Polaków wymownie świadczą dane Ministerstwa Finansów, z których wynika, że w ostatnich latach dynamicznie rośnie liczba osób rozliczających się z podatku od wynajmu nieruchomości, sięgając w 2014 r. 416 tys.  Maleje natomiast grono aktywnych, czyli składających PIT 38, inwestorów giełdowych - stopniało z 486 tys. w 2010 r. do około 290 tys. w 2015 r.

Komentuje Roman Przasnyski, główny analityk Gerda Broker:

- Kupno mieszkania na wynajem urasta do miana hitu kilkunastu ostatnich miesięcy. Przy podejmowaniu tego typu decyzji warto jednak pamiętać, że to inwestycja długoterminowa, a w tym czasie ocena jej atrakcyjności względem alternatywnych form lokowania pieniędzy może ulegać dużym zmianom.

Z wyliczeń prezentowanych przez pośredników działających na rynku nieruchomości wynika, że średnia rentowność netto najmu, czyli po uwzględnieniu znacznej części kosztów oraz podatku, sięga obecnie około 5 proc. i jest najwyższa od pięciu lat.

W porównaniu do spadającego od ponad trzech lat oprocentowania lokat bankowych i malejących odsetek od obligacji skarbowych oraz na tle sytuacji na giełdzie, atrakcyjność kupna nieruchomości na wynajem nie podlega dyskusji.

Według danych NBP, średnie oprocentowanie brutto lokat bankowych spadło z 4,7 proc. w styczniu 2013 r. do 1,7 proc. w styczniu 2016 r., a z obligacji skarbowych można uzyskać 2-2,5 proc. w skali rocznej. Indeks największych spółek warszawskiej giełdy w 2015 r. spadł o prawie 20 proc., rok wcześnie o 3,5 proc., a w 2013 r. zniżkował o 7 proc.

Na te porównania warto jednak spojrzeć z dłuższej perspektywy. Z danych NBP wynika, że średnie miesięczne stawki najmu w dziesięciu największych miastach od 2006 do 2010 r. wzrosły z 20 do 27-28 zł za metr kwadratowy, czyli o 35-40 proc., jednak od czterech lat niezmiennie trzymają się na poziomie około 25 zł. W Warszawie stabilizują się w okolicach 45 zł za metr od 2009 r. Oznacza to, że przychody z najmu nie zwiększają się w istotny sposób w dłuższym okresie. Rentowność najmu odnoszona jest do bieżących cen nieruchomości i jej wahania wynikają głównie ze zmian cen mieszkań, nie zaś ze zmian stawek najmu, które pozostają w miarę stabilne.

Według tej samej zasady zmienia się też względna atrakcyjność najmu wobec innych rodzajów inwestycji. Od 2012-2013 r. zwiększa się ona w porównaniu do oprocentowania lokat bankowych i obligacji skarbowych, osiągając ich dwukrotność w pierwszych miesiącach 2013 r., a obecnie przekracza ich wysokość ponad trzyipółkrotnie. Od 2012 r. zdecydowanie na korzyść inwestujących w mieszkania na wynajem poprawia się relacja stawek najmu do kosztu kredytu hipotecznego.

Jeśli jednak prześledzimy historię inwestora, który skuszony przekraczającą 2,5-krotnie przewagą rentowności najmu nad opłacalnością lokaty bankowej, kupił mieszkanie na wynajem na początku 2006 r., okaże się, że jego zadowolenie z tej decyzji wystawione było na nie lada próbę.

W ciągu pierwszych trzech lat względna atrakcyjność jego inwestycji w porównaniu do średniego oprocentowania lokat systematycznie topniała, niemal się z nim zrównując na początku 2009 r. Kolejne 24 miesiące przyniosły jej wzrost, sięgający dwukrotności odsetek bankowych w pierwszych miesiącach 2011 r., po czym znów nastąpił trwający dwa lata okres pogarszania się tej relacji.

Na jej powrót do punktu, w którym rozpoczynał inwestycję, musiał czekać aż do początku 2013 r., czyli siedem lat. Dopiero przez ostatnie trzy lata może mówić o rosnącej satysfakcji ze swej decyzji. W całej, trwającej dziesięć lat inwestycji, jedynie przez okres około czterech lat osiągał dochód ponad dwukrotnie przewyższający wysokość odsetek z lokaty, przy czym przeprowadzone przez NBP porównanie nie uwzględnia kosztów utrzymania mieszkania, ryzyka związanego z wynajmem nieuczciwemu lokatorowi, niskiej płynności inwestycji oraz wysokiego progu wartości inwestycji.