Według waszych szacunków w 2022 r. w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 33 tys. mieszkań, o 35 proc. mniej niż rok wcześniej. Nie powinno to dziwić, biorąc pod uwagę rekordową bazę i to, że dziś kupują posiadacze gotówki. Czy mamy rynek dwóch prędkości – z jednej strony segment popularny, uzależniony od klientów kredytowych i wyższą półkę, radzącą sobie relatywnie dobrze?
Jeżeli chodzi o zakupy gotówkowe, to rzeczywiście tacy nabywcy wymagają trochę wyższej półki. Na rynku widzimy, że wyczerpała się oferta najtańszych mieszkań, a deweloperzy nie uzupełniają tej puli, ograniczają nowe inwestycje. W sprzedaży zaczyna się zwiększać udział mieszkań tych droższych.
Załamanie sprzedaży mieszkań rzeczywiście wynika przede wszystkim ze spadku akcji kredytowej, w 2022 r. zaciągnięto o połowę mniej pożyczek niż rok wcześniej. Wydaje mi się, że niekoniecznie dotarliśmy już do dna i rynki kredytowy oraz mieszkaniowy jeszcze przez może nawet kilka najbliższych miesięcy będą się borykać ze spadkami, później sytuacja się ustabilizuje.
Mamy więc dużą korektę sprzedaży, ale nie cen.
To, że dominują nabywcy gotówkowi i deweloperzy wprowadzają do oferty mieszkania z myślą o tej grupie, jest jedną z tych przyczyn, dlaczego nie widzimy nominalnych spadków cen mieszkań. Czy sytuacja zmieni się w tym roku? Musimy odróżniać obecne czasy od poprzedniego kryzysu i w realiach bardzo wysokiej inflacji musimy koniecznie odróżniać ceny nominalne i realne. W największych aglomeracjach ceny nominalnie wzrosły o około 10 proc. w skali roku, a inflacja to 16–17 proc. Nie ma się jednak co dziwić, że skoro mamy kryzys, skoro sprzedaż mieszkań tak bardzo się załamała, to rynek oczekuje spadków w ujęciu nominalnym. Myślę, że trudno będzie to osiągnąć właśnie przez inflację, kiedy wszystko drożeje. W takim otoczeniu trudno sobie wyobrazić korektę cen większą niż kilka procent, a być może i na to nie należy liczyć, ponieważ margines rentowności deweloperów jest już bardzo niewielki.
