Sprzedaż kredytów i mieszkań pozostanie na niskim poziomie

Na spadki cen mieszkań w dużych miastach w ujęciu nominalnym trudno liczyć, ale w ujęciu realnym nieruchomości tanieją – powiedział w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Publikacja: 12.01.2023 21:47

Sprzedaż kredytów i mieszkań pozostanie na niskim poziomie

Foto: mat. pras.

Według waszych szacunków w 2022 r. w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 33 tys. mieszkań, o 35 proc. mniej niż rok wcześniej. Nie powinno to dziwić, biorąc pod uwagę rekordową bazę i to, że dziś kupują posiadacze gotówki. Czy mamy rynek dwóch prędkości – z jednej strony segment popularny, uzależniony od klientów kredytowych i wyższą półkę, radzącą sobie relatywnie dobrze?

Jeżeli chodzi o zakupy gotówkowe, to rzeczywiście tacy nabywcy wymagają trochę wyższej półki. Na rynku widzimy, że wyczerpała się oferta najtańszych mieszkań, a deweloperzy nie uzupełniają tej puli, ograniczają nowe inwestycje. W sprzedaży zaczyna się zwiększać udział mieszkań tych droższych.

Załamanie sprzedaży mieszkań rzeczywiście wynika przede wszystkim ze spadku akcji kredytowej, w 2022 r. zaciągnięto o połowę mniej pożyczek niż rok wcześniej. Wydaje mi się, że niekoniecznie dotarliśmy już do dna i rynki kredytowy oraz mieszkaniowy jeszcze przez może nawet kilka najbliższych miesięcy będą się borykać ze spadkami, później sytuacja się ustabilizuje.

Mamy więc dużą korektę sprzedaży, ale nie cen.

To, że dominują nabywcy gotówkowi i deweloperzy wprowadzają do oferty mieszkania z myślą o tej grupie, jest jedną z tych przyczyn, dlaczego nie widzimy nominalnych spadków cen mieszkań. Czy sytuacja zmieni się w tym roku? Musimy odróżniać obecne czasy od poprzedniego kryzysu i w realiach bardzo wysokiej inflacji musimy koniecznie odróżniać ceny nominalne i realne. W największych aglomeracjach ceny nominalnie wzrosły o około 10 proc. w skali roku, a inflacja to 16–17 proc. Nie ma się jednak co dziwić, że skoro mamy kryzys, skoro sprzedaż mieszkań tak bardzo się załamała, to rynek oczekuje spadków w ujęciu nominalnym. Myślę, że trudno będzie to osiągnąć właśnie przez inflację, kiedy wszystko drożeje. W takim otoczeniu trudno sobie wyobrazić korektę cen większą niż kilka procent, a być może i na to nie należy liczyć, ponieważ margines rentowności deweloperów jest już bardzo niewielki.

Czy zapowiedziany przez rząd program mieszkaniowy, kredyty z dopłatą, może zmienić sytuację na rynku?

Moim zdaniem program będzie miał raczej ograniczony wpływ na rynek. W komentarzach często możemy usłyszeć, że program wygeneruje sprzedaż 30 tys. mieszkań rocznie, ale przecież to nie będzie 30 tys. lokali dodatkowo do „zwykłej” sprzedaży. Z tego wsparcia skorzystają również ci, którzy i tak mają zamiar i możliwość kupić mieszkanie. Ewentualnie program może przyspieszyć decyzję tych, którzy planowali zakup w 2024 r. Zatem to w bardzo niewielkim stopniu będzie wpływało na zwiększenie całkowitej liczby sprzedanych mieszkań. Mało tego, przez I połowę tego roku możemy obserwować spadek transakcji, bo rynek będzie oczekiwał na szczegóły programu, który według zapowiedzi ma być opłacalny. Zatem ruchu, ożywienia, należałoby się spodziewać w II półroczu – ale będzie to z jednej strony realizacja odłożonego popytu, a z drugiej przyspieszenia decyzji.

Jak będzie się rozwijać w Polsce PRS? Po serii dużych transakcji zapał inwestorów wyraźnie się zmniejszył.

Rynek najmu jest w Polsce bardzo słabo rozwinięty, jesteśmy daleko za Europą i zmiana mentalności, dojście do stanu, że mieszkania będą wynajmowane na masową skalę, zabierze jeszcze dużo czasu. Musi też dojść do tego, że będzie się opłacało wynajmować, to znaczy że czynsz będzie niższy niż rata kredytu na zakup takiego mieszkania.

Jeśli chodzi o aktywność funduszy PRS, skala inwestycji zwiększy się, kiedy otoczenie makro wróci do normy. Budowa rynku najmu instytucjonalnego w Polsce potrwa nie lata, ale dekady.

Według waszych szacunków w 2022 r. w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 33 tys. mieszkań, o 35 proc. mniej niż rok wcześniej. Nie powinno to dziwić, biorąc pod uwagę rekordową bazę i to, że dziś kupują posiadacze gotówki. Czy mamy rynek dwóch prędkości – z jednej strony segment popularny, uzależniony od klientów kredytowych i wyższą półkę, radzącą sobie relatywnie dobrze?

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości mieszkaniowe
Sprzedaż i produkcja mieszkań dalej w dół – tak prognozują deweloperzy
Nieruchomości
Deweloperzy podsumowują i prognozują
Budownictwo
Platformy najmu mieszkań kuszą deweloperów
Nieruchomości
Tani kredyt to nie rewolucja
Nieruchomości
Rok optymalizacji, ale i szans