Minister Waldemar Buda ogłaszając plany nowego rządowego programu mieszkaniowego dał sygnał do odwrotu dla kryzysu na rynku mieszkaniowym. Jeszcze się dobrze ten kryzys nie rozwinął, a już wiemy, kiedy powinien się zakończyć. Czy rynek posłucha ministra i uwierzy, że ustawa zostanie uchwalona, a tkwiący w jej szczegółach diabeł nie zawęzi grupy beneficjentów programu do garstki szczęśliwców? Tego nie wiemy. Ale jeśli rynek uwierzy, to możliwa jest realizacja poniższego scenariusza.
Dotychczasowa, dominująca po podażowej stronie rynku narracja, że kryzys potrwa jeszcze dwa lata, straci na znaczeniu, a ograniczane w ostatnich miesiącach przez deweloperów do koniecznego minimum prace nad nowymi inwestycjami, nabiorą rozpędu. Wskazówką, że tak właśnie jest, będzie rosnąca w kolejnych miesiącach 2023 r. liczba nowych pozwoleń uzyskiwanych przez firmy deweloperskie (gusowska kategoria „na sprzedaż lub wynajem”). Sygnałem do rozpoczęcia budów i wprowadzenia tych nowych inwestycji do sprzedaży nie będzie jednak 1 lipca 2023 r., ale moment, w którym warunki programu zostaną potwierdzone w uchwalonej przez Sejm ustawie.
Czytaj więcej
Tymczasowy, działający antycyklicznie program mieszkaniowy ma sens, o ile dotyczy rynku pierwotnego. Na razie czeka nas pół roku „pauzy strategicznej” na rynku kredytów – ocenia ekspertka JLL.
Po stronie popytu wiara w zrealizowanie się zapowiedzi ministra może wywołać w I połowie 2023 r. skutek odwrotny do przyspieszenia obserwowanego po stronie podaży. Państwowa gwarancja relatywnie nisko oprocentowanego kredytu brzmi w obecnych realiach naprawdę atrakcyjnie. Dlatego duża - jak wynika z badań Otodom i Obido - grupa potencjalnych nabywców mieszkań, wyczekująca od kilku miesięcy na zmianę warunków kredytowych, poczeka z zakupem co najmniej do lipca 2023 roku. To może osłabić pozytywne zjawiska, które spodziewaliśmy się zobaczyć w liczbie kupowanych mieszkań już w maju i czerwcu, ale w II połowie 2023 roku może się objawić gwałtownym wzrostem liczby transakcji. Skala wzrostu będzie oczywiście zależała od kwot, które państwo ma zamiar przeznaczyć na ten program, a te poznamy po zakończeniu prac legislacyjnych.
Czytaj więcej
Potrzebne są konkrety, bo według założeń program mieszkaniowy skierowany jest do osób, które nie potrzebują wsparcia i rodzi pole do nadużyć - mówi ekspertka CBRE.
Niezależnie od tego jak wiele będzie wiary w realizację tego programu na rynku mieszkaniowym, program ten nie zatrzyma delikatnych wzrostów cen mieszkań, które wciąż obserwujemy w większości polskich miast. Nie zwiększy również zasobów mieszkań dostępnych na rynku najmu ani nie obniży wysokich czynszów. Dlatego zaskakuje deklaracja pana ministra: "mieszkanie to prawo, a nie towar”, sugerująca, że ten nowy program ułatwi zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej tym, których nie stać na zakup pierwszego lokum. Tymczasem trzonem pomysłu jest nisko oprocentowany kredyt dla nabywcy pierwszego mieszkania. Zatem mieszkanie to prawo, ale za to prawo nadal trzeba zapłacić i ten program niewiele w tej kwestii zmienia.
Autorka jest szefową działu badań Otodom Analytics.
Tytuł i lead od redakcji.
