Klient nie chce czekać na hale

Polska znajduje się dopiero na dziewiątym miejscu w Europie pod względem podaży powierzchni magazynowych. Istnieje więc ogromny potencjał do rozwoju w tym segmencie rynku - twierdzą eksperci firmy Segro. Podają, że w porównaniu z krajami takimi jak Wielka Brytania czy Niemcy, polski rynek oferuje znacznie niższe koszty pracy, zapewniając jednocześnie dostęp do wykwalifikowanych pracowników.

– Pod koniec 2015 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynosiła niecałe 10 mln mkw. Dla porównania: w Niemczech firmy mają do dyspozycji ponad 80 mln mkw., co oznacza, że polski rynek ma wciąż bardzo duży potencjał i na pewno będzie z niego korzystał – mówi Magdalena Szulc, dyrektor spółki deweloperskiej Segro na Europę Centralną.

Trzeba mieć zapas

Ryszard Gretkowski, wiceprezes firmy 7R Logistic, uważa, że sytuacja na polskim rynku od dłuższego czasu sprzyja budowaniu nowych magazynów w systemie spekulacyjnym (firma rozpoczyna inwestycję bez podpisanych umów najmu).

– Utrzymuje się dobra koniunktura, wskaźnik pustostanów spada, a popyt na powierzchnie magazynowe jest na wysokim poziomie. Poza tym coraz częściej zgłaszają się do nas firmy, które poszukują powierzchni na wynajem dostępnej wręcz od zaraz. Bo niektórzy klienci nie mogą pozwolić sobie na kilkumiesięczne oczekiwanie, które wiąże się z wybudowaniem nowego magazynu. Dlatego interesują ich tylko istniejące i dostępne powierzchnie – opowiada Ryszard Gretkowski.

Dodaje, że projekty magazynowe budowane w sposób spekulacyjny będą powstawały przede wszystkim na głównych rynkach, takich jak Warszawa, Wrocław, Górny Śląsk, Poznań, Polska centralna i Trójmiasto, a więc w tych lokalizacjach, w których popyt na powierzchnie magazynowe jest największy.

– Jeśli chodzi o nowe inwestycje spekulacyjne realizowane przez 7R Logistic, to pod koniec marca oddaliśmy do użytku w naszym Parku Logistycznym 7R Logistic Gdańsk-Kowale magazyn, który był projektem spekulacyjnym – opowiada prezes Gretkowski. – Budowę Centrum Logistycznego Gdańsk-Kowale 4 o powierzchni 17,5 tys. mkw. rozpoczęliśmy jesienią 2015 r. i już w ciągu dwóch pierwszych miesięcy mieliśmy podpisane umowy na wynajem 60 proc. powierzchni. Dziś obiekt jest prawie w pełni skomercjalizowany. Z tego powodu przyspieszyliśmy naszą decyzję o dostarczeniu kolejnego, piątego już magazynu w Kowalach, który ma mieć 31 tys. mkw.

Paweł Sapek, senior vice president & country manager firmy Prologis na Polskę, mówi, że w 2015 r. jego firma zbudowała w Polsce dwa budynki spekulacyjne – w Szczecinie i we Wrocławiu.

– Trzecią inwestycją spekulacyjną rozpoczętą w 2015 roku jest budynek w Chorzowie. Wszystkie te projekty były jednak zabezpieczone w 40 proc. przedwstępnymi umowami najmu. Realizacja inwestycji niezabezpieczonej żadnymi umowami, bez względu na region, wiąże się ze zbyt dużym ryzykiem – uważa Paweł Sapek. – W tym roku w Polsce planujemy rozpoczęcie budowy jednego budynku spekulacyjnego w Parku Prologis w Szczecinie. Projekt ten również będzie w znaczącym procencie zabezpieczony przedwstępnymi umowami najmu.

W systemie mieszanym

Maciej Madejak, dyrektor ds. rozwoju biznesu na Polskę w spółce Goodman, opowiada, że jego firma raczej buduje na zamówienie klientów.

– Dlatego inwestycje w systemie BTS – build-to-suit – są tradycyjnym, wiodącym sposobem, w jaki realizujemy około 90 proc. naszych przedsięwzięć w Polsce – mówi Maciej Madejak. – Widzimy jednak wyraźnie, że zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe klasy A w kluczowych lokalizacjach – takich jak Gdańsk, Kraków czy Poznań – stale rośnie. Wskaźniki pustostanów są tam stosunkowo niskie, ponieważ coraz więcej klientów szuka magazynów, które już są do odbioru lub będą wkrótce gotowe. Polskie i międzynarodowe firmy coraz częściej szukają nieco mniejszych magazynów zapewniających możliwość rozbudowy w przyszłości, tak by móc stopniowo dopasować powierzchnię logistyczną do rozwijającej się działalności biznesowej - dodaje.

Goodman przyjął więc taką taktykę: buduje magazyny na zmówienie w kluczowych lokalizacjach, a obok nich powstają również hale bez umów najmu. – Takie obiekty spekulacyjne jeszcze w czasie trwania prac budowlanych mogą zostać dopasowane do indywidualnych potrzeb klienta poszukującego atrakcyjnej powierzchni. Dzięki temu możemy efektywnie wykorzystać bank ziemi i skrócić czas poszukiwania klienta dla nowych obiektów – twierdzi Maciej Madejak.

Zapewnia, że większość spekulacyjnych magazynów firmy zostaje wynajęta jeszcze zanim prace budowlane się zakończą. – Przykładami są: Pomorskie Centrum Logistyczne w Gdańsku, Goodman Kraków Airport Logistics Centre czy Goodman Poznań Airport Logistics Centre, których pierwsze etapy są już w całości wynajęte, a budowa kolejnych spekulacyjnych budynków trwa – wylicza.

Piotr Wąs, Leasing and Development Director w P3 Logistic Parks, mówi, że w obecnej sytuacji rynkowej deweloperzy dążą do tego, aby mieć w swoich parkach logistycznych powierzchnię dostępną od ręki.

– To, w jaki sposób projekty spekulacyjne są uruchamiane, zależy od konkretnego inwestora oraz od lokalizacji parku. Niektórzy budują nowe obiekty o powierzchni większej niż pierwotne zapotrzebowanie, tak by mieli dodatkowe mkw. hal. Inni deweloperzy w ramach swoich parków decydują się na budowę całych spekulacyjnych obiektów – opowiada Piotr Wąs. – Jeśli chodzi o P3 w Polsce, to koncentrujemy się na rozwoju inwestycji typu BTS na terenie naszych czterech istniejących parków: P3 Błonie, P3 Mszczonów P3 Poznań, P3 Piotrków. Do projektów realizowanych w sposób spekulacyjny podchodzimy z ostrożnością. Oczywiście mamy w planach nowe inwestycje magazynowe i niewykluczone, że będziemy budować te magazyny, by dysponować dostępną powierzchnią spekulacyjną - dodaje.

Szybkie budowy

Magdalena Szulc opowiada, że od początku działalności Segro w Europie Centralnej firma raczej szyła magazyny na miarę, czyli budowała je na zamówienie (tzw. BTS).

– Zazwyczaj realizujemy projekty pre-let, czyli zabezpieczone wcześniejszą umową z najemcą lub najemcami. Jednak ze względu na wzrost zainteresowania halami deweloperzy coraz częściej inwestują także na zasadach spekulacyjnych lub mieszanych. Zachęca do tego również malejący współczynnik pustostanów wynoszący na koniec ubiegłego roku zaledwie około 5 proc. – wyjaśnia Magdalena Szulc.

Jej zdaniem inwestycje spekulacyjne nie zdominują w najbliższym czasie branży magazynowej, ale będą pojawiać się na rynku coraz częściej.

Hale bez umów najmu będą powstawać głównie w okolicach dużych aglomeracji miejskich, gdzie jest mało pustostanów i dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa.

– Również Segro buduje spekulacyjnie. W ubiegłym roku oddaliśmy do użytku tego typu projekt na terenie Segro Business Park Warsaw, Ożarów. Hala o powierzchni ponad 9 tys. mkw. powstała w sześć miesięcy. W momencie rozpoczęcia budowy obiekt aż w 90 proc. nie był zabezpieczony wcześniejszymi umowami najmu – mówi Magdalena Szulc.

Opinia

Joanna Sinkiewicz, dyrektor ds. kluczowych klientów i reprezentacji najemców w Cushman & Wakefield

W ciągu dwóch ostatnich lat na rynku powierzchni magazynowych w Polsce firmy odniosły wiele sukcesów. Wśród najważniejszych warto wskazać rekordowo duży popyt – blisko 2,47 mln mkw. powierzchni znalazło najemców.

Sukcesem jest też dalszy spadek udziału niewynajętych hal – dziś odsetek ten wynosi 5,2 proc. Cieszy też bardzo duża aktywność deweloperów magazynowych – w 2015 r. było o 12 proc. więcej inwestycji w realizacji w porównaniu z 2014 r. Wszystko to wyraźnie wpłynęło na zmianę nastrojów i skłonność inwestorów do podejmowania ryzyka na rynku powierzchni magazynowych.

Przejawia się to w wielu aspektach. Jednym z nich jest podejście deweloperów do inwestycji spekulacyjnych – czyli budowania hal bez podpisanych kontraktów najmu.

Jeszcze w 2012 r. budowy spekulacyjne należały do rzadkości – stanowiły 13 proc. nowych inwestycji. Zmiana nastąpiła w 2014 r., kiedy udział powierzchni realizowanych spekulacyjnie wyniósł około 30 proc.

Rok 2015 to dalszy wzrost popularności inwestycji startujących bez podpisanych wcześniej umów najmu – stanowiły one aż 38 proc. Oznacza to, że blisko 362 tys. z 964 tys. mkw. pozostających w budowie nadal czeka na najemcę.

Znaczny spadek ilości pustostanów, a tym samym dostępności gotowych modułów, wysoki popyt oraz łatwość w pozyskiwaniu finansowania na projekty powodują, że deweloperzy zdecydowanie odważniej podchodzą do inwestycji spekulacyjnych. Częściej niż w latach ubiegłych podejmują się realizacji obiektów mieszanych (częściowo z umowami w formie pre-let, a częściowo niewynajętych) lub też obiektów czysto spekulacyjnych.

Dobrym przykładem takiego projektu jest zrealizowany w 2015 r. I etap Panattoni Park Rzeszów. Deweloper zdecydował się na budowę 28,5 tys. mkw. bez podpisanych umów najmu w momencie rozpoczynania inwestycji.