Po pandemicznym zastoju na rynku najmu mieszkań nie ma śladu. Lokale znikają z oferty błyskawicznie. Ich właściciele mogą dyktować coraz wyższe stawki. Jak z tłumu chętnych wybrać najlepszego najemcę? To ten, który chce płacić najwięcej?

Sytuacja na rynku najmu jest bardzo korzystna dla właścicieli nieruchomości, co może ich zachęcać do podnoszenia stawek. Zalecamy jednak naszym klientom, aby tego nie robili.

Wyższe czynsze w połączeniu z wysoką inflacją i rosnącymi stopami procentowymi studzącymi gospodarkę mogą doprowadzić do problemów z wypłacalnością najemców, także już po zawarciu umowy. Wynajmujący, zamiast zyskać dodatkowy dochód, mogą stracić kilkumiesięczny czynsz, gdy lokator się wyprowadzi i nie znajdą nowego, skłonnego płacić więcej.

Wybór dobrego najemcy nie jest prosty i na pewno nie powinien zależeć jedynie od zadeklarowania przez kandydata możliwości opłacania wyższego czynszu. Najlepszym lokatorem będzie odpowiednio zweryfikowana osoba wzbudzająca zaufanie wynajmującego.

Jak sprawdzić najemcę?

Dobrą praktyką jest jasne określenie swoich oczekiwań i przeprowadzenie z najemcą wywiadu na temat jego sytuacji. Pomocna jest profesjonalna weryfikacja kandydata. W Rendin, po pozytywnej weryfikacji potencjalnego najemcy, gwarantujemy wynajmującemu pokrycie ewentualnych strat do wysokości nawet czterokrotnego czynszu. Sprawdzamy bazy informacji kredytowej, a jeśli dane nie są wystarczające, eksperci mogą dokonać weryfikacji indywidualnej, prosząc o dokumenty dotyczące m.in. zatrudnienia, dochodów, regulowania zobowiązań.

Kiedy na pewno nie wpuszczać lokatora do mieszkania?

Zdecydowanie nie powinniśmy podpisywać umowy z kandydatem, który nie przejdzie weryfikacji ze względu na niespłacone zadłużenie lub niedostateczne możliwości finansowe. Nie zalecamy też podpisywania umowy, jeśli potencjalny najemca budzi wątpliwości już na etapie rozmowy. Najlepszy lokator to ten, który dba o powierzone mu mieszkanie i regularnie opłaca zobowiązania.

Czynsze szybują. Zwyżki to nawet kilkadziesiąt proc. Kiedy najemcy powiedzą „dość”?

Gdy rynek jest rozgrzany, podniesienie czynszu jest kuszące. Jednak oferty mieszkań z przeszacowanymi stawkami czekają na najemców dużo dłużej. Po jakimś czasie właściciele muszą dostosować cenę do popytu. Na szczęście także wynajmujący dostrzegają, że siła nabywcza najemców nie rośnie na tyle szybko, aby sprostać rosnącym cenom.

Przewidujemy, że w najbliższych miesiącach stawki utrzymają się na obecnym poziomie. Niewielkie spadki są możliwe w mniej popularnych lokalizacjach.

Inflacja galopuje, drożeje energia, gaz, w górę idą raty kredytów, a część wynajmowanych lokali jest „zakredytowana”. Czy lokatorzy, którzy podpisywali umowy w lepszych czasach, muszą się liczyć z podwyżkami czynszów ze względu na te okoliczności?

Zalecamy właścicielom powstrzymanie się od znacznych podwyżek. Najemcy powinni mieć jednak świadomość, że inflacja i podwyżki cen energii dotykają również właścicieli mieszkań, co może wpłynąć na uzasadniony wzrost stawek. W uproszczeniu, dozwolone jest podniesienie czynszu w ujęciu rocznym o oficjalny wskaźnik inflacji z roku ubiegłego, publikowany przez GUS. Większe podwyżki najemcy mogą zakwestionować. Wysokość żądanej kwoty właściciele muszą wtedy uzasadnić na piśmie.

Interesy lokatora dobrze chroni umowa najmu okazjonalnego. Jeśli strony nie określiły jasno zasad podnoszenia czynszu, nie można zmienić jego wysokości w czasie trwania umowy. To bardzo komfortowe rozwiązanie dla najemcy, które można porównać do stałej stopy procentowej, gdy indeksy zmienne rosną.

Ryzyko niewypłacalności najemców rośnie?

Ze względu na niepewną sytuację gospodarczą ryzyko jest dość duże, dlatego tak ważny jest wybór pewnego najemcy. Odsetek kandydatów, którzy nie przechodzą naszej weryfikacji ze względu na nieuregulowane długi, w ostatnich miesiącach nieznacznie wzrósł. Trzeba jednak zaznaczyć, że w tym czasie przeprowadziliśmy (średnio miesięcznie) więcej weryfikacji kandydatów niż w pierwszej połowie roku.

Problemy z budżetami gospodarstw domowych powodują, że rachunki są opłacane z pewnym opóźnieniem. Informacje w bazach danych finansowych pojawiają się dopiero po kilku miesiącach. Dlatego poważnego wzrostu odsetka kandydatów, którzy nie przejdą naszej weryfikacji ze względu na nieuregulowane zobowiązania, spodziewamy się wiosną przyszłego roku.

Jakie są straty wynajmujących?

Z naszej ankiety przeprowadzonej wśród wynajmujących wraz ze stowarzyszeniem Mieszkanicznik wynika, że średnia strata w przypadku problemów z lokatorem to aż 9 tys. zł. Nie wystarczy zatem kaucja w wysokości nawet kilkumiesięcznego czynszu.

Dlatego zmieniliśmy kaucję na opłatę miesięczną (2,5 proc. miesięcznego czynszu), opłacaną przez najemców przez cały okres trwania umowy. Gwarantujemy pokrycie szkód i zaległych płatności za czynsz na poziomie znacznie wyższym niż kaucja.

Umowa najmu ma zabezpieczać interesy obu stron. Dajemy klientom sprawdzony wzór umowy najmu okazjonalnego, która chroni właścicieli mieszkań lepiej niż zwykła umowa, upraszczając proces ewentualnej eksmisji. Drugim ważnym punktem jest protokół zdawczo-odbiorczy z opisem stanu mieszkania i jego wyposażenia. Ważna jest też weryfikacja najemcy przy pomocy firmy, która gwarantuje wynajmującemu zabezpieczenie finansowe.

Jak układają się relacje właściciel–wynajmujący?

Wynajem mieszkania zawsze wiąże się z pewną niepewnością i wymaga obustronnego zaufania. Najemcy obawiają się odmowy zwrotu kaucji lub nagłej podwyżki czynszu, a właściciele – zniszczenia mieszkania czy mebli lub niepłacenia czynszu. Jak wynika z naszego badania, najczęstszym problemem są nieuregulowane przez najemców płatności, z czym miało do czynienia aż 63 proc. właścicieli nieruchomości.

Podstawą dobrych relacji najmu jest otwarta komunikacja. Dobra wola pozwala uniknąć wielu problemów.

Czy hossa na rynku najmu minie wraz z odblokowaniem dostępu do kredytów hipotecznych? Czy może utrwali się trend wynajmowania mieszkań?

Rynek wynajmu w Polsce najprawdopodobniej zacznie wracać do sytuacji sprzed wojny w Ukrainie. Mieliśmy w tym roku bardzo gorący moment, z niewystarczającą podażą mieszkań na wynajem. W dłuższej perspektywie na rynek wpłynie też poprawa dostępności kredytów hipotecznych, gdy ustabilizuje się sytuacja gospodarcza.

Uważamy jednak, że trend wynajmowania mieszkań w perspektywie długoterminowej będzie się utrzymywać. Szczególnie w dużych miastach trudno o miejsce na nowe budynki. Młode osoby odkładają decyzję o „zamieszkaniu na swoim” na coraz późniejszy okres życia. Dla chcących mieszkać w pobliżu centrum miasta wynajem będzie preferowanym rozwiązaniem.

Do Polski będzie wchodzić coraz więcej funduszy oferujących lokale na wynajem?

Z pewnością tak, bo Polska jest dużym i wciąż młodym rynkiem. Można się spodziewać wysokiego standardu mieszkań oferowanych przez fundusze, co spowoduje większą profesjonalizację prywatnych wynajmujących chcących z nimi konkurować.

Fundusze nie odbiorą najemców prywatnym właścicielom mieszkań?

Polski rynek nieruchomości się rozwija. Dane dowodzą, że wciąż brakuje odpowiedniej liczby mieszkań, dlatego możemy się spodziewać dalszej aktywności funduszy oferujących lokale na wynajem.

Musimy mieć świadomość, że ich udział w naszym rynku jest nadal marginalny. Możliwe jednak, że ich dalsza ekspansja zostanie zahamowana przez nowe rządowe regulacje.

Przejście znacznej grupy najemców z prywatnych mieszkań do lokali oferowanych przez fundusze krótkoterminowo jest mało prawdopodobne. Kluczowym wyzwaniem jest wdrożenie odpowiednich standardów i regulacji na rynku najmu nieruchomości od osób prywatnych.

Piotr Kula jest menedżerem ds. rozwoju rynkowego w Rendin Polska (platforma pomaga w znalezieniu zweryfikowanego najemcy). Odpowiada za wdrażanie usługi łączenia najemców z wynajmującymi w Polsce, a także za komunikację i pozyskiwanie partnerów biznesowych. Ma wykształcenie ekonomiczne. W przeszłości był także zawodowym sportowcem, komentatorem, organizatorem wydarzeń (event manager).