Wydaje się, że największa nawałnica poszukujących mieszkań na wynajem jest już za nami – ocenia pośrednik i doradca Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). Lokali w ostatnich tygodniach szukali m.in. studenci. – Większość sensownych ofert zniknęła. Pojawiają się jednak pojedyncze mieszkania z sensownymi cenami, ale nie są to już okazje – zastrzega ekspert PFRN. – Najatrakcyjniejsze cenowo lokale wynajmowały się w jeden dzień czy nawet kilka godzin, podczas gdy mieszkania ze zbyt wysoką stawką czy kaucją, jakiej oczekiwali właściciele, nie mogły znaleźć najemcy przez miesiąc czy dwa.

Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości w SonarHome, dopowiada, że najemcy muszą dziś szybko podejmować decyzje. – Na prezentacje mieszkań często przychodzą jeden po drugim albo nawet mijają się w drzwiach – opowiada.

Coraz drożej

SonarHome podaje, że czynsze za wynajmowane mieszkania od początku roku wzrosły średnio o ok. 25 proc.

– Najwyższe wzrosty, o 37 proc., odnotowano w Gdyni. W Gdańsku stawki poszły w górę o 35 proc., w Krakowie – o 33, we Wrocławiu – o 31, w Warszawie – o 26, w Białymstoku – o 25, w Rzeszowie – o 22, w Toruniu, Łodzi i w Bydgoszczy – o 20, w Lublinie i Poznaniu i Sosnowcu – o 19, w Szczecinie – o 18, w Katowicach – o 12, a w Częstochowie o 8 proc. – Tendencja wzrostowa stawek najmu jest wciąż widoczna – mówi Barbara Bugaj.

Ekspertka SonarHome podaje (dane Rentier.io), że za wynajem 50-metrowych mieszkań w Warszawie zapłacimy średnio ponad 3,5 tys. zł.

– W Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu stawki za takie lokale wahają się od 3 tys. do 3,3 tys. zł. Taniej jest w Poznaniu i Łodzi, gdzie mieszkanie o powierzchni 50 mkw. można wynająć za 2,3–2,5 tys. zł miesięcznie – wskazuje. – Jeśli np. student w wyżej wymienionych miastach miałby wynajmować kawalerkę o powierzchni ok. 35 mkw., stawka spadnie do 1,6–1,7 tys. zł – mówi Barbara Bugaj. – W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku czynsze są wyższe. I taka kawalerka może kosztować 2,1–2,5 tys. zł.

Czy najemcy wytrzymują podwyżki czynszów? – Rynek nie znosi pustki. Najemcy wciąż akceptują obecny poziom czynszów. Popyt na najem utrzymuje się na stałym poziomie i po szczycie „studenckim” powinien się nieco ustabilizować – przewiduje Barbara Bugaj. – Jedynym „ryzykiem” są informacje, że po ostatnich i kolejnych agresywnych atakach Rosji na ukraińskie miasta możemy mieć do czynienia z kolejnymi grupami uchodźców, którzy będą chcieli przedostać się za polską granicę.

Analityczka SonarHome, zwraca uwagę, że wraz ze wzrostem stawek najmu zmieniają się oczekiwania najemców. – Wśród studentów częściej dochodzi do współdzielenia kawalerek, większych mieszkań, a nawet pokoju. Wcześniej studenci preferowali raczej pokoje jednoosobowe. Przy rosnących czynszach, wysokiej inflacji, niepewności pracy w niektórych branżach wymagania najemców mogą nieco spadać. Także wśród młodych pracujących ludzi do łask mogą wracać mieszkania wynajmowane na pokoje – przypuszcza Barbara Bugaj.

A Leszek A. Hardek ocenia, że rozsądne podwyżki czynszów w większości przypadków są przez najemców akceptowane. – Diametralna zmiana stawek sprawia, że część klientów rezygnuje z wynajmu mieszkania i szuka innego – zaznacza ekspert PFRN.

Światełko w tunelu

Podaż mieszkań na wynajem stopniowo się stabilizuje na poziomie sprzed roku. – Oznacza to, że liczba dostępnych lokali systematycznie rośnie – wyjaśnia Barbara Bugaj. – Trudna sytuacja wciąż jest w Warszawie. W porównaniu z ubiegłym rokiem liczba ofert na portalach ogłoszeniowych jest mniejsza o ok. 40–50 proc. W Krakowie – o ok. 25 proc., a w Łodzi – o 15–20 proc. We Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu podaż jednak ładnie się odbudowała po ogromnym spadku w kwietniu. Dziś nawet nieco już przekracza poziomy z ubiegłego roku.

Pytana o perspektywy dla rynku najmu Barbara Bugaj mówi, że czynsze wciąż będą pod presją wzrostową. – Choć zakończenie najbardziej gorącego sezonu, jakim jest wrzesień i październik, może sprawić, że wzrosty będą słabły. Obecnie stawka najmu mieszkania jest niższa niż przeciętne raty kredytu. Wcześniej łatwiej było spłacać kredyt, niż płacić za najem – mówi Barbara Bugaj. – Na poprawę i zmniejszenie popytu na najem wpłynęłaby lepsza sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań, jednak ten segment rynku jest zablokowany. Nie ma perspektyw na szybkie i wyraźne odwrócenie sytuacji. Żeby wzrósł obrót na rynku mieszkaniowym, rynek kredytowy, który szoruje po dnie, musiałby odbić, więc czekamy na wzrost zdolności kredytowej Polaków. Optymistyczny scenariusz zakłada, że poczekamy jeszcze przez 2023 rok. Jednak nikt z nas nie wie, w którą stronę pójdzie to załamanie.

Barbara Bugaj zaznacza, że na wzrost stawek nie wpływa tylko widzimisię właścicieli podkręcone przez wysoki popyt. – Rosną przecież koszty eksploatacyjne, opłaty, czynsze administracyjne. Właściciele posiadający lokale na kredyt są w jeszcze trudniejszej sytuacji, bo wzrost raty kredytu pożera wzrosty stawek czynszów – mówi analityczka. – Jeśli popyt będzie stały, jest nadzieja na złagodzenie wzrostu stawek. Ponadto jak pokazują statystyki z największych portali ogłoszeniowych, odbudowanie podaży staje się realne. Pojawia się światełko w tunelu wskazujące na normalizację.

Zdaniem Leszka A. Hardka trudno dziś mówić o perspektywach, bo nie wiadomo, o ile wzrosną koszty utrzymania mieszkań. – Nie tylko stawka najmu, ale też inne koszty (zaliczki do wspólnot, czynsze do spółdzielni) generują całkowity koszt wynajęcia mieszkania – mówi. – Same czynsze mogą już nie rosnąć zbyt mocno. Wydaje się, że dobijają do górnego pułapu. Drastyczny wzrost kosztów może spowodować, że wiele osób nie będzie stać na wynajem. Nie wiemy też, jak długo i ile mieszkań będą wynajmować uchodźcy. Nie wiemy, jak długo i w jakiej wysokości będzie się utrzymywała inflacja. Nie wiemy, jak długo dostęp do kredytów będzie utrudniony. Te wszystkie czynniki mają wpływ na rynek. Gdy zakończy się konflikt za wschodnią granicą, a większość uchodźców wróci do Ukrainy, gdy kredyty znowu będą bardziej dostępne, sytuacja powinna się ustabilizować – mówi.