Rynek mieszkań: Prędzej spowolnią inwestycje niż ceny

Z raportu Emmerson Evaluation (Evaluer Index) wynika, że pierwsze półrocze tego roku przyniosło kolejne podwyżki transakcyjnych cen mieszkań – i na rynku pierwotnym, i na rynku wtórnym. Dynamika wzrostów nie była jednak już tak duża. Emmerson Evaluation podaje, że w porównaniu z poprzednim półroczem wzrosty na rynku pierwotnym w największych polskich miastach wahały się od 3 do 16 proc., a na rynku wtórnym – od 6 do 21 proc.

Wszędzie drożej

W 21 analizowanych przez Emmerson Evaluation lokalizacjach ceny transakcyjne wzrosły średnio o 10 proc. w porównaniu z poprzednim półroczem. Na rynku wtórnym skala podwyżek była bardzo podobna - wyniosła przeciętnie 11 proc. - Pod względem dynamiki wzrostu cen wyróżniał się Białystok, który zanotował najwyższy skok cen i na rynku pierwotnym (16 proc., mediana to ponad 8 tys. zł za mkw. mieszkania ), i na wtórnym (15 proc., mediana: ponad 6,9 tys. zł) – wskazują autorzy raportu. - Nowe mieszkania szybko drożały także w Szczecinie (14 proc., 8,8 tys. zł za metr ) oraz w Lublinie i w Kielcach (po 13 proc., ponad 8,2 tys. zł i niespełna 7,1 tys. zł za mkw., odpowiednio).

Pierwszą trójkę miast z najwyższymi podwyżkami używanych lokali otwiera Zielona Góra, gdzie za mkw. trzeba było zapłacić o 21 proc. więcej (mediana: ponad 5,9 tys. zł za mkw.) niż w drugim półroczu 2021 roku. - Na drugim miejscu z 19 proc. wzrostem uplasował się Sopot (mediana: niemal 15,5 tys. zł za metr). Podium zamyka Gorzów Wielkopolski, gdzie stawki poszły w górę o 18 proc. (mediana: ponad 5,3 tys. zł za metr).

- Najmniejsze tempo wzrostu cen transakcyjnych nowych mieszkań zaobserwowano w Sopocie (3 proc. mediana: 22,2 tys. zł za metr) – wskazują autorzy raportu. – Niewielki wzrost (5 proc., ponad 6,2 tys. zł za metr) odnotowaliśmy też w miastach aglomeracji śląskiej – bez Katowic. Trzecie miejsce od końca zajął Gdańsk z 6-proc. podwyżką (mediana: niemal 11,7 tys. zł za metr). Z kolei na rynku wtórnym w I połowie roku najniższe podwyżki (o 6 proc.) dotknęły rynek łódzki (ponad 6,4 tys. zł za metr), olsztyński (pond 6,5 tys. zł) i poznański (7,9 tys. zł).

Podobny wynik (7 proc.) zanotowały Katowice (ponad 6,2 tys. zł za mkw.) i Wrocław (niemal 9,4 tys. zł). Niewiele więcej, bo o 8 proc. wzrosły ceny używanych lokali w Warszawie (mediana: niespełna 12,4 tys. zł), Krakowie (10,3 tys. zł), Gdyni (9,3 tys. zł) i Bydgoszczy (ponad 6,4 tys. zł).

Dodatkowe opłaty

- Na spadki stawek w nadchodzących miesiącach się nie zapowiada. Niesprzyjające warunki, takie jak pandemia, nauczyły deweloperów dawkowania podaży. Prędzej niż ceny spowolnią inwestycje na rynku mieszkaniowym – wskazują autorzy raportu.

Ma to już odzwierciedlenie w statystykach GUS. W lipcu deweloperzy rozpoczęli budowę niespełna 8,4 tys. mieszkań, w sierpniu – już tylko 5,2 tys. - aż o 63 proc. mniej niż rok temu. Więcej budowano nawet w czasie pandemicznych lockdownów w 2020 r.

Eksperci Emmerson Evaluation przypominają, że początek tego roku przyniósł znaczne ochłodzenie nastrojów kupujących spowodowane regularnym podnoszeniem stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. - Jednocześnie wzrosły ceny paliw, energii i innych surowców, przyczyniając się do dalszych podwyżek cen materiałów budowlanych, nie mówiąc już o problemach z ich dostępnością. Dodatkowo wojna za wschodnią granicą odbiła się na łańcuchach dostaw, a także samej produkcji. Ukraina jest ważnym producentem stali niezbędnej w budownictwie - wskazują. 

- W pierwszym półroczu deweloperzy wprowadzili o 6 proc. mniej mieszkań w porównaniu z I półroczem 2021 r. Spadek ten można uznać za nieznaczny, biorąc pod uwagę opisane powyżej negatywne czynniki - tłumaczą eksperci.

– Część deweloperów po prostu przyspieszyło realizację inwestycji, aby zdążyć przed wprowadzeniem ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. DFG nakłada na deweloperów obowiązek gromadzenia określonej kwoty na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, m.in. na wypadek upadłości. Fundusz obejmuje ochroną nabywców lokali mieszkalnych oferowanych w ramach inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022 r. Choć nowy wymóg jest korzystny dla nabywców, to dla deweloperów stanowi nie tylko obciążenie dodatkowymi opłatami, ale również wiąże się z ryzykiem, że nabywcy będą rezygnować z odbioru mieszkań – tłumaczy Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation.

Postawa wyczekująca

W 2022 r. stopniowy wzrost stóp procentowych przyniósł znaczne ochłodzenie, a potencjalni kupujący zaczęli mieć problemy ze zdolnością kredytową lub przyjęli postawę wyczekującą. Nabywcy oczekują powrotu sprzyjającej koniunktury, a przede wszystkim powrotu możliwości kredytowania zakupu. Tych, którzy wyczekują spadku cen może jednak czekać rozczarowanie – oceniają analitycy.

Dodają, że mieszkania z roku na rok stają się coraz bardziej interesującym sposobem inwestowania ze względu na możliwość ochrony kapitału przed utratą wartości w obliczu inflacji.

- Także koszty budowy w najbliższym czasie na pewno nie zmaleją z racji rosnących cen materiałów budowlanych, kosztów energii i niedoboru pracowników. Dodatkowo, deweloperzy przerzucą na kupujących opłaty związane z doliczaniem składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - wskazują eksperci Emmerson Evaluation.

– Obecna sytuacja największych deweloperów jest na tyle dobra, że nie należy się spodziewać, iż zmniejszona sprzedaż wpłynie negatywnie na ich działalność i zmusi do obniżki cen. Na razie można oczekiwać rabatów i różnego rodzaju bonusów, takich jak vouchery na wykończenie mieszkania, wyposażenie kuchni lub darmowe miejsce parkingowe  – mówi Robert Korczyński. - Większość promocji obejmie jednak jedynie mniej popularne inwestycje lub pojedyncze lokale, na które z różnych przyczyn nie ma chętnych. Niesprzyjające warunki, takie jak pandemia, nauczyły deweloperów dawkowania podaży, by w razie kryzysu nie zostać z nadmiarem pustostanów. Wszystko wskazuje na to, że przynajmniej część z nich jest przygotowana do tego, że za rok będą wyprzedawać mieszkania z tegorocznej oferty – podkreśla.