W sierpniu ub.r. zapowiedział pan, że Zdrojowa robi sobie przerwę w budowaniu condohoteli, argumentując, że rynek jest zepsuty. Widzi pan symptomy uzdrowienia? Przerwa się kończy?

Nie, nie kończy się. Nie wydarzyło się nic, co uzasadniałoby nasz powrót na ten rynek. Praktyki i sytuacja na nim jeszcze się pogorszyły.

Mieliśmy dobre wyczucie, wstrzymując kolejne inwestycje condo. W październiku ub.r. rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych. W lutym wybuchła wojna w Ukrainie. Deweloperzy notują spadki sprzedaży mieszkań. Na rynku condo jest jeszcze gorzej. Ludzie wstrzymują się z zakupami inwestycyjnymi. A jednostek hotelowych na sprzedaż jest bardzo dużo. Kryzys mocniej dotyka lokali w condohotelach niż apartamentów wakacyjnych. Stąd obietnice coraz większych zysków dla inwestorów indywidualnych.

Rynek apartamentów wakacyjnych wzmocniła pandemia. Ludzie chcieli uciekać z blokowisk.

Tak, choć teraz cały rynek nieruchomości spowolnił. My już w czasie pandemii przekonwertowaliśmy projekt z hotelu na apartamenty wakacyjne. Inwestycja Baltic Park Loft w Świnoujściu z lokalami usługowymi o funkcji mieszkalnej sprzedawała się bardzo dobrze, choć jest jeszcze wybór. Nie ma ryzyka, że obiekt nie powstanie. Mamy pieniądze na dokończenie budowy.

Gotowe apartamenty mamy w otwartym w ub.r. kołobrzeskim Radissonie z aquaparkiem. Sprzedaż spadła, gdy zaczęły się podwyżki stóp, doszły problemy wywołane wojną. Z 209 lokali do kupienia pozostało 39. Nie możemy jednak narzekać. Obiekt jest otwarty, zarabia dla klientów, wykonawców spłaciliśmy.

Nowe obiekty z apartamentami wakacyjnymi będziemy finansować z własnych aktywów. Klienci będą kupować lokale, ale jeśli nie będzie dostatecznej sprzedaży, to dofinansujemy inwestycję. Za lokale, które się nie sprzedadzą, nie będziemy musieli płacić czynszów. Obiekt będzie w naszym portfolio na rynku hotelowym.

Jednak to nie jest tak, że będziemy jeszcze dużo budowali. To tylko wypełnianie nielicznych nisz na bardzo konkurencyjnym rynku.

W bardzo złym położeniu są ci, którzy niewybudowane obiekty condo mają na wczesnym etapie komercjalizacji.

Jest ryzyko, że nie powstaną?

Ryzyko jest ogromne. Budowa wielu obiektów jest na etapie dziury w ziemi, przygotowywania terenu albo planowania. Pierwsze lokale condo są już posprzedawane, a wielu chętnych na kolejne nie ma. Sprzedaż jest w stagnacji.

Inwestycje condo są finansowane z wpłat klientów, o czym deweloperzy nie informują. To nieuczciwe. Jeśli nie będzie finansowania, hotele nie powstaną. Klienci, którzy wyłożyli oszczędności życia, zostaną z niczym.

Banki się nie rwą, by dawać kredyty na condohotele.

Na taki obiekt trzeba mieć co najmniej kilkadziesiąt milionów złotych. O bankowe finansowanie takich inwestycji zawsze było trudno, bo większość się nie kalkuluje. To powinno dać do myślenia potencjalnym inwestorom. Widziałem transakcje pożyczek na rynku prywatnym na 20 proc. rocznie! A do tego deweloperzy i operatorzy obiecują klientom gruszki na wierzbie, czyli astronomiczne zwroty z inwestycji. To się nie może udać.

Dużo jest projektów wysokiego ryzyka?

Bardzo dużo. W condohotelach działa ok. 8 tys. pokoi i apartamentów. Drugie tyle jest w komercjalizacji i planowaniu. Skala rynku jest nieporównywalna z ostatnim kryzysem nieruchomościowym, kiedy to było kilka spektakularnych upadłości. Mam wrażenie, że część firm nie do końca wie, co się na tym rynku dzieje. Wciąż liczą, że to klienci sfinansują im projekty. Tacy deweloperzy widzieli, że latem jest dużo turystów nad morzem, a zimą w górach. Więc robią biznesplan: za ile wybuduję, za ile sprzedam. Abstrakcyjne poziomy obłożenia i cen noclegów, abstrakcyjne stopy zwrotu dla klientów. Często widuję takie kalkulacje.

Z obietnicami gwarantowanych zysków walczyła Komisja Nadzoru Finansowego.

Niektórym się wydawało, że kampania informacyjna rozwiąże problem, ale tak nie jest. Deweloperzy wcale się nią nie przejęli. Dziś jednak, w czasie galopującej inflacji, nawet wysokie stopy zwrotu już tak nie kuszą. Deweloperzy condo nie mówią więc tak często o stopach zwrotu, ale o udziałach w przychodach. Pokazują klientom świetlane prognozy. A że są abstrakcyjne i nie mają żadnego pokrycia w działalności operacyjnej hotelu… Nie informuje się klientów o ryzyku inwestycji i przychodów, o tym, jak jest finansowana budowa, nierzetelnie podkreśla się tylko bezpieczeństwo. Nie mówi o tym w zasadzie żaden deweloper czy operator condo oprócz nas.

Chcącemu nie dzieje się krzywda. Klient powinien przecież sprawdzić, jak finansowana jest budowa.

Wbrew pozorom klienci o to masowo nie pytają. Inwestorzy indywidualni powinni być świadomi, ale nie są. Dlatego są możliwe piramidy finansowe. Zapobieganie takim „inwestycjom” to rola państwa. Może trzeba wymusić, by deweloperzy condo informowali o sposobie finansowania i o ryzyku? Takie przepisy już obowiązują, ale nie są egzekwowane.

Regulacje dla rynku hotelowego powinny być zupełnie inne niż dla rynku mieszkaniowego. Były pomysły, żeby rynek inwestycji condohotelowych uregulować, wprowadzając znane z mieszkaniówki zastrzeżone rachunki powiernicze. Ale na pomysłach, choć chybionych, się skończyło.

Widzi pan miejsce na nowe inwestycje?

Nie widzę miejsca właściwie w żadnej miejscowości turystycznej. Są już albo zagospodarowane, albo przeinwestowane. Oferują tyle pokoi i apartamentów, że trudno sobie wyobrazić, że jest miejsce na kolejne. W dużych ośrodkach turystycznych jest duża konkurencja. Np. Sopot, Zakopane, Kołobrzeg, Świnoujście, Międzyzdroje są już bardzo nasycone. Podobnie jak Szklarska Poręba, Karpacz, Wisła czy Świeradów i Krynica oraz wioski – Pobierowo, Międzywodzie czy Ustronie.

Na Mazurach, a w zasadzie w każdej miejscowości turystycznej, buduje się dodatkowe 1–2 tys. pokoi i apartamentów. W mniejszych miejscowościach powstaje więcej miejsc dla turystów, niż jest mieszkańców. Np. w Pobierowie (nieco ponad 1 tys. mieszkańców) powstaje ok. 5 tys. miejsc noclegowych. Infrastruktura jest do tego całkowicie niedostosowana.

Dlaczego samorządy wpuszczają kolejnych inwestorów?

Często są to bezrefleksyjne decyzje. Gminy wydają zgody na przedziwne inwestycje. Obok domków letniskowych powstają wielokondygnacyjne apartamentowce. Takie budowy są prowadzone na „wuzetkach", czyli warunkach zabudowy. I tak oto w Międzyzdrojach przy willi z okresu międzywojennego czy w Wiśle jako samotny budynek staje dziesięciopiętrowy blok. A w górach – generalnie skansen w pejoratywnym tego słowa znaczeniu. Dopuścili do tego konserwatorzy. To połączenie pseudodworków, nowoczesnej architektury i historyzujących elementów mających nawiązywać do lokalnej architektury. Ani to nowoczesne, ani historyczne. Raczej łatwy w odbiorze kicz, który się źle zestarzeje.

Część miejscowości będzie tak przeinwestowana i zdegradowana – jak np. w niektórych hiszpańskich prowincjach – że ceny w hotelach zaczną spadać. Obiekty nastawią się na masowego turystę. Prędzej obronią się te miejscowości, które zadbają o stronę estetyczną. Porównajmy Karpacz ze Szklarską Porębą czy wspomniane Międzyzdroje z Sopotem. Bardziej eleganckie są na pewno Karpacz i Sopot.

Klientowi bardziej niż na elegancji zależy na cenie.

Tak. Koszty budowy rosną, jest coraz większa konkurencja, miejscowości są przeinwestowane, a polscy turyści są wrażliwi na cenę. Biorąc to wszystko pod uwagę, skala problemów będzie nieporównywalna z poprzednim kryzysem. Bo i rynek nieprawdopodobnie urósł. Ale nikt się tym nie zajmuje. Deweloperzy istotne informacje zatajają, podkreślają zaś „bezpieczne zyski", a przecież każda inwestycja obarczona jest ryzykiem. Festiwal obietnic deweloperów condo się jeszcze zwiększył.

Wygląda na to, że rynek condo psuje się coraz bardziej.

Regulator ma twardy orzech do zgryzienia. Jeśli będzie wymuszał, by inwestorzy nie korzystali z pieniędzy klientów, to ci inwestorzy zaczną pożyczać je na ryzykownym rynku prywatnym, bo nie dostaną kredytów w bankach. Tymczasem żeby uzdrowić rynek trzeba doprowadzić do tego, żeby wszyscy gracze byli fair wobec klientów, dając im rzetelne, pełne informacje.

Ale od samego informowania ryzyko nie zmaleje.

Ryzyko zależy od projektu, od partnera.  Jedne inwestycje są obarczone mniejszym, inne większym ryzykiem. Tak jest w każdym biznesie, w każdej branży. W biznesie nie ma gwarancji. Trzeba głośno powiedzieć, że condo czy mieszkania na wynajem to nie jest produkt dla klienta, który chce zainwestować wszystkie oszczędności. Dzięki informowaniu inwestować będą tylko świadomi, więc skala rynkowej "ekspozycji na ryzyko" się zmniejszy.

Ile dziś można zarobić na dobrze kupionym pokoju w dobrym obiekcie wybudowanym przez rzetelnego dewelopera?

Jeśli ktoś kupi teraz – pewnie do 7 proc. w długim terminie.

Jakie jest obłożenie hoteli?

W polskich miastach te wyniki są już lepsze niż w 2019 r., a więc przed pandemią. Wyjątkiem jest Kraków, gdzie przyjeżdżają międzynarodowi goście z całego świata. Tam popyt po pandemii jeszcze się nie odbudował.

Jeśli patrzę na wyniki Zdrojowej, które mogą być reprezentatywne dla miejscowości wakacyjnych, to obłożenie, w zależności od lokalizacji, wahało się w sezonie od 60 do 85 proc. Trzeba jednak pamiętać, że my mamy obiekty w dobrych lokalizacjach, a na rynku jesteśmy długo.

Obłożenie to jedno. Nie zapominajmy jednak o inflacji i rosnących kosztach prowadzenia hotelu. A stawki za noclegi już tak nie rosną. W te wakacje poszły w górę do 10 proc. w porównaniu z zeszłym rokiem.

A jeśli nie condo w Polsce? Dziś bardzo popularna wśród Polaków jest Hiszpania.

Tak, widać to w różnych analizach. Trzeba jednak pamiętać, że rynkowi hiszpańskiemu po ostatnim kryzysie zajęło dziesięć lat, by wrócić do obecnych cen. Korekty sięgały nawet 30 proc. Rynek nieruchomości jest cykliczny. Wejście w kolejny kryzys to ryzyko długoterminowego spadku. Do tego dochodzi konkurencja na rynku hotelowym w Hiszpanii. Liczba łóżek przypadająca na liczbę mieszkańców jest nieporównywalna z sytuacją w Polsce. Kuszenie Polaków zagranicznymi projektami może mieć opłakane skutki.

O zagranicznym rynku klienci wiedzą jeszcze mniej niż o polskim. Niektórym wystarczy jednak obietnica, że nad morzem w Hiszpanii słońce świeci mocniej i dłużej. A rynek jest przecież bardziej skomplikowany. „Sezonowość" to nie wszystko. Sopot jest sezonowy, a np. Ciechocinek nie. A wołałbym mieć hotel w Sopocie niż w Ciechocinku.

Czarny scenariusz dla condo?

Nie wszystkie obiekty powstaną, bo nie będzie wystarczającej sprzedaży. Klienci, którzy zainwestowali w takie hotele widma, zostaną na lodzie. Będą się też pojawiać kolejne projekty przyciągające tanim blichtrem i celebrytami.

Ogłaszane są bardzo śmieszne projekty. Reklamują je obrandowani panowie. A te międzynarodowe marki hotelowe w tym natłoku przestają mieć znaczenie. Można przewidzieć, jak się to skończy. Dziś condo to są „Wojtki”, nie tylko z Zanzibaru.

Jakie zmiany widać na rynku turystycznym?

Ludzie rezerwują pokoje na ostatnią chwilę. A powinni mieć świadomość, że im szybsza rezerwacja, tym niższe ceny. „Na ostatnią chwilę” jest mniejsza dostępność. A jeszcze inflacja... Last minute jest najdroższy, first minute – najtańszy.

CV

Jan Wróblewski jest współzałożycielem spółki Zdrojowa Invest & Hotels. Firma, pionier rynku condo, to najliczniejsza sieć hoteli i apartamentów wakacyjnych w Polsce. W portfolio ma kilkanaście obiektów pod indywidualnymi i międzynarodowymi markami (Hilton, Radisson, Tulip). Wszystkie działają w sieci Zdrojowa Hotels. Kadra Zdrojowej liczy ponad 1 tys. osób.