Condo: czas weryfikacji

Część deweloperów negocjuje z inwestorami obniżkę zysków z wynajmu hotelowych pokoi. Inni wypłacają czynsze jak w zegarku, czasem kosztem własnych marż.

Publikacja: 20.08.2020 20:22

Gwiazda Morza we Władysławo- wie ma większe obłożenie niż latem zeszłego roku

Gwiazda Morza we Władysławo- wie ma większe obłożenie niż latem zeszłego roku

Foto: materiały prasowe

Początek pandemii sparaliżował cały rynek condo- i aparthoteli, niezależnie od ich adresu. Zainteresowanie inwestycjami w modelu condo wraca od kilku tygodni.

– Nie jest jednak duże – ocenia Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl. Choć, jak przyznaje, są obiekty, które notują dynamiczne wyniki sprzedaży. Ale to wyjątki.

Ważna wiarygodność

– Operatorzy obiektów, które teoretycznie powinny wypłacać obiecane zyski, w początkowej fazie pandemii wstrzymali działania – nie tylko operacyjne, ale też te związane wypłatami i rozliczeniami z właścicielami – mówi Marlena Kosiura. – To zrozumiałe. Branża czekała na rozwój sytuacji, choć już wtedy operatorzy wiedzieli, że negocjacje będą nieuniknione. Wynikające z przestoju hoteli straty były ogromne, w zasadzie niemożliwe do odrobienia. Wielu operatorów wspólnie z właścicielami pokoi i apartamentów szuka teraz rozwiązania.

W grę wchodzi obniżenie wypłat czy rozłożenie ich w czasie. – Spektakularnych konfliktów nie ma. W kilku obiektach pojawiły się spory prawne, ale problemy z wypłatami narastały w nich od dawna – zauważa ekspertka.

Renegocjacje umów dotyczących zysków, to, jak dodaje, jeden z efektów pandemii. - Rozmowy operatorów z właścicielami jednostek condo dotyczą nie tylko obniżenia poziomu zysków, ale i zmiany harmonogramu ich wypłaty - np. z miesięcznego na półroczny, tak by obiekt miał dłuższy czas analizy wpływów z wynajmu pokoi - mówi Kosiura. - Realny poziom obłożenia znają tylko same hotele i niechętnie się tym dzielą. Albo inaczej: w czasach pandemii chętnie dzielą się danymi pokazującymi jak jest źle. Tam gdzie jest dobrze, czyli w obiektach np. nad Bałtykiem, gdzie latem wiele obiektów notowało praktycznie 100-proc. obłożenie, tych danych się chętnie nie ujawnia. Organizacja skupiająca hotelarzy od tygodni alarmuje, że poziom wykorzystania pokoi jest dramatycznie niski. Warto jednak pamiętać, że dane dotyczą bardzo różnych hoteli: miejskich, biznesowych, położonych przy trasach czy lotniskach. Tam faktycznie ruch jest mały. Ale nie dotyczy to absolutnie obiektów na Wybrzeżu. Nie ma więc jednoznacznego obrazu branży. Wszystko zależy od lokalizacji hotelu – przyznaje.

Wiele obiektów rozlicza się z właścicielami pokoi hotelowych w cyklu półrocznym lub rocznym. – Dopiero analizują wyniki. To, czy będą w stanie wypłacić obiecane 6–7 proc. zysku, zależy, z jakim wynikiem zamkną rok rozliczeniowy – wyjaśnia Marlena Kosiura. – Deweloperzy zabiegają o zachowanie dobrego wizerunku branży condo. Kluczowa będzie teraz walka „na wiarygodność". Te spółki, które sprzedają jednostki condo w działających lub nowo planowanych obiektach, będą o tę wiarygodność walczyć za wszelką cenę, wypłacając zyski nawet kosztem własnych marż. Zadowoleni właściciele to gwarancja dobrej opinii, a tym samym – szansa na sprzedaż pozostałych nieruchomości. Przy 15-, 25-proc. marży deweloperów condo jest się o co bić.

Dodaje, że mniejszą „presję" na wypłatę zysków lub negocjacje obniżające procent zarobków czują deweloperzy i operatorzy obiektów, w których zakończono sprzedaż pokoi, a kolejnych inwestycji nie ma w planach.

Kryzysu nie czuje Warmia Resort, kompleks wolno stojących willi condo w gminie Gietrzwałd. Prowadząca inwestycję spółka Adept Investment podaje: czerwiec i lipiec zamknęły się 100-proc. obłożeniem. – Także na sierpień mamy komplet rezerwacji, a wrzesień i październik stopniowo się zapełniają – mówi Jacek Dąbrowski, członek zarządu firmy. – Wyniki są zdecydowanie lepsze niż w analogicznych miesiącach 2019 r.

Wszystkie obiekty w Warmii Resort są już sprzedane. Firma przygotowuje kolejne inwestycje. – Wille z pełnym zapleczem kuchennym zapewniają bezpieczeństwo i komfort także w czasie izolacji. Obostrzenia nie są już tak restrykcyjne, jednak goście wciąż poszukują kameralnej przestrzeni z dala od dużych obiektów hotelowych – ocenia Jacek Dąbrowski. – Ostatnie miesiące to czas weryfikacji i wzmocnienia wiarygodności operatorów, którzy kontynuowali wypłaty właścicielskie. My dotrzymujemy wieloletnich umów, płacąc czynsze.

Jacek Dąbrowski nie ma wątpliwości, że nieruchomości są preferowaną formą lokowania kapitału, także w kryzysie. – Inwestycje giełdowe są w takich czasach obarczone olbrzymim ryzykiem, wymagają sporej wiedzy. Obligacje i lokaty bankowe nie oferują przyzwoitych zysków – porównuje. Do umowy condo trzeba jednak bardzo starannie wybrać partnera. – Najlepszy wybór do doświadczony operator, wypłacający należności z umowy - podkreśla ekspert Adept Investment. - Warto też sprawdzić sytuację właścicielską obiektu po zakończeniu sprzedaży i oddaniu do użytku ostatnich lokali. Jeżeli deweloper pozostaje jednym z właścicieli, to ryzyko znacznie się obniża.

Opinię podziela Agnieszka Łuczak, członek zarządu GM Invest, inwestora Gwiazdy Morza Resort Spa&Sport we Władysławowie. - Z niepokojem obserwuję przesycone obiektami lokalizacje, gdzie trwa bezlitosna walka cenowa o każdego klienta. Oczywiście, jak na każdym rynku, i w condo są wyjątki, jednak obecna sytuacja uczy, że również w condo należy wiązać się z dużym stabilnym partnerem, odpornym na chwilowe zawirowania – mówi. – Trzeba też staranie weryfikować, czy nie jest to podmiot działający w systemie „wybuduj, sprzedaj, znajdź operatora hotelu i wycofaj się z inwestycji". Firma, która na stałe wiąże się z obiektem, pozostaje w nim jako właściciel części nieruchomości oraz nią zarządza po wybudowaniu, to przykład inwestora, który dba o obiekt jak o swój, dążąc do maksymalizacji zysku dla siebie i nabywców apartamentów.

Ekspertka podkreśla, że zakup nieruchomości musi być poprzedzony gruntowną analizą rentowności obiektu, dewelopera, operatora, otoczenia. I to zarówno w sensie lokalizacji, jak i konkurencji – mówi. – Inwestycja w condo może być udana lub nie. Jeśli firma obiecuje zwrot ponad to, co oferuje rynek, nie dba o koszty konserwacji obiektu czy wymiany wyposażenia, to znaczy, że nie zapewni nam odpowiedniego zwrotu, a wydatki te będą pomniejszały zysk nabywców – przestrzega.

Agnieszka Łuczak mówi o powrocie klientów na rynek condo. – Dynamiczne odbicie rynku w pełni rekompensuje okres wstrzymania transakcji – podkreśla. – Prestiżowe nieruchomości są najmniej czułe na wahania. W Gwieździe Morza nie sprzedajemy produktu masowego. Działamy na rynku hoteli resortowych i wypoczynkowych. Hotel, ponownie otwarty na początku czerwca, szybko odrabia straty. Wirus mocno dotknął hoteli, apartamentowców i condohoteli miejskich.

Ten sezon na rynku turystycznym będzie zdaniem Agnieszki Łuczak wyjątkowo udany. Większość Polaków zostaje w kraju. – Rezerwacje w czerwcu były jedynie o 7 proc. mniejsze niż rok temu – podaje. – Lipiec zamknęliśmy z wyższym poziomem obłożenia niż w 2019 r. Podobnie będzie w sierpniu. Mamy wyższe poziomy rezerwacji niż rok temu.

Ustalenia z inwestorami są wiążące. – Wypłacamy 6 proc. do końca kwietnia 2021, 6,5 proc. - do końca kwietnia 2022 i 7 proc. - od początku maja 2023 r. – mówi przedstawicielka GM Invest. - Wszystkie wskaźniki pokazują, że sytuacja jest stabilna. O kryzysie mówi się od dawna, słychać było głosy, że w czasie kryzysu większość obiektów upadnie, zakładając słabe sezony z małym obłożeniem. Tymczasem mieliśmy miesiące całkowitego zamknięcia działalności operacyjnej wszystkich hoteli, a nie ma masowych, spektakularnych upadłości.

Wysokie stopy zwrotu

Nowe inwestycje wstrzymuje Zdrojowa Invest & Hotels, koncentrując się na dotychczasowych projektach. Jan Wróblewski, współzałożyciel spółki, nie ukrywa, że w związku z zamknięciem hoteli na niemal 3,5 miesiąca czynsze w tym roku będą niższe.

– Dzięki dobremu sezonowi w kurortach będą jednak wypłacane w uzgodnionych terminach. W długim terminie nie będzie to miało znaczącego wpływu na stopę zwrotu, która i tak jest wysoka – mówi. Dodaje, że ewentualny spadek zainteresowania zakupem apartamentów nie powinien mieć wpływu na wypłaty. – Te powinny być realizowane z działalności hotelarskiej i tak jest w naszym przypadku – podkreśla.

Dobrze radzą sobie także apartamenty wypoczynkowe. Marcin Dumania, prezes Sun & Snow, operatora takich nieruchomości, ocenia, że pozytywną rolę odegrał m.in. bon turystyczny.

– Mamy wzrost rezerwacji, co w drugiej części roku powinno kompensować brak turystów zagranicznych. W apartamentach Sun & Snow wypoczywają głównie rodziny z dziećmi. To najczęściej lokale z kilkoma pomieszczeniami, z w pełni wyposażonym aneksem kuchennym, tarasem lub ogródkiem. W sierpniu w obsługiwanych przez nas apartamentach poziom obłożenia wzrósł o 6 proc., co przełożyło się na 14-proc. wzrost przychodów rok do roku – podaje prezes.

Nieoczywisty system

Marlena Kosiura komentuje, że najważniejsze dla branży będzie to, co się zdarzy na rynku w ciągu roku - dwóch lat. - Jeśli operatorzy będą wypłacać zyski i nie nastąpi kilka spektakularnych upadków i konfliktów z właścicielami, to nabywcy nadal będą – ocenia. - W odwrotnej sytuacji cała branża condohoteli straci - i tak już nadszarpnięty - wizerunek i wiarygodność. Reklamowane zyski są nadal na poziomie 6 – 8 proc. – System nie jest oczywisty, 6 proc. u jednego dewelopera nie jest równe 6 proc. u innego. Każdy ma swój autorski system wyliczania zysków. Podstawa do wyliczeń procentów czasem obejmuje całą zainwestowaną kwotę, a czasem tylko zakup gołego lokalu bez wyposażenia i miejsca parkingowego. Różnica może wynieść nawet 60-80 tys. zł, co ma ogromny wpływ na rentowność i ostateczny wynik ROI.

Analityczka zwraca też uwagę, że spadek zainteresowania lokowaniem środków w nieruchomości condo nie jest jednak efektem pandemii. - Zaczął się już wiosną 2019 r. – mówi. - Dodatkowym ciosem dla branży była kampania, którą jesienią minionego roku przeprowadziły UOKIK i KNF, wskazując na ryzyka lokowania środków w tego rodzaju nieruchomości. W efekcie z grona potencjalnych kupujących wykruszyli się inwestorzy indywidualni, którzy nie akceptowali ryzyka związanego z zyskami obiecywanymi przez condohotele.

Początek pandemii sparaliżował cały rynek condo- i aparthoteli, niezależnie od ich adresu. Zainteresowanie inwestycjami w modelu condo wraca od kilku tygodni.

– Nie jest jednak duże – ocenia Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl. Choć, jak przyznaje, są obiekty, które notują dynamiczne wyniki sprzedaży. Ale to wyjątki.

Pozostało 97% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Co ze schronami na osiedlach
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości
Chcemy równolegle prowadzić cztery projekty dla seniorów
Nieruchomości
Jak duże mieszkania kupujemy
Nieruchomości
Podziałem nie da się obejść rygorów
Nieruchomości
Kontrowersje wokół użytkowania wieczystego