– A ponad 4 tys. inwestorów indywidualnych, czyli prawie połowa (49,8 proc.), otrzymało niższe czynsze, nawet wówczas gdy zapłacono je na czas – przypomina Marlena Kosiura. – Z czego to wynikało? W wielu obiektach zyski wypłacono i są nadal płacone, ale np. zawieszono ich naliczanie na czas lockdownu, co przełoży się na roczny poziom rentowności.
Z inwestycji w condo wyjść niełatwo. – Czasem porównuję taką inwestycję do małżeństwa bez możliwości rozwodu. Udaje się sprzedać lokal w dobrze działającym hotelu. Ale wobec tysięcy nowych pokoi condo, które są dziś w sprzedaży, znalezienie kupca na kilkuletni apartament wcale nie jest łatwe – mówi Marlena Kosiura. – W przypadku obiektu z problemami, gdzie operator nie płaci zysków, gdzie działa nieprofesjonalnie, a hotel nie ma odpowiednich przychodów, lokal jest praktycznie niesprzedawalny. Hipotetycznie mógłby być, gdyby właściciel znacząco obniżył cenę. Ale to się nie zdarza, bo większość inwestycji w nieruchomości sprzedane w modelu condo jeszcze się nie zwróciła, nie są bowiem starsze niż 13–15 lat. Ich sprzedaż w niskiej cenie oznaczałaby dla właściciela stratę.
Ekspertka zauważa też, że w ostatnich dwóch–trzech latach rynek bardzo się podzielił. – Im więcej doniesień o problemach w płatnościach czynszów czy opóźnieniach w budowie nowych obiektów condo, tym silniej rośnie grupa zdecydowanych przeciwników inwestowania w condohotele – mówi. – Ale grono inwestorów indywidualnych, którzy kupują apartamenty condo, nadal jest spore. Nie wynika to z jakiegoś wielkiego przekonania do samego rynku condohoteli, ale raczej ogólnego trendu inwestowania w nieruchomości, który widać też w segmencie apartamentów wakacyjnych czy klasycznej mieszkaniówki, a nawet działek i domków za miastem.
Na co uważać, decydując się na condo? – To produkt inwestycyjny oparty na nieruchomości, a nie typowy lokal. Pomimo że poszczególne lokale sprzedawane są z indywidualnymi księgami wieczystymi, to fakt, iż pokój czy apartament znajduje się w obiekcie z jedną recepcją, wspólną strefą typu baseny, restauracje, sale konferencyjne, sprawia, że w razie problemów nie ma możliwości odłączenia się od tej struktury – mówi Marlena Kosiura.
– Właściciel ma więc lokal z ograniczonym polem samodzielnego dysponowania nim. Po ponad dziesięciu latach analizowania rynku condohoteli uważam, że najważniejszym, a jednocześnie „najtrudniejszym" czynnikiem ryzyka jest wiarygodność firmy deweloperskiej i operatora. Sukcesu, pewności zysków nie zapewnia ani lokalizacja, ani standard obiektu, ani nawet fakt, że obiekt może działać w ramach franczyzy lub zarządzania przez międzynarodową sieć hotelową. Nawet najsprytniejszy inwestor indywidualny i najbardziej wnikliwy analityk nie są w stanie przewidzieć intencji osób zarządzających spółkami dewelopera czy operatora – zauważa.
Podaje przykład hotelu Best Western City Center Wrocław, budowanego przez spółkę należącą do grupy Gerda Broker. - Choć obiekt ma atrakcyjną lokalizację, międzynarodową markę, choć był zarządzany przez profesjonalną firmę Dobry Hotel, nie udało się uniknąć problemów. W wyniku problemów spółki i kadry zarządzającej z Gerdy Broker, właściciele pokoi w tym wrocławskim hotelu nie tylko nie mają płaconych zysków, ale nie mogą otrzymać nawet aktów własności, operator wycofał się z zarządzania hotelem – mówi Marlena Kosiura. - Właściciele pokoi zostali więc sami z problemem, i nawet nie za bardzo mają pole manewru, a starania prawnika, by rozwiązać problem, potrwają zapewne kilka lat.
