Kto i jak chroni ziemię rolną

Sytuację na rynku gruntów komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

Od 30 kwietnia obowiązują kontrowersyjne przepisy, które ograniczyły obrót polską ziemią rolną. W uzasadnieniu dotyczącym tych regulacji możemy przeczytać, że podobne rozwiązania są stosowane na terenie Niemiec oraz Francji. Wymienione państwa rzeczywiście prowadzą restrykcyjną politykę w zakresie ochrony ziemi rolnej. Trzeba jednak pamiętać, że Unia Europejska składa się też z wielu innych krajów, które bardziej liberalnie traktują obrót gruntami.

Nawet na Węgrzech obowiązuje znacznie wyższy limit powierzchni działki rolnej (1 ha), możliwej do sprzedaży bez dodatkowych regulacji i zezwoleń. Mimo to Komisja Europejska zarzuciła węgierskiemu rządowi wprowadzenie rozwiązań niezgodnych z zasadą swobodnego przepływu kapitału wewnątrz UE. Podobne zarzuty dotyczą również Słowacji, Litwy, Łotwy oraz Bułgarii. Można się spodziewać, że do gruntowego sporu z Komisją Europejską niebawem dołączy Polska.

Polskie przepisy są bardziej restrykcyjne od niemieckich oraz francuskich. Pomysłodawcy nowych regulacji nie ukrywają, że inspiracją były dla nich rozwiązania stosowane na terenie Niemiec oraz Francji. Te dwa kraje cechują się dużym stopniem ingerencji państwa w obrót gruntami rolnymi.

W przypadku Francji pieczę nad transakcjami sprawują państwowe lokalne spółki, które są określane jako Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (SAFER). Wspomniane podmioty czuwają nad tym, aby nie doszło do znaczącego uszczuplenia zasobu ziemi rolnej i dalszego zmniejszenia liczby gospodarstw rodzinnych. Lokalna spółka SAFER musi zostać powiadomiona o zamiarze sprzedaży działki rolnej. W trakcie dwóch miesięcy jest wydawana opinia na temat transakcji.

SAFER może zablokować sprzedaż, która:

ma charakter stricte spekulacyjny
odbywa się po zaniżonej cenie
utrudni działalność młodszym rolnikom na danym obszarze
doprowadzi do rozpadu gospodarstwa rolnego

Spółka SAFER podobnie jak polska Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR), ma prawo pierwokupu działek, ale korzysta z niego tylko sporadycznie. We Francji państwowe spółki starają się doprowadzić do polubownego zakończenia sporu (m.in. poprzez ustalenie wyższej ceny sprzedaży).

Polskie przepisy nie zobowiązują ANR do polubownego zakończenia sprawy. Na uwagę zasługuje jeszcze jedna kwestia. Dane OECD z 2008 roku wskazują, że mimo regulacyjnej działalności SAFER, nierolnicy we Francji generowali około 80 proc. wartości rocznego obrotu gruntami rolnymi. Na terenie Niemiec podobną funkcję jak SAFER pełni spółka Bodenverwertungs - und - verwaltungs GmbH (BVVG).

Warto nadmienić, że ten podmiot działa w granicach byłego NRD. Spółka BVVG zajmuje się rozdziałem ziemi rolnej, która wcześniej była objęta kolektywizacją. Prawo do preferencyjnego zakupu takich gruntów (za 65 proc. ceny rynkowej), mają ich byli właściciele. Podmiot zawierający umowę z BVVG zobowiązuje się do rolniczego wykorzystania ziemi (bez możliwości odsprzedaży) przez kolejne 20 lat. Potencjalny kupujący musi również przedstawić plan rozwoju gospodarstwa rolnego. Warto nadmienić, że restrykcje dotyczące zakupu ziemi rolnej, wcześniej wprowadziły te kraje tzw. nowej Unii, którym udało się wynegocjować krótszy okres ochronny niż Polsce.

Mowa o Węgrzech, Bułgarii oraz Litwie. W pierwszym z wymienionych państw nierolnik może kupić do 1 ha gruntu rolnego, a maksymalna wielkość gospodarstwa została ograniczona do 300 ha ziemi posiadanej na własność. W przypadku Bułgarii wymagane jest m.in. pięcioletnie zamieszkanie nabywcy ziemi rolnej na terenie tego kraju. Analogiczny wymóg dla firm dotyczy pięcioletniego okresu posiadania bułgarskiej siedziby.