Ładna działka? To nie wystarczy, żeby na niej zarobić

Inwestycje finansowe według części ekonomistów są dziś zbyt ryzykowne. Lepiej ich zdaniem kupować dobra trwałe, ale takie, których ceny nie wzrosły nadmiernie. Mieszkania w ostatnich latach drożały bardzo gwałtownie, nawet kilkadziesiąt procent rocznie. Spadek popytu najpewniej dorowadzi do przeceny. Spodziewa się tego Łukasz Gilis, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), choć zaznacza, że spadek cen nie będzie gwałtowny.

– Zacznie się od pojedynczych okazji. Nie wszyscy wytrzymają presję wysokich rat kredytu. Tendencja będzie się pogłębiać. Potrwa to kilka lat – ocenia Łukasz Gilis. – Żaden handel mieszkaniami, czyli tzw. flipperka, dziś się nie opłaca. Skończyły się czasy szybkiego obrotu.

Lokata bezobsługowa

Uwagę inwestorów eksperci kierują na ziemię. – Na gruntach zawsze można było zarobić najlepiej, ale trzeba wiedzieć jak. Gruntów, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach, nie przybędzie – mówi Łukasz Gilis. – Na rynku nieruchomości zdrożało wszystko, także działki. Ale pojawią się okazje. Działek mogą się pozbywać ludzie, którzy kupowali je na czarną godzinę. Teraz – po podniesieniu stóp procentowych, przy rosnącej inflacji – będą się musieli ratować.

Nieruchomości, w tym grunty, za atrakcyjną formę lokowania kapitału uznaje również Marcin Drogomirecki, ekspert Morizon.pl oraz Gratka.pl. – Ilość gruntów jest skończona. Ich deficyt jest bardzo widoczny w obrębie miast oraz w tych lokalizacjach, które cieszą się szczególnym zainteresowaniem: w kurortach, w pierwszej linii zabudowy nad jeziorami – mówi Marcin Drogomirecki.

Marcin Krasoń, ekspert serwisów Obido i Otodom, dodaje, że inwestycja w działkę to lokata praktycznie bezobsługowa. Raz w roku trzeba zapłacić podatek od nieruchomości. W przeciwieństwie do mieszkań właściciel nie musi się troszczyć o znalezienie najemcy, nie musi regularnie dbać o stan techniczny. Nie ponosi też kosztów utrzymania nieruchomości, jeśli nie znajdzie lokatorów. Sposobów zarabiania na ziemi jest kilka. – Można kupować działki budowlane w rozwijającej się okolicy i liczyć, że ich wartość wzrośnie – twierdzi ekspert Obido i Otodomu. – Nie brakuje też chętnych na działki rolne, które mają szansę na odrolnienie. To interes dużo bardziej zyskowny, ale wymagający więcej pracy.

Według Marcina Krasonia popyt na najbardziej atrakcyjne działki będzie zawsze. Potencjał zysku w długim terminie jest więc spory. Najwięcej można jednak zarobić, wybierając miejsca niedocenione, które dziś są tanie, ale za pewien czas zyskają na popularności i atrakcyjności.

Inwestycja w grunty korzysta jednak tylko z jednej siły napędowej: wzrostu wartości w czasie. – Natomiast mieszkania przynoszą podwójny zysk. Mamy bieżące przychody z najmu, a w dłuższym okresie wartość lokalu rośnie – tłumaczy Marcin Krasoń. – Dlatego inwestycja w mieszkanie na wynajem to od dawna jeden ze sposobów na bezpieczne lokowanie oszczędności.

Adres i cena

Na rynku nieruchomości, a więc i gruntów, najważniejsza jest lokalizacja. – To podstawowy wyznacznik atrakcyjności działki. Istotna jest też jej wielkość oraz przeznaczenie. Czy i w jaki sposób można ją zabudować? Czy jest uzbrojona? Czy da się ją podzielić? Co z dojazdem? – punktuje Marcin Drogomirecki.

Niedoświadczonym inwestorom ekspert Morizona radzi, by skorzystali z pomocy pośrednika wyspecjalizowanego w obrocie ziemią. Pozornie ładna i atrakcyjna cenowo działka może się bowiem okazać kawałkiem gruntu, z którym nie da się nic zrobić.

W podobnym tonie wypowiada się Łukasz Gilis. – Działka nie może być tylko ładna. Obrót działkami i możliwości ich wykorzystania są ograniczone poprzez wiele przepisów. Inwestycja taka jest długofalowa, a zysk odroczony – podkreśla ekspert PFRN.

Ceny działek o powierzchni 800–2,5 tys. mkw. analizuje serwis Nieruchomosci-online.pl. Porównując drugi kwartał tego roku do pierwszego kwartału, średnie ceny ofertowe parceli spadły w Katowicach (o 11,2 proc., do 466 zł za mkw.), Kielcach (5,2 proc., 373 zł za mkw.), Poznaniu (5 proc., 479 zł za mkw.) i Olsztynie (0,8 proc., 337 zł za mkw.). W Warszawie (707 zł za mkw.), Szczecinie (403 zł), Zielonej Górze (249 zł), Białymstoku (367 zł) i Bydgoszczy (299 zł) średnie ceny gruntów były niemal takie same, jak w pierwszym kwartale. W pozostałych stolicach regionów ziemia wciąż drożała.

Większa oferta

Z analiz Nieruchomosci-online.pl wynika, że podaż działek ostatnio zaczęła rosnąć. – Od wybuchu pandemii liczba ogłoszeń z miesiąca na miesiąc spadała. Trend ten utrzymywał się aż do marca tego roku. Oferta była już bardzo mocno przebrana. O dobrze skomunikowaną działkę w dobrej lokalizacji było coraz trudniej – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. – Od marca liczba ofert zaczęła się powoli zwiększać. To dobra informacja dla poszukujących. Drugim korzystnym sygnałem dla potencjalnych inwestorów jest to, że ceny działek powinny się ustabilizować.

Tak uważają pośrednicy, którzy wzięli udział w cokwartalnym badaniu nastrojów (indeks koniunktury) portalu Nieruchomosci-online.pl. – W czerwcu aż 52 proc. ankietowanych prognozowało, że w trzecim kwartale średnie ceny ofertowe gruntów pozostaną na dzisiejszym poziomie, a 27 proc. agentów wierzyło w spadek. Wzrostu cen spodziewało się 21 proc. respondentów – mówi Alicja Palińska.

Jak tłumaczy, niższa presja cenowa wynika przede wszystkim z mniejszego popytu. Wiele osób spośród poszukujących działki jeszcze kilka miesięcy temu, teraz wstrzymuje się z powodu rosnących stóp procentowych, droższych kredytów i obawy, że nie będzie ich stać na wybudowanie domu.

– Pokazują to nasze dane. W czerwcu 2022 r. liczba kontaktów z osobami, które dały ogłoszenia o sprzedaży działek, była o 50 proc. mniejsza niż w czerwcu 2021 r. Natomiast właściciele chętniej sprzedają grunty. Motywacje są różne: problemy ze sfinansowaniem planowanej budowy domu, chęć odmrożenia kapitału, spłata innych zobowiązań, założenie, że ceny działek mogą zacząć spadać – wyjaśnia Alicja Palińska.

Transakcje sezonowe

Morizon.pl podaje, że w drugim kwartale 2020 r. kupnem działki był zainteresowany niemal co czwarty klient (24,4 proc.) szukający ofert na rynku nieruchomości. W drugim kwartale tego roku odsetek ten spadł do 15,7 proc. To i tak więcej niż było przed wybuchem pandemii. Wówczas działkami interesowało się 13 proc.

– Ochłodzenie popytu skutkuje wzrostem liczby ofert, co zwiększa szanse na znalezienie idealnej działki, o określonych parametrach, w poszukiwanej lokalizacji – mówi Marcin Drogomirecki.

Jego zdaniem najlepsze zakupy robi się w czasach trudniejszych dla sprzedających.

O tym, że inwestycje w grunty to biznes dla cierpliwych, mówi Wojciech Kuc, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. – To długofalowe inwestycje, które mogą przynieść korzyść, ale w dosyć odległym czasie, liczonym w latach. Podobnie jest z nieruchomościami rekreacyjnymi – ocenia Wojciech Kuc. – Niedawno mieliśmy boom na rynku gruntów na potrzeby rekreacji. Teraz jest spokojniej, ale atrakcyjnie położone nieruchomości z pięknymi widokami, w górach, nad jeziorem, niedaleko morza, wciąż cieszą się powodzeniem. To świetna lokata.

Ceny działek się ustabilizowały, a osoby, które muszą je sprzedać, są bardziej skłonne do negocjacji. – Nieruchomości poniżej wartości rynkowej szybko znajdują nabywców. Działki pod domy jednorodzinne sprzedają się średnio w ciągu roku–dwóch lat – mówi Wojciech Kuc. – To sprzedaż sezonowa, od wiosny do jesieni. Jesteśmy w szczycie sezonu, ale zainteresowania nijak nie da się porównać z tym w ubiegłym roku, kiedy był niebywale duży.

Na rynku działek pod budownictwo jednorodzinne popularnością cieszą się tereny objęte planem zagospodarowania i takie, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy. – Działek objętych planami jest jednak niewiele. To niecałe 20 proc. – twierdzi ekspert PFRN.

Dobry interes

Rentowność inwestycji w działki bardzo trudno oszacować. – W chwili zakupu nie można tego określić. Żeby zrobić dobry interes, trzeba nie tylko dobrze kupić, ale być cierpliwym i wziąć się za sprzedaż w odpowiednim momencie – wyjaśnia Łukasz Gilis.

Wojciech Kuc dodaje, że zarobek można określić tylko w przypadku okazyjnego zakupu. Wiadomo wtedy, o ile cena odbiega od rynkowej. Ale właściwie porównywanie cen różnych działek jest niemożliwe. Zależą one m.in. od lokalizacji, wielkości, uzbrojenia i wielu innych parametrów.

Ziemia pozwoli zarobić, ale na zyski trzeba poczekać

Po eksplozji popytu na działki budowlane i rekreacyjne, rynek gruntów powoli się uspokaja. Podaż rośnie, ceny się stabilizują. Będą się pojawiały okazje. To szansa dla cierpliwych inwestorów.

1. Inwestycja w ziemię może okazać się bardziej skomplikowana niż zakup mieszkania na wynajem. Trzeba przeanalizować wiele czynników: lokalizację, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jakość gruntu, możliwość dojazdu, uzbrojenie terenu. Nie można się decydować na działkę tylko dlatego, że się nam podoba. Najlepiej skorzystać z pomocy fachowca.

2. Czas kryzysu sprzyja kupującym. Sprzedający spuszczają z tonu. Działek mogą się teraz pozbywać ci, którzy planowali budowę domu, ale przerosły ich koszty inwestycji, bo drożeją materiały budowlane, kredyty, praca fachowców.

3. Zakup działki budowlanej, rekreacyjnej czy rolnej wymaga na ogół zaangażowania mniejszego kapitału w porównaniu z mieszkaniem czy domem. Opłacalna powinna być zwłaszcza inwestycja z ziemię rolną, o ile później uda się ją odrolnić. Ale uwaga, takie inwestycje wymagają sporego nakładu pracy.