Idzie deweloper po działkę. Co znajdzie? Albo raczej: czego nie znajdzie?

Znajdzie sporo działek z problemami albo działki, które są bardzo drogie. Właściwie nie znajdzie już tzw. gotowców. Większość „łatwych" działek została wyprzedana już dawno temu.

Zostały takie, które z różnych względów mają nieuregulowany prawnie status właścicielski. Najczęściej są to nieruchomości, które nie mają księgi wieczystej, bądź takie, co do których stan właścicielski nie został uregulowany w odpowiednim postępowaniu spadkowym.

W skrócie: ujawniony stan prawny nie zgadza się z tym, co mamy w rzeczywistości. Taki status wymaga przeprowadzenia postępowań administracyjnych i sądowych. I tego deweloperzy najbardziej się boją.

Czasami będąc w towarzystwie prawnika, naprzeciwko mamy kilkunastu właścicieli, z których większość też ma prawnika. I każdy ma w tym swój „interes".

Są też działki kiedyś nienadające się pod inwestycje, głównie ze względu na ich pierwotne przeznaczenie. Jednak z biegiem czasu i pojawieniem się nowych inwestycji w sąsiedztwie, które przecierają szlaki, wcześniej bezużyteczne grunty stają się atrakcyjne.

Da się w ogóle szybko kupić grunt? Trafiają się okazje?

Szybko nie da się kupić gruntu, bo „prostowanie" tematów związanych z działkami trwa w najlepszej wersji miesiące, w tej bardziej skomplikowanej – lata. Średnio musimy się przygotować na półtora roku załatwiania, ale zdarza się i pięć lat.

Jak zaczynamy? W niemalże 99 proc., jeżeli mamy nieruchomość z nieuregulowanym prawnie statusem właścicielskim, zawieramy przedwstępną umowę sprzedaży. To akt notarialny, w którym sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia na inwestora prawa własności po prawnym uregulowaniu statusu gruntu. Ostateczną umowę sprzedaży zawieramy, gdy wszystkie sprawy mamy uregulowane.

Czy trafiają się okazje? Okazją jest działka, w której trzeba dostrzec potencjał, niewidoczny na pierwszy rzut oka albo wręcz niemożliwy początkowo do zrealizowania i zmonetyzowania.

W przypadku „trudnych" gruntów nie ma szybkich strzałów.

Ile dziś kosztują grunty?

W dwóch ostatnich latach ceny działek budowlanych poszybowały o kilkadziesiąt procent. Jak wynika np. z publikowanych cyklicznie przez Otodom.pl raportów, w listopadzie 2019 r., czyli tuż przed pandemią, było to średnio 489 zł za mkw. we Wrocławiu, 858 zł za mkw. w Warszawie i 525 zł za mkw. w Gdańsku. Dwa lata później, w listopadzie 2021 r., uśrednione ceny są już na poziomie 656 zł za mkw. we Wrocławiu, 1101 w Warszawie i 779 zł w Gdańsku.

Ceny transakcyjne są wyższe niż ofertowe?

W branży, w której działam, nie da się porównać 1:1 ceny ofertowej z ceną transakcyjną. Wiąże się to z tym, że dużym kosztem jest proces między zakupem a sprzedażą gruntu ostatecznemu inwestorowi po uregulowaniu kwestii prawnych. Sam proces może trwać lata, a jego koszt jest zależny od stopnia skomplikowania sprawy.

Deweloperzy biją się o grunty? Ile firm walczy o jedną parcelę?

Zdecydowanie się biją, bo liczba ofert się zmniejsza. Liczba chętnych na jedną działkę zależy od jej planu zagospodarowania. Na podstawie ostatnich projektów, w które byłem zaangażowany, proporcje rozkładają się tak, że przy działkach do 5 tys. PUM-u (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.) możemy mówić średnio o 15 chętnych, a przy działkach powyżej tego liczba się zmniejsza, ale nadal jest spora konkurencja, bo ok. pięciu graczy.

Inwestorzy nie kręcą nosem na trudne działki? Czy chętnych np. na zabudowane grunty, parcele z zagmatwanym stanem prawnym przybywa?

Nie kręcą, bo jeśli chcą pozyskać grunty nadające się pod inwestycje, muszą odpowiadać na rzeczywistość. A ta jest bardziej skomplikowana niż kilka lat temu. Dlatego też prowadzenie firmy takiej jak IŁ Capital ma sens. To my bierzemy „na siebie" działki z nieuregulowanym prawnie statusem właścicielskim, a finalny inwestor otrzymuje pewny grunt. Przy obecnych procesach administracyjnych może to trwać długie lata.

To w wielu przypadkach jedyna droga pozyskania działki. Pytanie, które musi zadać sobie inwestor: czy sam, na własną rękę jest w stanie przeprowadzić taki proces – skomplikowany prawnie i administracyjnie – czy pomoże mu w tym wyspecjalizowana firma.

Z doświadczenia wiem, że deweloperzy wolą polegać na zaufanym partnerze.

Jak deweloperzy finansują zakupy działek?

Ilu deweloperów, tyle form finansowania. Duża część finansuje zakupy kredytami, spora część finansuje inwestycje z bieżącego obrotu nieruchomościami. Część emituje obligacje pod dane przedsięwzięcie. Dość ciekawym rozwiązaniem są zbiórki crowdfundingowe – mogą być przeprowadzane albo całościowo, to znaczy na pozyskanie działki i budowę, albo częściowo. To nowoczesne rozwiązanie, bezpieczne dla konsumenta, które zapewnia mu ok. 15-proc. stopę zwrotu z inwestycji – a to zwykle dużo więcej niż to, co oferuje rynek w zakresie inwestycji kapitału.

Miasta się rozlewają. Osiedla powstają na uzależnionych od samochodów peryferiach.

Da się ten trend powstrzymać?

Samego rozlewania miast nie da się zupełnie powstrzymać, zwłaszcza po pandemii, kiedy większość osób szuka miejsca do życia poza miastem. Proces można jednak spowolnić i nadać mu ramy, podchodząc do tego dwutorowo. Dla gmin podmiejskich ważne jest przede wszystkim masowe uchwalanie planów miejscowych przy jednoczesnym odchodzeniu od wydawania decyzji o warunkach zabudowy. To szansa na dostosowanie systemów transportu i infrastruktury do zrównoważonych i przemyślanych planów zabudowy.

Gminy miejskie mogą poprawić ogólny standard środowiska miejskiego, wprowadzając stopniowo elementy tzw. smart city. Trwałe zmiany w wydajności energetycznej i infrastrukturze, wdrażanie nowoczesnych rozwiązań ekologicznego budownictwa oraz transportu czy wreszcie zwalczanie smogu dają szanse na spowolnienie tego procesu. W przypadku dużych miast, gdzie rozlewanie jest najbardziej widoczne, drogą jest likwidacja monokulturowych zagłębi biurowych na rzecz mieszania ich z funkcją mieszkaniową. Dotyczy to zarówno ścisłego centrum, jak i potencjału rejonów poprzemysłowych. W przypadku spowolnienia tego trendu samorządy muszą nadążać. Wdrażanie planu zagospodarowania wiąże się często z ogromem dodatkowych inwestycji, m.in. w infrastrukturę komunikacyjną.

Igor Łukasik, prezes IŁ Capital, holdingu spółek córek działających na rynku nieruchomości. IŁ Capital realizuje projekty we współpracy z partnerami – Kancelarią Rudnicki Partners i pracownią architektoniczną Kallan Architekci. Ma wieloletnie doświadczenie w pozyskiwaniu gruntów pod inwestycje na rynku lokalnym i międzynarodowym.