Trójmiasto na magazynowej fali

Eksperci firmy tłumaczą, że sytuacja na trójmiejskim rynku magazynowym jest mocno związana z rozwojem infrastruktury portowej w Gdańsku i Gdyni. Dużym atutem regionu jest także doskonałe połączenie drogowe z resztą kraju. - Trójmiejskie porty odgrywają coraz ważniejszą rolę na logistycznej mapie regionu Europy Środkowej i Wschodniej. W pierwszym kwartale tego roku port gdański awansował na drugie miejsce w rankingu portów bałtyckich. Od 2016 roku przeładunki kontenerów w Gdańsku liczone w TEU wzrosły o prawie 63 proc., a w Gdyni o prawie 54 proc. Natomiast wielkość przeładunków (tys. ton) w tym okresie zwiększyła się odpowiednio o prawie 43 proc. w Gdańsku i 37 proc. w Gdyni – podaje Newmark Polska. (dawniej Cresa).

Skracanie łańcuchów dostaw

– Sytuacja związana z pandemią i niespotykanymi wcześniej kolejkami statków wyczekujących na załadunek i rozładunek w chińskich portach, załamanie się łańcuchów dostaw, a potem wojna w Ukrainie, spowodowały bardzo gwałtowny rozwój nearshoringu. Wiele firm decyduje się na skracanie łańcuchów dostaw i lokowanie zakładów produkcyjnych i magazynów bliżej rynków zbytu – wyjaśnia Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska, odpowiedzialny za województwa pomorskie, zachodniopomorskie i kujawsko-pomorskie.

Jakub Dudkiewicz, ekspert w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska, dopowiada, że beneficjentem tego zjawiska w dużej mierze staje się Europa Środkowa i Wschodnia, która ciągle jest postrzegana jako atrakcyjniejsza cenowo w porównaniu z Europą Zachodnią. – Producenci coraz poważniej analizują możliwość przeniesienia części produkcji do takich państw jak Polska czy Rumunia. Są w stanie ponieść większe koszty, zapewniając sobie pewność i ciągłość dostaw. Zlokalizowanie nawet niewielkiej części produkcji w Europie może w znaczący sposób zwiększyć płynność dostaw do kontrahentów. Wsparciem przenoszonych zakładów produkcyjnych będą powstające w ślad za produkcją hale magazynowe – zaznacza ekspert. – Trójmiasto jest ważnym punktem nie tylko na polskiej, ale i europejskiej mapie logistycznej. Wzrost znaczenia transportu morskiego oraz przeładunków w Gdańsku i Gdyni spowodowały ogromny boom na powierzchnie produkcyjno-magazynowe w województwie pomorskim – dodaje.

Według danych Newmark Polska w całym 2021 roku najemcy w tym regionie podpisali umowy najmu na prawie 442,5 tys. mkw. hal. To o prawie 20 proc. więcej niż w 2020 roku (370,8 tys. mkw.). W I kw. 2022 roku wynajęto 95 tys. mkw. magazynów.

Coraz mniej pustych hal

– Ogromny popyt na powierzchnię magazynową doprowadziły do spadku pustostanów do poziomu 1,4 proc. (I kw. 2022 r.). Możemy się spodziewać, że indeks zbliży się do zera, ponieważ już teraz dostępne jest tylko 11 proc. powierzchni w budowie, a na nowe inwestycje będziemy musieli poczekać przynajmniej osiem miesięcy – wyjaśnia Michał Rafałowicz. – Wspierając klientów, negocjujemy już kontrakty najmu powierzchni, które zostaną oddane w latach 2023 – 2025. Wysoki poziom umów najmu na powierzchnie magazynowe w budowie (prawie 90 proc.) świadczy o dużym zainteresowaniu najemców, ale także osłabionej dynamice inwestycyjnej po stronie deweloperów – dodaje ekspert Newmark Polska.

Klientami centrów logistycznych na Pomorzu są przede wszystkim firmy korzystające z transportu morskiego. Hale wybierają również firmy skandynawskie i bardzo aktywna w Trójmieście branża e-commerce. Największe umowy najmu podpisane w I kw. w tym województwie dotyczyły powierzchni w dwóch obiektach budowanych przez dewelopera Panattoni – 30 tys. mkw. (poufny najemca) oraz 22,8 tys. mkw. (Morska Agencja Gdynia została najemcą Panattoni Park Tricity East V).

– Obserwujemy duże zainteresowanie magazynami, trudno jednak przewidywać, jak ten popyt będzie kształtował się w najbliższych miesiącach, ponieważ nie został on jeszcze do końca skonfrontowany z nowymi, wyższymi stawkami najmu w nowo powstających obiektach – mówi Michał Rafałowicz. - Pod koniec zeszłego roku czynsze bazowe w Trójmieście kształtowały się na poziomie 2,80 - 3,95 euro za mkw. W związku z małą dostępnością i wzrostem cen materiałów budowlanych dzisiaj deweloperzy oferują metr magazynu po stawkach od 3,50 do nawet 5,50 euro. Polska nadal pozostaje jednak jednym z najtańszych rynków w Europie, a logistyka w Trójmieście rozwija się bardzo dynamicznie.

Deweloperzy przy porcie

Na koniec I kw. w budowie było 213,6 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Najbardziej aktywnymi deweloperami w Trójmieście są Panattoni, GLP i 7R. – Jednym z najciekawszych projektów powstających w regionie jest budowane przez GLP Pomorskie Centrum Logistyczne. To największy zaplanowany park na Pomorzu, którego powierzchnia docelowo ma przekroczyć pół miliona mkw. Do tej pory deweloper dostarczył w tym projekcie już prawie 200 tys. mkw. (38,7 tys. mkw. zostanie oddane w III kw. tego roku). Niemal połowę nowego budynku zajmie firma Langowski Logistics (17,5 tys. mkw.). Pomorskie Centrum Logistyczne, oprócz wielkości, wyróżnia też lokalizacja w bezpośrednim sąsiedztwie portu głębokowodnego w Gdańsku – mówi Jakub Dudkiewicz. – Ciekawym projektem dewelopera 7R jest 7R Park Gdańsk III, planowany w niedalekiej odległości od lotniska w Gdańsku. Tutaj również deweloper zaplanował ok. 110 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni logistycznej – dodaje.